7 Än­de­run­gen für Ver­mie­ter:in­nen in 2023

Energiekrise, Energieeinsparung, Klimaschutz, Gas- und Strompreisbremse – all diese Themen nehmen wir aus dem alten mit ins neue Jahr. Viele von der Bundesregierung bereits beschlossene Maßnahmen werden erst in den kommenden Monaten greifen. Erfahren Sie, was sich in 2023 für Sie verändert, wenn Sie vermieten.

Eigentlich stand die verpflichtende Grundsteuererklärung schon 2022 auf der To-do-Liste von allen, die eine Immobilie besitzen. Nach einer Verlängerung um drei Monate ist nun der 31. Januar 2023 letzter Abgabetermin. Zu den abgefragten Daten gehören unter anderem Grundstücksart und -fläche, Bodenrichtwert, Baujahr des Gebäudes, Wohnfläche und bei Eigentumswohnungen im Mehrfamilienhaus der Miteigentumsanteil. Und für alle, die ihre Grundsteuererklärung bereits abgegeben haben, heißt es auf die Steuerbescheide warten – und diese gut prüfen. Bei Unstimmigkeiten steht Ihnen eine Widerspruchsfrist von einem Monat zu.  

Die eigentlich ab Juni 2022 geplante Aufteilung der CO2-Abgabe auf fossile Heizenergien zwischen Mieter- und Vermieter:innen tritt jetzt ab 1. Januar 2023 in Kraft. Nun übernehmen Sie als Vermieter:in nach einem Stufen-Modell einen Anteil an der Abgabe. Je besser der energetische Zustand Ihrer Mietimmobilie, desto geringer ist Ihr Anteil Bei sehr niedrigem Kohlendioxid-Ausstoß (weniger als 12 Kilo pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr) kann die Abgabe weiterhin komplett auf die Mieter:innen umgelegt werden. Liegt der CO2-Ausstoß bei mehr als 52 Kilo, zahlen Vermietende den Höchstwert von 95 Prozent der Kosten.

Ausnahmen gelten für Immobilien, die beispielsweise wegen Denkmalschutzauflagen nicht oder nur teilweise saniert werden können. Für die Jahresheizkostenabrechnung 2023 müssen Vermieter:innen den CO2-Ausstoß ihrer Immobilie selbst ermitteln und ihren Kostenanteil berechnen. Dafür sollen sie entsprechende Daten zur Unterstützung bekommen.

Ab 1. März 2023 gilt die sogenannte Gas- und Wärmepreisbremse. Rückwirkend umfasst sie auch die Monate Januar und Februar. Mit einem Zuschuss zur Gas- oder Fernwärmerechnung sollen Verbraucher:innen in der Energiekrise entlastet werden. Für 80 Prozent des Gas- oder Wärmeverbrauchs (berechnet anhand des Vorjahresverbrauchs) ist der Preis bei 12 Cent für Gas beziehungsweise 9,5 Cent für Fernwärme gedeckelt. Die Differenz zum Preis des Energieversorgers übernimmt der Bund. Den darüber hinausgehenden Verbrauch bezahlen Kund:innen wieder zum Marktpreis.

Als Vermieter:in müssen Sie die Entlastung im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an die Mietparteien weitergeben. Falls wegen der gestiegenen Energiepreise schon die Nebenkostenvorauszahlung erhöht wurde, muss sie neu angepasst werden. Die sogenannte Dezember-Soforthilfe, mit der die Zeit bis zur Wirkung der Gas- und Wärmebremse überbrückt werden soll, müssen Sie mit der Nebenkostenabrechnung für 2022 an Ihre Mieter:innen weitergeben.

Mit der Aufteilung der CO2-Abgabe soll für Eigentümer:innen von Mietimmobilien ein Anreiz zur energetischen Sanierung geschaffen werden. Sanierungsmaßnahmen werden auch 2023 vom Staat mit günstigen Darlehen und Zuschüssen gefördert, insgesamt 13 Milliarden sind vom Bundeswirtschaftsministerium dafür vorgesehen. Im Förderprogramm für energieeffiziente Gebäude der KfW-Bank gibt es einige Anpassungen. Dazu gehört unter anderem ein neuer Extra-Tilgungszuschuss von bis zu 15 Prozent für die sogenannte serielle Sanierung. Damit ist die Verwendung von vorgefertigten Bauteilen, beispielsweise für Dach oder Fassade, gemeint. Für die Sanierung eines Hauses in besonders schlechtem energetischem Zustand (Worst Performing Building) steigt der Tilgungszuschuss von fünf auf zehn Prozent.

Mit der am 1. Oktober 2022 in Kraft getretenen „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristige Maßnahmen“ (EnSimiMaV) wurde für große Häuser mit zentraler Erdgasheizung der sogenannte hydraulische Abgleich zur Pflicht. Damit wird die Heizungsanlage optimal eingestellt und kann effizienter arbeiten. In Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten muss der hydraulische Abgleich bis spätestens 30. September 2023 vorgenommen werden. Eigentümer:innen von Häusern mit mindestens sechs Wohneinheiten haben dafür noch bis zum 15. September 2024 Zeit.

Auch im Bereich Photovoltaik wird 2023 nicht nur gefordert, sondern auch gefördert: Mit dem Ende November 2022 verabschiedeten Jahressteuergesetz wurde die Ertragssteuer auf die Einnahmen aus kleinen Photovoltaikanlagen abgeschafft. Dies gilt sogar rückwirkend auch für das Jahr 2022. Anlagen auf Mehrfamilienhäusern fallen unter diese Regelung, wenn ihre Leistung maximal 15 kWh pro Wohneinheit beträgt.

In einigen Bundesländern gibt es bereits eine Pflicht zur Installation von Solaranlagen zur Stromgewinnung auf den Dächern von Wohngebäuden. Meist gilt sie bisher nur für den Neubau. In Baden-Württemberg und Berlin werden die Photovoltaik-Anlagen jedoch ab 2023 auch auf Bestandsgebäuden im Zuge einer „grundlegenden Dachsanierung“ zur Pflicht. In Berlin müssen im Altbau mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche mit PV-Modulen ausgestattet werden. Ausnahmen gibt es bei ungünstiger Dachausrichtung oder unverhältnismäßigem Aufwand.

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