Wer be­stellt den No­tar beim Haus­ver­kauf?

Das Haus ist so gut wie verkauft und die Beurkundung soll terminiert werden. Doch wer bestellt den:die Notar:in? Wer kommt für die Kosten auf? Und wie läuft es in der Regel beim Kauf von Bauträger:innen? In diesem Beitrag erhalten Sie dazu die passenden Antworten. Zusätzlich erfahren Sie Einzelheiten zu den gesetzlichen Grundlagen und sehen an einem Beispiel, wie sich die Gebühren von Gericht und Notar:in bei einem Immobilienverkauf zusammensetzen.

• Im Normalfall bestellen Käufer:innen das Notariat und bezahlen das Honorar.
• Damit wird eine Erhöhung des Kaufpreises durch Honorarkosten und die damit höhere Grunderwerbsteuer vermieden.
• Die Notargebühren sind in einer Gebührenordnung festgelegt.
• Die Käufer:innen und die Verkäufer:innen haften gesamtschuldnerisch für das Honorar der Notar:innen.
• Wird ein Neubau verkauft und handelt es sich bei den Verkaufenden um eine:n Bauträger:in, bestellt meistens diese:r das Notariat.
• In einigen Fällen können die Notargebühren steuerlich geltend gemacht werden.
• Ein Profi erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich Makler:innen aus Ihrer Region empfehlen lassen.
  

Nach deutschem Recht müssen für die Abwicklung eines Immobilienverkaufs Notar:innen hinzugezogen werden. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist in § 311b BGB festgelegt, dass ein Immobilienkaufvertrag stets notariell beurkundet werden muss. Der Wechsel der Eigentümer:innen kommt ansonsten nicht zustande. Diese beraten Verkaufende und Kaufende in allen rechtlichen Belangen und beurkunden schließlich den Kaufvertrag. Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Vertrag rechtskräftig.

Der:die Gesetzgeber:in bringt damit zum Ausdruck, dass ein Immobiliengeschäft eine hohe Bedeutung hat und besondere Risiken und Auswirkungen bei den beteiligten Vertragsparteien haben kann. Nicht zuletzt zeigt sich die Bedeutung ebenso im Grundbuchrecht. Schließlich genießt das Grundbuch öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass jede:r glauben darf, dass die Einträge im Grundbuch korrekt sind.

Das Notariat hat also den Auftrag, diese Risiken zu minimieren und sicherzustellen, dass der Vertrag rechtswirksam abgeschlossen wird.

Neben der Sicherstellung der Rechtswirksamkeit übernimmt das Notariat weitere Aufgaben im Zuge der Abwicklung des Immobiliengeschäfts. Dazu zählen ebenso beratende Aufgaben für alle Beteiligten.

Zu den weiteren Dienstleistungen gehören:

• Protokollierung des Kaufvertrages
• Einholen von notwendigen Genehmigungen (etwa Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen)
• Einträge sowie Löschung von Auflassungsvormerkungen
• Weiterleitung von Unterlagen an das Finanzamt und Grundbuchamt
  

Die Verkäufer:innen und Käufer:innen müssen sich auf ein gemeinsames Notariat einigen, da es hierzu keine vorgegebene Regelung gibt. Üblicherweise werden die Notarkosten in Deutschland von dem:der Käufer:in übernommen. Daher ist es sinnvoll, dass der:die Käufer:in das Notariat beauftragt. Wer bestellt, der zahlt auch die Rechnung.

Eine Ausnahme von der Regel gibt es meist, wenn es sich bei der Immobilie um einen Neubau und bei dem Verkaufendem eine:n Bauträger:in handelt. In diesem Fall bestimmt oft dieser die Notar:innen. Das ist sinnvoll, denn häufig handelt es sich bei der:dem Bauträger:in um gleichartige Kaufverträge. Das Notariat hat in solchen Fällen oft alle Unterlagen vom Objekt und die Beurkundung geht somit zügiger.

Auch die Begleichung des Notarhonorars sowie die Bezahlung der Kosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer erfolgen normalerweise durch die Käufer:innen des Objekts. Das hat gute Gründe:

• Werden Notar:innen durch die Verkaufenden beauftragt und bezahlt, erhöht dessen Honorar den Gesamtpreis für die Immobilie.
• Durch die erhöhte Kaufsumme verändert sich gleichzeitig die Grunderwerbssteuer. Schließlich bemisst sich deren Höhe am Kaufpreis.

Für die Verkäufer:innen fallen gegebenenfalls Notargebühren für das Löschen von Grundbuchbelastungen wie beispielsweise eine Grundschuld zur Sicherstellung eines Immobiliendarlehens an.

Die Aufgabe des Notariats ist der Schutz von Kaufenden und Verkaufenden. Verkaufende sollten sichergehen, ihr Geld zu erhalten, und Kaufende sollten sichergehen, dass die Immobilie überschrieben wird. Notar:innen dürfen keine Partei bevorzugen oder benachteiligen.

Unabhängig davon, wer die Notar:innen beauftragt: Für die Begleichung der Notarkosten haften beide Parteien gesamtschuldnerisch.

Beachten Sie: Ein großer Teil der Kosten entsteht bereits mit Zustellung des Kaufvertragsentwurfs an die Beteiligten. Das bedeutet, wenn Sie ein Notariat für die Beurkundung eines Kaufvertrages beauftragen und vor dem Termin einen Rückzieher machen, berechnen Notar:innen ihre Gebühren. Dabei ist zu beachten, dass Notar:innen ein öffentliches Amt ausüben. Das bedeutet: Die Gebühren müssen berechnet werden und es gibt keinen Ermessensspielraum.

Der Verkauf über Makler:innen ist häufig sinnvoll, um ein optimales Verkaufsergebnis zu erzielen. Im Rahmen der Beauftragung wird ein Maklerauftrag erteilt, der häufig die Vollmacht zur Bestellung eines Notariats auf Kosten der Kaufenden enthält.

Möchten Sie stattdessen eine:n Notar:in Ihres Vertrauens beauftragen, sprechen Sie mit dem:der Makler:in über die Streichung dieser Klausel.

Wenn Sie Ihr Haus verkauft haben, sollten Sie darauf achten, dass Ihre Käufer:innen das Notariat auswählen und bestellen. Nur so können Sie sicher sein, dass Ihre Käufer:innen die Notarrechnung bezahlen müssen, falls sie sich vor Beurkundung gegen den Kauf Ihres Hauses entscheiden.

Die Gebühren sind in Gebührenordnungen sowohl für die Notariate als auch für die Kosten beim Grundbuchamt bundesweit festgelegt. Die Höhe bemisst sich in erster Linie nach dem Kaufpreis sowie der einzutragenden Grundschuld für Ihre Bank. Sie können insgesamt von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises ausgehen.

Die konkreten Kosten sind durch § 38 Abs. 2 der Kostenordnung (KostO) geregelt. Aus dem Grund gibt es keinerlei Verhandlungsspielräume und anderslautende Vereinbarungen sind unwirksam.

Die detaillierte Festlegung der Beträge nach Geschäftswert (beim Immobilienkauf der Kaufpreis) geschieht über die Begrifflichkeiten „volle Gebühr“, „halbe Gebühr“ und „doppelte Gebühr“ in § 32 KostO:

• Die volle Gebühr: 10 Euro bis zum Geschäftswert von 1.000 Euro. (Obergrenze für den Geschäftswert: 60 Millionen Euro)
• Beispiel doppelte Gebühr: Diese Gebühr wird für die Beratung, den Entwurf und die Beurkundung eines Vertrages berechnet.
• Beispiel halbe Gebühr: Einholung von Genehmigungen sowie Löschungsbewilligungen.

Welchen Aufwand das Notariat für die einzelnen Tätigkeiten zu betreiben hat, spielt keine Rolle. Dazu gehören beispielsweise mehrfache Beratungen. Für die Auswahl eines Notariats müssen Sie also keinen Preisvergleich anstellen.

Zu den Gebühren kommen noch die Auslagen des Notariats. Hier sind einige Anhaltspunkte für die Auslagen:

• Portokosten, Telefonkosten (etwa 20 Euro)
• Für Schreibauslagen wird eine Pauschale je Dokument erhoben. Diese beträgt etwa 0,15 Euro je Seite. Erfahrungsgemäß ergibt das in der Notarrechnung eine Position von rund 10 Euro.
  

Das Notaranderkonto, auch Anderkonto genannt, ist ein Treuhandkonto, das den korrekten Zahlungsstrom bei einem Immobilienkauf sicherstellt. Wird es benötigt, entstehen zusätzliche Kosten.

Die Käufer:innen überweisen auf dieses Konto den Kaufbetrag und die Verkäufer:innen erhalten aus diesem Konto den Kaufpreis. Die Führung des Kontos hat ein Notariat. Es ist damit die sicherste Art und Weise, ein Immobiliengeschäft abzuwickeln.

Nach § 54a Absatz 2 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) muss dazu ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegen. Ob diese Bedingung vorliegt, obliegt der Beurteilung des:der Notar:in. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Übergabe der Immobilie vor dem Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) geplant ist.

Hier ein Beispiel für die Beurkundung eines Kaufvertrages für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer einzutragenden Grundschuld in Höhe von 250.000 Euro:

Liegen bestimmte Voraussetzungen vor, können Sie die Notarkosten von Ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen. Die Voraussetzung ist, dass diese Kosten in Zusammenhang mit dem Erzielen von Einnahmen stehen. Das ist bei Immobilien der Fall, die Sie vermieten. Ebenso gehören dazu Immobilien zur gewerblichen Nutzung. Kaufen Sie also ein Haus, um dort Ihren Internethandel zu betreiben, zählen die Notarkosten beim Kauf zu den Kosten Ihres Gewerbes. Bei diesem Beispiel gehören die Notarkosten genauso zu den Werbungskosten wie die Finanzierungskosten sowie die Grunderwerbssteuer.

Wenn Sie Ihre Immobilie privat nutzen möchten, haben Sie beim Kauf keine Möglichkeit, Kosten steuerlich geltend zu machen – somit auch nicht die Notarkosten.