Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei Verfahren darüber entschieden, ob bauliche Veränderungen, die einzelne Wohnungseigentümer:innen zur Barrierereduzierung verlangten, zu genehmigen sind.
Zwei BGH-Urteile zeigen, unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer:innen nach der WEG-Reform für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum – abweichend von der bisherigen Kostenverteilung – auch einzeln zur Kasse gebeten werden können. So dürfen seit dem 1.12.2020 Eigentümer:innen erstmalig belastet oder ganz von den Kosten befreit werden und ein Kostenbeschluss darf sich auf Einzelmaßnahmen beschränken.
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Im ersten Fall geht es um zwanzig Doppelparker, die sich in einer Tiefgarage einer Wohneigentumsanlage in Niedersachsen befinden. Da die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Hebeanlage defekt war, konnte jeweils nur ein Fahrzeug abgestellt werden. Die Wohnungseigentümer:innen hatten im Juni 2021 beschlossen, dass die Kosten für eine Sanierung und Reparatur nicht mehr wie bisher von allen Wohnungseigentümer:innen zu tragen sind, sondern ausschließlich von den Teileigentümer:innen der Doppelparker.
Ein Teileigentümer von vier Doppelparkern wollte die Entscheidung nicht akzeptieren und zog vor Gericht. Doch seine Anfechtungsklage hatte keinen Erfolg. Dennoch kämpfte der Eigentümer weiter dafür, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) schließlich weist die Revision zurück.
Der Beschluss über die Verteilung der für die Doppelparker anfallenden Kosten sei weder nichtig noch anfechtbar. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründe die Kompetenz der Wohnungseigentümer:innen, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der WEG eine vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen.
Dabei kann es vorkommen, dass sich der Kreis der Kostenschuldner verändert, indem Wohnungseigentümer:innen von den Kosten gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.
Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, in die bisher alle Wohnungseigentümer:innen involviert waren, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümer:innen auferlegt, entspricht das ordnungsmäßiger Verwaltung, sofern die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.
Das ist im konkreten Fall gegeben. Es werden nur die Teileigentümer:innen der Doppelparker mit Kosten belastet, die auch einen Nutzen aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums an den Doppelparkern ziehen und denen die Erhaltung zugutekommt.
In einer Eigentümerversammlung im August 2021 beschlossen Wohnungseigentümer:innen aus Hessen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden defekten Dachflächenfenster in einer Dachgeschosswohnung auszutauschen. Dabei legten sie fest, dass der Sondereigentümer der Wohnung – anders als bisher – die Kosten des Fensteraustauschs allein tragen müsse.
Damit konnte sich der Eigentümer der Dachgeschosswohnung so gar nicht anfreunden und erhob Anfechtungsklage. Doch auch hier stellte das Gericht klar, dass – nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – Beschlusskompetenz bestand und der Beschluss somit einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
Denn es wird berücksichtigt, dass die allein im Bereich des Sondereigentums befindlichen Dachflächenfenster nur vom Dachgeschoss-Eigentümer genutzt werden. Laut BGH entspricht der Beschluss auch insoweit ordnungsmäßiger Verwaltung, als die Wohnungseigentümer:innen allein über die zu tragenden Kosten für den Austausch der Dachflächenfenster im Bereich einer konkreten Wohnung entschieden haben, ohne dabei zu regeln, wie künftige gleich gelagerte Fälle behandelt werden sollen.
Ob die sogenannte "Maßstabskontinuität" nach der Neufassung des Wohnungseigentumsrechts schon beim ersten Beschluss über die Kosten einer einzelnen Erhaltungsmaßnahme berücksichtigt werden muss, war bislang umstritten. Der BGH hat nun entschieden, dass dann, wenn die Wohnungseigentümer:innen nach § 16 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 WEG eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme beschließen, nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen, gleich gelagerten Fälle beschlossen werden muss.
(BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23) und (V ZR 87/23)
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