Kün­di­gung des Untermietverhältnisses

Die Hauptmieter:innen einer Berliner Wohnung zogen im Jahr 1995 aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt. Da sie sich die Option offenhalten wollten, eines Tages nach Berlin zurückzukehren, baten sie ihre Vermieterin, die Wohnung untervermieten zu dürfen. Unter dem Vorbehalt eines jederzeitigen Widerrufs stimmte die Eigentümerin zu. Ein Untermieter wurde gefunden, zog ein und lebte fortan in der Wohnung. 

Bis im Dezember 2017 die neue Eigentümerin der Wohnung die Hauptmieter:innen aufforderte, das Untermietverhältnis zu beenden. Eine weitere Beibehaltung der Untervermietung betrachte sie als Vertragsverletzung, die eine Abmahnung und ggf. eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses nach sich ziehen würde.

Also kündigten die Hauptmieter:innen per Anwaltsschreiben das Untermietverhältnis. Sie gaben als Grund den Widerruf der Untermieterlaubnis an und erklärten, dass sie künftig öfter in Berlin seien und die Wohnung daher teilweise wieder selbst nutzen wollten. Doch der Untermieter stellte sich quer. Er wollte sein gewohntes Terrain nicht freiwillig verlassen und widersprach daher der Kündigung. 

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg gab der daraufhin angestrebten Räumungsklage der Hauptmieter:innen statt. Das Landgericht Berlin wies die Klage ab und erhielt dabei Bestätigung durch den Bundesgerichtshof.

Die höchsten Richter:innen argumentierten, selbst bei einem – hier unterstellt wirksamen – Widerruf könnten sich die Hauptmieter:innen bei ihrer Kündigung nicht auf ein hierfür erforderliches berechtigtes Interesse (im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) stützen.

Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses verlange – unabhängig von etwaigen weiteren Voraussetzungen – die konkrete Absicht der Hauptmieter:innen, in die angemietete Wohnung alsbald zurückkehren zu wollen. Nach den Feststellungen des Landgerichts sei ein konkreter Rückkehrwille, also Eigenbedarf, nicht zu erkennen gewesen.

Die Gefahr einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch die neue Eigentümerin stelle kein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Untermietverhältnisses dar. Dabei sei es unerheblich, ob ein – unterstellt wirksamer – Widerruf der Untermieterlaubnis überhaupt eine Pflicht der Hauptmieter:innen zur Kündigung des aufgrund dieser Erlaubnis eingegangenen Untermietverhältnisses begründen kann.

(Bundesgerichtshof, Beschluss vom 03.08.2021 - VIII ZR 329/19)

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