Mö­blier­tes Woh­nen: Lohnt sich das in Zu­kunft noch?

Die Vermietung von möblierten Mikroapartments boomt. Nun droht dieser Form der Sondervermietung eine starke Regulierung. Lohnt es sich jetzt noch ins möblierte Wohnen zu investieren?

Ein Kommentar von Peter Steinhauer

Der Markt für möblierte Wohnungen ist in den letzten Jahren stark gewachsen. Was ursprünglich nur eine Form des studentischen Wohnens war, ist längst der Nische entsprungen. Geschäftsreisende, Projektarbeiter bis hin zu Senioren oder Langzeittouristen – alle diese Zielgruppen wünschen sich neue, flexible Mietmodelle.

Aufgrund des massiven Mangels an bezahlbarem Wohnraum ist das möblierte Wohnen leider auch stark in die Kritik geraten. Teilweise werden Apartments mit Komplettausstattung zu sehr hohen Mieten angeboten. Der Vorwurf hält sich härtnäckig, dass Vermietende mit möblierten Wohnungen die Mietpreisbremse umgehen.

Die Debatte um das möblierte Wohnen und dessen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt hat nun auch den Gesetzgeber alarmiert. Im letzten Jahr haben die Länder Bremen und Hamburg eine Gesetzesinitiative im Bundesrat eingebracht, um die Sondervermietung mit möblierten Apartments stark einzuschränken. Geplant sind folgende Maßnahmen:
 

• Eine klare Begrenzung und Berechnungsgrundlage für Möblierungszuschläge
• Verpflichtende Ausweisung der Grundmiete und des Möblierungszuschlags
• Strengere Prüfung befristeter Mietverträge
• Spezifische Regelungen für das Segment "Wohnen auf Zeit"

Die Planungen bedürfen noch eines Gesetzgebungsverfahren unter Einbeziehung des Bundestags. Inwieweit der Entwurf den parlamentarischen Gremien Stand hält, ist derzeit offen. In den Stadtstaaten Berlin und Hamburg haben sich sowohl CDU als auch SPD aufgrund der angespannten Lage auf dem Mietmarkt bereits deutlich für mehr Regulierung ausgesprochen.

Was bedeuten diese Vorhaben für Investoren, die in diesem Segment bereits investiert sind oder planen, ihre Wohnen möbliert anzubieten? In einigen Punkten wird sich bei den gesetzlichen Rahmenbedingungen nur wenig ändern. Möblierte Wohnungen sind schon jetzt gebunden an die Mietpreisbremse, auch wenn bestimmte Interessensvertreter immer wieder das Gegenteil behaupten. Ebenso müssen Vermietende bereits die Mieten inklusive Möblierungszuschlag ausweisen. Der Gesetzgeber fordert deshalb nichts grundsätzlich Neues, sondern verlangt nur mehr Transparenz.

Anders verhält es sich bei der Kurzzeitvermietung. Möblierte Wohnungen bieten Vermietende oft mit befristeten Mietverträgen zum „vorübergehenden Gebrauch“ an. Ist im Mietvertrag der Grund für vorübergehenden Gebrauch angegeben, sind Vermietende von der Mietpreisbremse befreit. Die Begründung kann zum Beispiel eine Gastprofessur sein, ein Gastsemester oder eine projektweise Beschäftigung. Dieses „Schlupfloch“ möchte der Gesetzgeber schließen und auch die Kurzzeitvermietung an die Mietpreisbremse koppeln.

Selbst wenn eine solch strenge Regulierung kommt, bedeutet das nicht dessen Ende für das möblierte Wohnen. Auch in Zukunft bietet diese Form der Sondervermietung gute Renditechancen. Von den Anbietenden wird das Segment aber eine stärke Professionalisierung verlangen. „Ein Tisch, ein Bett, ein Schrank – schon kann die Miete um mehrere hundert Euro steigen“ – diese Rechnung wird bald nicht mehr aufgehen.

Positiv entwickeln wird sich weiterhin die Nachfrage nach löffelfertig ausgestatteten Wohnungen, „ready-to-mowe-in“. Viele Menschen wollen sich nicht mehr binden an eine Wohnung oder einen Standort. Die Anschaffung einer kompletten Wohnungsausstattung ist teuer und verursacht hohe Umzugskosten. 

Teilweise wird das Geschäft noch mehr in den gewerblichen Bereich abwandern. Vor allem Neubauentwickler setzen in den Metropolen stark auf Serviced Apartment oder Boarding House Konzepte. Diese gewerblichen Formen des möblierten Wohnens stehen nicht mehr in Konkurrenz zum Wohnungsmarkt, sondern zum Gastgewerbe, zu Hotels und Ferienwohnungen.

Auch das private Vermietungsgeschäft wird in Zukunft auf neue Ertragsquellen angewiesen sein und deshalb nicht mehr nur das Bereitstellen von leeren Räumen beinhalten. Neben der Möblierungen werden weitere zusätzliche Services hinzukommen. Das können zum Beispiel die Nutzung von Smart Home Anwendungen sein, ebenso die Versorgung mit selbst erzeugtem Strom oder umfangreiche Concierge Services.