Wird eine Wohnung unbewohnbar, weil Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, besteht grundsätzlich keine Pflicht zur Mietzahlung. Das gilt für die gemietete Wohnung, aber trifft es auch für die Ersatzwohnung zu?
Ein Wasserschaden hatte zur Folge, dass eine 130 qm große Mietwohnung in Berlin umfassend saniert werden musste. Für die neunmonatige Sanierungszeit stellte der Vermieter eine Ersatzwohnung im Seitenflügel des Hauses zur Verfügung. Die Ersatzlösung hatte allerdings nur 90 qm, zeigte Schimmelbildungen und auch der stark verschmutzte Herd sorgte nicht für Wohlbefinden. Darüber hinaus passten nicht alle Möbel der Mieterpartei in die deutlich kleineren Räumlichkeiten.
Weder für ihre gemietete noch für die Ersatzwohnung zahlten die Mieter:innen in der Zeit der Sanierung Miete. Damit war der Vermieter nicht einverstanden. Er verlangte zumindest für die Ersatzwohnung die Mietzahlung. Als weiterhin nichts passierte, klagte er auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Keine Mietzahlungspflicht während der Sanierung
Zuerst wies das Amtsgericht Berlin-Mitte die Klage des Vermieters ab und später dann auch das Landgericht Berlin. Die Richter waren sich darin einig, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zustehe. Ein Zahlungsverzug vonseiten der Mieterpartei habe nicht vorgelegen und daher sei die Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam.
Vielmehr seien die Mieter für die neunmonatige Sanierungszeit von der Mietzahlungspflicht (gemäß § 536 Abs. 1 BGB) befreit gewesen, so das Landgericht. Schließlich sei ihre Wohnung – und damit die Mietsache – in diesem Zeitraum unbewohnbar gewesen. Die angebotene Ersatzwohnung ändere nichts an der Tatsache. Denn der Vermieter habe nicht nachweisen können, dass er mit den Mieter:innen eine Vereinbarung zum Austausch des Mietobjekts und dem Fortbestehen der Mietzahlungspflicht getroffen habe.
Selbst eine stillschweigende Vereinbarung könne nicht vorliegen, da die ersatzweise zur Verfügung gestellte Wohnung keinesfalls mit der vermieteten Wohnung vergleichbar oder gar gleichwertig sei.
(Landgericht Berlin, Urteil vom 25.03.2021 - 67 S 336/20)
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 26. August 2021.
Fragen zur Kündigung
Fristlose Kündigung wegen Beleidigung? | LG München I, Endurteil vom 21. Dezember 2020 - 31 O 5646/18
Ja, das ist möglich. Wird eine Kündigung wegen einer Äußerung von Mieter:innen ausgesprochen, kommt immer auch die Meinungsfreiheit ins Spiel. Es muss daher zwischen der persönlichen Ehre auf der einen Seite und der Meinungsfreiheit auf der anderen Seite abgewogen werden. Dabei tritt die Freiheit der Meinung nur ausnahmsweise bei herabsetzenden Äußerungen zurück, die die Menschenwürde anderer antasten, sich als Formalbeleidigung oder Schmähung darstellen.
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