Staffelmietvereinbarung ver­sus Miet­preis­bin­dung

Ist es korrekt, wenn eine Staffelmietvereinbarung bereits während der Preisbindungsphase einer öffentlich geförderten Wohnung getroffen wird? Diese spannende Frage beleuchtete der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Fall.

Die Mieterin einer Drei-Zimmer-Wohnung in Köln klagt gegen ihre Vermieterin auf Rückzahlung ihrer – unter Vorbehalt – ab 01.01.2021 gezahlten erhöhten Staffelmiete. Seit Mietbeginn am 01.10.2018 unterlag die Wohnung wegen öffentlicher Förderung einer Preisbindung bis zum 31.12.2020.

Im Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, dass die monatliche Grundmiete insgesamt 500 Euro beträgt. Ab 01.01.2021 sollte sich die Miete auf 968 Euro erhöhen und ab 01.01.2022 auf 1.012 Euro, ohne dass es dazu noch einmal einer gesonderten Erklärung der Vermieterin bedarf. 

Des Weiteren ist im Mietvertrag geregelt, dass bis zum 31.12.2020 eine Bindung an das Wohnungsbauförderungsgesetz besteht; danach, also für die Zeit vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2022 wird eine Staffelung der Miete vereinbart und festgeschrieben. Ab Januar 2021 bezahlte die Mieterin – unter Vorbehalt der (teilweisen) Rückforderung – die vereinbarten 968 Euro.

Doch nun fordert sie den gezahlten Erhöhungsbetrag von jeweils 468 Euro (insgesamt 6.084 Euro) zurück und verlangt die gerichtliche Feststellung, dass sie nicht verpflichtet ist, künftig eine höhere Miete als 500 Euro zu zahlen.

Die Mieterin ist der Ansicht, dass die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam sei, weil sie eine erste Staffel bereits für den Zeitraum der Preisbindung vorsehe. Außerdem sei es nicht zulässig, noch während der Preisbindung eine Vereinbarung über die Miethöhe nach Ablauf der Preisbindung zu treffen. 

Weder vor dem Amts- noch vor dem Landgericht Köln hatte die Klage Erfolg. Schließlich bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH), dass die Vereinbarung über die Staffelmiete wirksam ist und die Mieterin die erhöhte Miete zahlen muss. 

Denn die Vereinbarung einer Staffelmiete (im Sinne von § 557a BGB) sei grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, in denen eine Preisbindung bestehe. Selbst wenn sich aus der Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung erhebliche Mietsteigerungen ergeben können, macht das eine solche Vereinbarung nicht unzulässig.

Dürften Vermietende eine solche Vereinbarung erst nach Ablauf der Mietpreisbindung treffen, bestünde die Preisbindung real noch eine gewisse Zeit über den Ablauf hinaus. Eine im Voraus vereinbarte Staffelmiete könne – so der BGH – auch für Mietende günstig sein, wenn die Preise am Wohnungsmarkt schneller steigen, als es die vereinbarten Mietstaffeln vorsehen. Für beide Mietparteien bedeutet die Vereinbarung Planungssicherheit.

Für Mietende unterstreicht das Urteil, wie wichtig es ist, Verträge sorgfältig zu prüfen, insbesondere bei öffentlich geförderten Wohnungen. Denn die Entscheidung hat gezeigt, dass langfristige finanzielle Verpflichtungen eingegangen werden können, die über die Preisbindung hinausgehen.

Für Vermietende bestätigt das Urteil, dass Staffelmietvereinbarungen ein legitimes Mittel sind, um langfristige Mieteinnahmen sicherzustellen. Das gilt selbst für den Zeitraum nach dem Ende der Preisbindung.

(BGH, Beschluss vom 16.01.2024, VIII ZR 12/23)