Beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien ist die Begleitung durch Notar:innen erforderlich, da hierbei ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge rechtskräftig sind.

Welche Aufgaben Notar:innen beim Hausverkauf übernehmen, wie hoch die Kosten dafür ausfallen und wer diese in welcher Höhe zahlen muss, erfährst du in diesem Ratgeber.

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Paar berechnet Notarkosten bei Hausverkauf
importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Betreuung durch Notar:innen ist beim Hausverkauf verpflichtend.

  • Die Notarkosten tragen im Normalfall die Käufer:innen.

  • Notar- und Grundbuchgebühren werden nach Maßgabe des Kaufpreises berechnet und normalerweise aus dem Eigenkapital der Käufer:innen bezahlt.

  • Veranlassen die Notar:innen die Eintragung eines Finanzierungsgeschäfts im Grundbuch, bemessen sich die Notar- und Grundbuchgebühren nach der Höhe der Grundschuld.

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  • Warum ist die notarielle Unterstützung beim Hausverkauf nötig?

    Beim Kauf von Immobilien handelt es sich um hohe Werte und um rechtlich komplexe Verträge. Um Streitigkeiten zu verhindern, gibt es daher in Deutschland die Notarpflicht beim Hausverkauf.

    Diese wurde vom Gesetzgeber eingeführt und soll Verkäufer:in und Käufer:in schützen. Nur, wenn der Immobilienkauf notariell beurkundet wird, ist er auch rechtlich gültig.

    Notar:innen sind neutrale Instanzen, die auf rechtliche und formale Korrektheit achten. Sie klären alle Beteiligten über Rechte und Pflichten rund um den Vertrag auf und können dabei helfen, Unklarheiten zu beseitigen.

    Darüber hinaus sind sie dazu ausgebildet, alle für die Verkaufsabwicklung nötigen Unterlagen zu besorgen und Formalitäten zu übernehmen.

    tipp
    Kaufpreis auf Notaranderkonto empfangen

    Notar:innen helfen unter anderem beim sicheren Transfer des Kaufpreises. Dafür kommt zum Beispiel ein Notaranderkonto in Frage. Dieses kostet zwar extra, bringt aber viel Sicherheit.

    Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf?

    Die anfallenden Notargebühren beim Immobilienkauf und -verkauf liegen bei 1,5 Prozent bis maximal zwei Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren setzen sich aus den folgenden Notar- und Grundbuchkosten zusammen:

    • Vollzugstätigkeiten sowie Beratung zum und Erstellung des Kaufvertrags 
    • Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages 
    • Beurkundung, Eintragung und Löschung von Grundschulden
    • Eintragung des:der neuen Eigentümer:in im Grundbuch 
    • Führung des Notaranderkontos 
    • Betreuungsgebühr 
    • Notarielle Beglaubigung von Unterschriften 
    • Brieferstellung 
    • Honorar für den:die Notar:in

    Im Grundbuch wird insbesondere die Eigentumsumschreibung vermerkt. Müssen potentielle Käufer:innen den Kaufpreis mithilfe eines Immobiliendarlehens finanzieren, veranlassen die Notar:innen die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank.

    Die Gebühren orientieren sich am Kaufpreis des Grundstücks bzw. der Immobilie oder an der Höhe der einzutragenden Grundschuld. Die Notar:innen arbeiten mit einer per Gesetz vorgegebenen festgelegten Gebührentabelle.

    Schon für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnen die Notar:innen einen zweifachen Gebührensatz. Sind beim Kaufprozess also mehrere Arbeitsschritte nötig, kann es am Ende schnell zu einer Berechnung von vier bis fünf Gebührensätzen kommen.

    Achte daher darauf, möglichst wenige Arbeitsschritte und Termine in Anspruch zu nehmen.

    hint
    Notargebühren zählen zu den Nebenkosten

    Wie die Maklergebühr oder eventuell auch Gutachter- und Erschließungskosten zählen Notargebühren zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf und unterliegen der Umsatzsteuer.

     

    Zugleich kannst du als private:r Verkäufer:in die Notargebühren als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

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    Gebührentabelle zur Berechnung der Notargebühren & Grundbuchgebühren

    Beachte, dass im Rahmen der notariellen Beglaubigung des Immobilienverkaufs nicht nur Notargebühren, sondern auch Grundbuchgebühren fällig werden.

    Folgende Notar- und Grundbuchkosten ergeben sich bei einer beispielhaften Berechnung von fünf Gebührensätzen für Käufer:innen.

    Immobilienpreis Einfache Gebühr Fünffache Gebühr Umsatzsteuer Gesamtkosten
    100.000 Euro 273 Euro 1.365 Euro 259,35 Euro 1.624,35 Euro
    200.000 Euro 435 Euro 2.175 Euro 413,25 Euro 2.588,25 Euro
    300.000 Euro 635 Euro 3.175 Euro 603,25 Euro 3.778,25 Euro
    400.000 Euro 835 Euro 4.175 Euro 793,25 Euro 4.968,25 Euro
    600.000 Euro 1.095 Euro 5.475 Euro 1.040,25 Euro 6.515,25 Euro
    800.000 Euro 1.415 Euro 7.075 Euro 1.344,25 Euro 8.419,25 Euro

    Beispiel: Bei einem Immobilienpreis von 200.000 Euro und fünf Gebührensätzen betragen die Notar- und Grundbuchkosten also beispielsweise 2.588,25 Euro – das entspricht rund 1,3 Prozent des Kaufpreises.


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    Wer zahlt den:die Notar:in beim Hausverkauf?

    Normalerweise tragen die Käufer:innen den größten Teil der anfallenden  und Grundbuchgebühren und Notarkosten beim Hauskauf.

    Die Verkäufer:innen tragen weitere Kosten, wenn eine zu ihren Lasten eingetragene Grundschuld oder ein sonstiges Recht im Grundbuch zur Löschung gebracht werden muss.

    Die Verkäufer:innen beteiligen sich meist nur anteilig an den Kosten, wenn beispielsweise spezielle Änderungen im Grundbuch anstehen. 


    Käufer zahlt Notar mit Kreditkarte

    Beispielrechnung: Notarkosten beim Hausverkauf

    Illustration Rechner Notarkosten

    Damit du einen besseren Überblick erhälst und verstehst, wie sich nun genau die Notarkosten zusammensetzen, haben wir hier eine Beispielrechnung (Kaufvorgang und Grundschuldbestellung) aufgestellt.

    Wir nehmen einen Kaufpreis von 200.000 Euro für die Immobilie an. Außerdem gehen wir von einer Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro aus.

    Ausgeführte Tätigkeiten durch Notar:in Kosten
    Beurkundung Kaufvertrag 870,00 Euro
    Vollzug Kaufvertrag 217,50 Euro
    Beurkundung Grundschuld 354,00 Euro
    Weitere betreuende Tätigkeiten 217,50 Euro
    Zwischensumme Notarkosten 1.659,00 Euro
    + 19 % Mehrwertsteuer 315,21 Euro
    Gesamtkosten Notargebühren 1.974,21 Euro

    Grundbuch Gebühren
    Auflassungsvormerkung Grundbuch 217,50 Euro
    Umschreibung Eigentümer 435,00 Euro
    Eintragung Grundschuld 354,00 Euro
    Gesamtkosten Grundbuch 1.006,50 Euro

    Wird die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto abgewickelt, kommen zusätzlich Kosten in Höhe von 435,00 Euro hinzu. Jeder Vorgang wird separat laut der gültigen Gebührenordnung berechnet. 

    Letztendlich hängt die Gesamtsumme der Notar- und Grundbuchkosten davon ab, wie viele Aufgaben übernommen werden müssen.

    Notar- und Grundbuchkosten – Gebühren einfach berechnen

    Notar- und Grundbuchkostenrechner




    Gerichts- und Notarkostengesetz beim Hausverkauf beachten

    Illustration Notarkostengesetz

    Die Notargebühren werden nicht nach Schwierigkeitsgrad oder nach Aufwand und Besprechungsterminen abgerechnet. Stattdessen gibt es eine pauschale Abrechnung.

    Im Gerichts- und Notarkostengesetz gibt es eine genaue Festlegung darüber, welche Tätigkeiten von Notar:innen im Rahmen eines Hausverkaufs mit welchen Gebührensätzen abgerechnet werden.

    Notarkosten sind in ganz Deutschland einheitlich geregelt. Es ist also egal, in welcher Region du dein Haus verkaufen möchtest.

    Für Notar:innen gilt der § 17 Absatz 1 Satz 1 BnotO. Sie sind dazu verpflichtet, nur die im GNotKG vorgeschriebenen Gebühren und Auslagen zu verlangen. Anderweitige Gebührenvereinbarungen sind in der Praxis nicht zulässig


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    Welche Aufgaben haben Notar:innen beim Immobilienkauf?

    Notar:innen üben ein öffentliches Amt aus. Ihre beruflichen Tätigkeiten sowie die entsprechenden Honorarzahlungen sind also gesetzlich definiert. Für diese Aufgaben, können Notarkosten anfallen:


    ​1. Erstellung Vertragsentwurf

    Zunächst wird ein Vertragsentwurf mit allen wichtigen Daten zu den Beteiligten und zur Immobilie gesammelt und in einem Entwurf zusammengefasst. Ob ein Notaranderkonto für die Zahlungsabwicklung erstellt werden soll, fließt ebenfalls mit in den Vertragsentwurf ein.

    ​2. Vertragsentwurf an Beteiligte senden

    Nach der Fertigstellung des Entwurfs erhalten die Beteiligten je einen Entwurf zur Prüfung. Bei Änderungswünschen werden im Nachgang noch entsprechende Bereiche geändert. Ist alles korrekt, wird ein Termin zur Unterzeichnung anberaumt.

    ​3. Beurkundung des Vertrages

    Während des Notartermins kommt es zur Unterzeichnung. Sobald der:die Notar:in das Schriftstück beurkundet hat, wird es rechtskräftig.

    ​4. Auflassungsvormerkung Grundbuchamt

    Um den Eigentümerwechsel des betreffenden Grundstücks einzuleiten, kommt es zu einer Auflassungsvormerkung durch den:die Notar:in beim Grundbuchamt. Anfallende Gebühren werden über die Notarkosten abgerechnet.

    ​5. Einholung Vorkaufsverzicht der Gemeinde

    Das Notariat muss auch prüfen, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht laut Baugesetzbuch hat. Besteht ein solches Recht, muss eine Verzichtserklärung von der Gemeinde eingeholt werden.

    ​6. Veräußerungsanzeige an das Finanzamt

    Aber auch das Finanzamt muss über das Veräußerungsgeschäft informiert werden. Der:die Notar:in übernimmt diese Aufgabe. Danach legt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest.

    ​7. Zahlungsüberwachung

    Ebenfalls gehört es zu den notariellen Aufgaben, den Zahlungsvorgang zu überwachen. Erst wenn sämtliche Kosten wie Grunderwerbsteuer und Kaufpreis gezahlt wurden, wird das Notariat wieder tätig und lässt den:die neue:n Eigentümer:in im Grundbuch eintragen.


    Notarielle Beurkundung von Vertrag für Hausverkauf

    Wenn du also dein Haus verkaufst, sorgen Notar:innen für den korrekten Ablauf des Immobilienverkaufs während und nach Vertragsabschluss.

    So gehören während des Verkaufs beispielsweise die unabhängige Vermittlung und Aufklärung beider Parteien zu ihren Aufgaben, so dass der Kaufvertrag im Interesse beider Vertragsparteien zuverlässig abgewickelt werden kann.

    Im Anschluss verwalten und überwachen Notar:innen die Zahlung des Kaufpreises, sind zuständig für die Eintragung im Grundbuch sowie die Einhaltung behördlicher Genehmigungen.

    Die Notar:innen werden im Regelfall von den Käufer:innen ausgesucht, es sei denn, es handelt sich um den Kauf eines Neubaus vom Bauträger. In diesem Fall kümmert sich der:die Bauträger:in um eine:n Notar:in.

    Wie kann ich die Notarkosten minimieren?

    Weder Notarkosten noch die Grundbuchgebühren sind verhandelbar. Trotzdem haben Verkäufer:in und Käufer:in die Möglichkeit, diese Kostenpunkte bis zu einem bestimmten Grad zu beeinflussen:

    • Kaufpreis niedrig halten: Ein unbebautes Grundstück fällt wesentlich günstiger aus als ein bebautes Grundstück. Je niedriger der angesetzte Kaufpreis ist, umso niedriger fallen die Kaufnebenkosten an. 
    • Auflassungsvormerkung sparen: Eine Auflassungsvormerkung ist nicht unbedingt nötig. Wer beispielsweise die Immobilie an Verwandte oder Freunde verkauft, der muss es nicht im Grundbuch vormerken lassen. 
    • Auf Notaranderkonto verzichten: Ein Notaranderkonto ist keine Pflicht. Die Kaufabwicklung kann auch über ein normales Konto abgewickelt werden. Entsprechende Zahlungsbedingungen sind im Kaufvertrag zu vermerken. Entsprechende Kosten für das Notaranderkonto entfallen somit. Käufer:innen müssen dann nur den vereinbarten Kaufpreis auf das angegebene Konto überweisen. 
    • Grundschuldabtretung möglich: Bei Vorliegen einer Grundschuld könnte auch eine Grundschuldabtretung erfolgen. So fallen keine separaten Kosten für Löschung und Neueintragung im Grundbuch an. 
    Haus verkaufen wer zahlt Notar

    Möglicherweise verlangt die Bank auch nur eine Grundschuldbeglaubigung. In dem Fall muss die Grundschuld für den Hauskauf nicht auch noch notariell beurkundet werden.

    Als Gesamtschuldner:in haften – was bedeutet das?

    Obwohl normalerweise der:die Käufer:in die Notarkosten zahlen muss, haften beide Parteien gleichermaßen für die Begleichung der Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer, da gesetzlich beide Parteien Kostenschuldner sind.

    Sollte beispielsweise der:die Käufer:in nicht zahlungsfähig sein, so sind gegebenenfalls die Verkäufer:innen verpflichtet, die Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer zu begleichen, sofern sie sich im Kaufvertrag nicht ein Rücktrittsrecht vorbehalten haben. 

    Dass nicht die Verkäufer:innen die Kosten für den:die Notar:in zahlen, hat steuerliche Vorteile. Durch den Aufschlag der Notargebühren auf den Kaufpreis würde sich die Grunderwerbssteuer für die Käufer:innen erhöhen.

    So zahlen die Käufer:innen zwar die Notar- und Grundbuchgebühren, sparen aber zumindest die andernfalls darauf entfallende Grunderwerbsteuer

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    FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Notarkosten beim Hausverkauf

    Wer zahlt die Notarkosten bei einem Hausverkauf?

    Die Notarkosten beim Hausverkauf werden meist von den Käufer:innen getragen. Es ist jedoch möglich, die Kosten mit den Verkäufer:innen zu teilen. Halte diese Abmachung schriftlich fest.

    Wie werden Notargebühren berechnet?

    Die Höhe der Notargebühren ist im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und lässt sich nicht verhandeln. Sie hängt unter anderem davon ab, wie viel Aufwand für die notarielle Beglaubigung anfällt und wie viele Termine nötig sind.

    Kann man bei den Notarkosten sparen?

    Indem du den Aufwand für die notarielle Beglaubigung minimierst, den Kaufpreis niedrig hälst, auf eine Auflassungsvormerkung und ein Notaranderkonto verzichtest und die Grundschuld abtritts, reduzierst du die Notarkosten.

    Was sind die Aufgaben vom Notariat?

    Notar:innen helfen bei der offiziellen notariellen Beurkundung von Verträgen wie etwa beim Hausverkauf. Sie sind unabhängige, unparteiische Instanzen, die beide Parteien beraten und offene Fragen klären. Sie helfen beim Vertragsentwurf, bei der Beglaubigung des Vertrags, bei der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, bei der Einholung des Vorkaufsverzichts der Gemeinde, bei der Veräußerungsanzeige an das Finanzamt sowie bei der Zahlungsabwicklung.

    Welche Notarkosten tragen Käufer:innen?

    Käufer:innen tragen einen Großteil oder sogar alle Notarkosten, da sie den:die Notar:in beauftragen. Verkäufer:innen werden zur Kasse gebeten, wenn zum Beispiel eine alte Hypothek oder ein Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch zu löschen ist. Im Kaufvertrag wird die Aufteilung der Notarkosten detailliert festgehalten.

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    seit 12.10.2021
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