Be­ruf­li­che Tä­tig­kei­ten in der Miet­woh­nung

Einem Musiklehrer wurde die Mietwohnung vom Vermieter wegen unzumutbaren Lärms gekündigt. Grundsätzlich gilt aber: Die berufliche Tätigkeit ist nicht immer zustimmungspflichtig. Der Bundesgerichtshof erläuterte, unter welchen Bedingungen die Berufsausübung in einer Mietwohnung zulässig ist.

Für viele ist Heimarbeit ideal und oft der einzige finanzierbare Weg, den Job auszuüben. Doch der Vermieter muss den Job in der Wohnung nur in einem engen Rahmen dulden. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt, welchen Spielraum Mieter bei ihrer Berufsausübung Zuhause haben und wann Vermieter sie vor die Tür setzten können.

Ein Gitarrenlehrer zog in die Berliner Wohnung seiner pflegebedürftigen Mutter, um für sie die Pflege zu übernehmen. Deshalb konnte er seinen Beruf nicht mehr in vollem Umfang in der Musikschule ausüben und gab in der Wohnung Gitarrenunterricht. Eine Erlaubnis dafür holte er beim Vermieter allerdings nicht ein, da seiner Ansicht nach deshalb der Hausfrieden nicht beeinträchtigt war. Der Gitarrenlehrer unterrichtete an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schüler. Nach dem Tod der Mutter erklärte der Gitarrenlehrer dem Vermieter den Eintritt in das Mietverhältnis.

Daraufhin kündigte ihm der Vermieter fristlos, da es nach seinen Angaben keine Abmachung bezüglich der beruflichen Tätigkeit des Mieters gegeben habe. Der Lärm in den Gitarrenstunden habe den Hausfrieden in unzumutbarer Weise gestört und für Streit unter den Mietern gesorgt. Der Vermieter hat vom Mieter mehrfach verlangt, das Unterrichten in der Wohnung zu beenden. Der hatte die Aufforderungen jedoch ignoriert. Die Räumungsklage des Vermieters hatte nun auch in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe Erfolg (Az.: VIII ZR 213/12).

Zwar können Kinder, die den Haushalt ihrer Eltern geführt haben, laut Bürgerlichem Gesetzbuch nach deren Tod das Mietverhältnis übernehmen (BGB § 563 (2)). Der Vermieter kann aber bei einem wichtigen Grund dann das Mietverhältnis kündigen. Dieser wichtige Grund lag nach Ansicht der Karlsruher Richter vor: Der neue Mieter hat ohne Erlaubnis des Klägers über Jahre hinweg in der Wohnung Gitarrenunterricht gegeben habe. Der Vermieter habe, so die Richter, auch konkret dargelegt, dass es deswegen bereits zu Auseinandersetzungen mit anderen Hausbewohnern gekommen sei. Dies sei auch in Zukunft zu befürchten und führe zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung des Hausfriedens.

Grundsätzlich ist die Berufsausübung in Mietwohnungen nach der Begründung des Bundesgerichtshofes jedoch nicht ausgeschlossen. Unter den Begriff des "Wohnens" fallen demnach aber nur solche berufliche Tätigkeiten, die nach außen nicht bemerkbar sind. Beispiele der Richter: Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors sowie der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden. Für die Aufnahme solcher beruflichen Tätigkeiten, die mit dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck im Einklang stehen, bedarf es keiner Erlaubnis des Vermieters.

Hingegen muss der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden (BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08).