Grund­steu­er: Be­rech­nung und ak­tu­el­le Än­de­run­gen

Ob Eigenheim, Mehrfamilienhaus oder unbebautes Grundstück – die Grundsteuer muss von allen Eigentümer:innen gezahlt werden. Doch worauf wird diese Steuer behoben, wie wird sie berechnet und warum gibt es alle Jahre wieder eine Grundsteuerreform? Das erfährst du kompakt und verständlich in diesem Artikel.

Grundsätzlich müssen alle Eigentümer:innen von Grundstücken und Immobilien in Deutschland Grundsteuer bezahlen. Das gilt für private Immobilienbesitzer:innen

genauso wie für gewerbliche Eigentümer:innen und sogar die öffentliche Hand. Selbst unbebaute Grundstücke sind grundsteuerpflichtig, solange sie nicht als land- und forstwirtschaftliche Flächen genutzt werden. Egal, ob du ein eigenes Haus bewohnst, ein Mehrfamilienhaus vermietest oder ein unbebautes Grundstück besitzt – du bist verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen.

Seit 2025 ist die aktuelle Grundsteuerreform in Kraft. Sie sieht die Neubewertung aller Grundstücke und Immobilien vor.
 

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
 

• Neubewertung: Alle Grundstücke und Immobilien werden auf Grundlage aktueller Werte neu bewertet. Das soll eine gerechtere Besteuerung ermöglichen.
  
  
• Unterschiedliche Modelle: Neben dem Bundesmodell gibt es länderspezifische Modelle, die die Berechnung der Grundsteuer regeln. Bayern setzt beispielsweise auf ein reines Flächenmodell.

Die Bundesländer haben durch die Reform 2025 mehr Ausgestaltungsmöglichkeiten für die Grundsteuer. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Grundsteuer in den deutschen Bundesländern ab 2025 gestaltet:

Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden in Deutschland. Sie finanziert essenzielle Aufgaben wie Schulen, Straßenbau oder Grünflächenpflege. Doch trotz ihrer zentralen Rolle ist die Grundsteuer eine Dauerbaustelle – und das hat gute Gründe:

Bis 2025 wurde die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten berechnet, die in den alten Bundesländern zuletzt 1964 und in den neuen Bundesländern sogar 1935 ermittelt wurden. Diese Werte spiegelten die aktuellen Marktbedingungen längst nicht mehr wider. Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses System 2018 für verfassungswidrig und setzte eine Frist für eine Reform.

Seitdem sind neue Modelle im Einsatz, aber auch diese stehen unter Beobachtung. Diese regelmäßigen Neubewertungen gewährleisten, dass die Grundsteuer an aktuelle Marktverhältnisse angepasst bleibt. Ob darüber hinaus eine weitere umfassende Reform der Grundsteuer in den kommenden Jahren notwendig sein wird, lässt sich derzeit nicht vorhersagen. Solche Entscheidungen hängen von zukünftigen politischen Entwicklungen, rechtlichen Vorgaben und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab.

Für aktuelle Informationen empfiehlt es sich, die Mitteilungen des Bundesfinanzministeriums und der jeweiligen Landesfinanzbehörden zu verfolgen.

Durch die Öffnungsklausel können Bundesländer eigene Modelle für die Berechnung der Grundsteuer entwickeln. Dies hat zu einer Vielzahl unterschiedlicher Berechnungsansätze geführt – vom Bundesmodell bis hin zu individuellen Modellen wie dem Flächenmodell in Bayern oder dem Wohnlagenmodell in Hamburg. Diese Vielfalt sorgt einerseits für regional angepasste Lösungen, andererseits aber auch für ständigen Anpassungsbedarf.

Die Immobilienpreise und Bodenrichtwerte ändern sich stetig, oft mit großen regionalen Unterschieden. Besonders in Ballungszentren steigen die Werte rasant, während ländliche Gebiete stagnieren oder sinken. Eine Grundsteuer, die auf aktuellen Marktwerten basiert, muss regelmäßig angepasst werden, um gerecht zu bleiben.

Die Grundsteuer wird regelmäßig rechtlich überprüft. Einige Modelle, wie das Flächenmodell in Bayern, stehen in der Kritik, weil sie Marktwerte nicht berücksichtigen und möglicherweise erneut vor Gericht landen könnten. Dies sorgt für Unsicherheit und potenziell neue Reformen.

Im Rahmen der Grundsteuer kannst du mehrere Bescheide bekommen. Jeder hat eine bestimmte Funktion und informiert dich über unterschiedliche Aspekte der Berechnung und Zahlung der Grundsteuer.

• Wer stellt ihn aus? Das Finanzamt.
• Worum geht es?
  Dieser Bescheid informiert dich über den Grundsteuermessbetrag, der auf Basis von Faktoren wie Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Steuermesszahl ermittelt wird. Der Grundsteuermessbetrag ist eine zentrale Grundlage für die endgültige Berechnung deiner Grundsteuer.
• Wichtig zu wissen:
  Dieser Bescheid dient nur zur Information und ist an die Gemeinde weitergeleitet. Du kannst Einspruch gegen den Messbescheid einlegen, falls die Angaben fehlerhaft sind.

• Wer stellt ihn aus? Die Gemeinde oder Stadt, in der dein Grundstück liegt.
• Worum geht es?
  Der Grundsteuerbescheid legt die endgültige Höhe der Grundsteuer fest, die du zahlen musst. Die Berechnung erfolgt, indem der Grundsteuermessbetrag aus dem Finanzamt-Bescheid mit dem Hebesatz deiner Gemeinde multipliziert wird.
• Wichtig zu wissen:
  Der Grundsteuerbescheid enthält auch die Zahlungsfristen und die Bankverbindung der Gemeinde. Du musst die Steuer fristgerecht zahlen, auch wenn du Einspruch einlegst.

In bestimmten Fällen kannst du weitere Bescheide erhalten:

• Änderungsbescheide: Falls nachträglich Fehler korrigiert oder Werte angepasst werden, erhältst du einen neuen Grundsteuermess- oder Grundsteuerbescheid.
• Feststellungsbescheid (bei der Reform): Dieser Bescheid dokumentiert den neuen Grundstückswert nach der Grundsteuerreform. Er wird als Grundlage für die zukünftige Steuerberechnung genutzt.

Ein Gutachten von einer zertifizierten Fachperson kann notwendig oder hilfreich sein, wenn du die Höhe der Grundsteuer anfechten möchtest und den im Bescheid festgelegten Wert des Grundstücks, der Gebäudefläche oder andere Bewertungsgrundlagen in Frage stellst. Hier sind die häufigsten Situationen, in denen ein Gutachten erforderlich ist:

• Wenn du glaubst, dass der angegebene Bodenrichtwert in deinem Bescheid nicht korrekt ist, kannst du ein Gutachten eines Sachverständigen einholen.
• Ein solches Gutachten wird z. B. durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder Fachleute mit einer ISO-17024-Zertifizierung erstellt. Es dokumentiert die realistische Bewertung deines Grundstücks.

• Wenn die im Bescheid angegebenen Grundstücks- oder Wohnflächen fehlerhaft sind, kann ein Gutachten hilfreich sein, um die genauen Maße zu ermitteln.
• Das kann der Fall sein, wenn die Fläche falsch gemessen oder ungenau angegeben wurde, insbesondere bei älteren Gebäuden oder unklaren Grenzverläufen.

• Wenn die Nutzungsart (z. B. Wohnen, Gewerbe, unbebautes Grundstück) fehlerhaft eingestuft wurde, kann ein Gutachten den tatsächlichen Zustand belegen.
• Dies ist besonders relevant, da die Nutzung erheblichen Einfluss auf die Steuermesszahl hat.

• Bei Gewerbeimmobilien, Mischobjekten (z. B. Wohn- und Geschäftshäusern) oder unbebauten Grundstücken kann die Bewertung komplex sein. Ein Gutachten kann die spezifischen Gegebenheiten sachlich klären.

• In manchen Fällen wird ein Gutachten offiziell gefordert, z. B. wenn der Streitfall vor Gericht geht.
• Ein von einer zertifizierten Fachperson erstelltes Gutachten hat dabei eine höhere Anerkennung.

Ein Gutachten ist sinnvoll, wenn:

• Die Streitwerte hoch sind (z. B. bei teuren Immobilien oder großen Grundstücken).
• Die Fehler im Bescheid nicht einfach durch Einsichtnahme oder Dokumente geklärt werden können.
• Du fundierte Argumente für einen Einspruch oder eine Klage benötigst.

In einigen Fällen ist es möglich, sich von der Grundsteuer befreien zu lassen. Das gilt vor allem für die Nutzung des Grundbesitzes für wohltätige und öffentliche Zwecke. Privatpersonen können sich in der Regel nicht befreien lassen.

In den folgenden Situationen wird keine Grundsteuer fällig: 

• Grundbesitz der öffentlichen Hand
• Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird
• Grundbesitz von Religionsgemeinschaften
• Grundbesitz der Wissenschaft, des Unterrichts oder einer Krankenanstalt
• Grundstücke, die wohltätigen Zwecken wie dem Betrieb einer Stiftung dienen
• Grundbesitz mit denkmalgeschützten Objekten
   

Als Vermieter:in kannst du bei Mietausfall, Mietverfall, mangelnder Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde sowie bei Schäden durch Feuer oder Wasser, die das Mietobjekt beeinträchtigen, eine temporäre Befreiung von der Grundsteuer bei deiner Gemeinde beantragen. Wie hoch der Grundsteuererlass ausfällt, hängt von deinen individuellen Gegebenheiten ab. Sind die Mieterträge beispielsweise um mehr als die Hälfte hinter dem Rohertrag der Immobilie zurückgeblieben, werden 25 Prozent der Abgabe erlassen. Hat die Immobilie keinerlei Ertrag vorzuweisen, beträgt der Erlass 50 Prozent. 

Die Grundsteuer wurde 2025 nach der großen Reform neu berechnet. Abgesehen davon stellt sich die Frage: Wann und warum kann sich die Höhe der Grundsteuer wieder ändern? Hier die wichtigsten Gründe:

Auch nach der Reform bleibt der Hebesatz, den jede Gemeinde selbst festlegt, der größte Hebel bei der Grundsteuer. Ändert die Gemeinde diesen Wert – zum Beispiel um höhere Einnahmen zu erzielen – kann sich deine Grundsteuer erhöhen oder verringern. Besonders finanzschwache oder wachstumsstarke Kommunen passen ihre Hebesätze häufiger an.

Hast du dein Grundstück oder Gebäude nicht verändert, wird die Steuerhöhe stabil bleiben. Aber:

• Neubauten oder Erweiterungen wie ein Anbau oder ein zusätzliches Stockwerk können die Grundsteuer erhöhen.
• Eine Änderung der Nutzung (z. B. von Wohnfläche zu Gewerbefläche) wirkt sich ebenfalls aus.

Wenn im Zuge der Reform 2025 Fehler bei der Flächenangabe, Nutzung oder Bewertung gemacht wurden und du diese erst etwa 2026 oder 2028 korrigieren lässt, ändert sich die Höhe der Grundsteuer rückwirkend oder für die Zukunft.

Zwar wurden die Grundstückswerte mit der Reform 2025 auf aktuelle Zahlen gebracht, doch regionale Marktveränderungen könnten in den kommenden Jahren eine erneute Anpassung erforderlich machen – insbesondere in stark wachsenden oder schrumpfenden Regionen.

Nach der Reform ist vor der (nächsten) Reform: Auch nach der Reform ist die Grundsteuer keine feste Größe. Sollten Bund oder Länder beschließen, die Berechnungsgrundlagen oder Steuermesszahlen an ändernde Marktverhältnisse anzupassen, kann sich deine Steuer ändern.