Berliner Mietendeckel verfassungswidrig?
Kann er noch gestoppt werden?

"Berliner Mietendeckel“ will Mieten deutlich absenken

Wie in jeder deutschen Großstadt sind auch in Berlin vor allem die Neuvertragsmieten gestiegen. Hiergegen will das Land Berlin nun vorgehen. Mit dem neuen Gesetz - Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin - werden nicht nur die Bestandsmieten für fünf Jahre eingefroren (Mietenstopp), sondern bei einer Wiedervermietung per neuer Mietentabelle deutlich herabgesetzt. Besonders schwerwiegend: auch Mieter mit Altverträgen sollen einen Anspruch auf Absenkung ihrer Mieten auf neue Mietobergrenzen haben. Damit schafft der Berliner Senat ein neues „öffentlich-rechtliches" Mietpreisrecht.

Zeitplan für den Mietendeckel 

Die Berliner Landesregierung (Rot/Rot/Grün) arbeitet unter Hochdruck an dem Erlass des neuen Gesetzes. Am 10.12.2019 beginnen die Lesungen im Abgeordnetenhaus mit anschließender Verabschiedung des Gesetzes. Nach der Veröffentlichung im Amtsblatt tritt es dann in Kraft (Februar/März 2020).

Was ist der verfassungsrechtliche Kritikpunkt am Berliner Mietendeckel?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt das deutsche Mietrecht. Es bestehen bundesweit geltende Mietgesetze zur Regelung von Mietpreisen.  Damit ist dieser Bereich durch den Bund bereits umfassend geregelt. Das Land Berlin will nun mit einem eigenen Mietpreisrecht in die bestehenden Regelungen eingreifen. Es gibt verschiedene Gutachten, die hierfür beim Land Berlin von vornherein keine Gesetzgebungskompetenz sehen. Auch das Bundesinnenministerium sieht das Land Berlin  "kompetenzrechtlich gehindert", Gesetze zur Mietenbegrenzung zu erlassen. 

Der vorliegende Gesetzentwurf stellt einen schweren Eingriff in die Eigentumsfreiheit dar. Die meisten privaten Kleinvermieter finanzieren ihre Wohnung über Jahrzehnte und sind auf die zuvor kalkulierten Mieteinnahmen -die bisher rechtlich zulässig waren - auch angewiesen! Vom geplanten Mietenstopp würden alle Vermieter erfasst, auch wenn sie bisher nur sehr geringe Mieten vereinbart hatten. Das „rückwirkende Einfrieren“ der Mieten (Stichtag 18.06.2019) - also vor Erlass des Gesetzes - ist ebenfalls bedenklich. Gleiches gilt für das nachträgliche Absenken der aktuell zulässigen - nach der Mietpreisbremse ermittelten - Mieten.

Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes kann Jahre dauern!

Es gibt keinen präventiven Rechtsschutz gegen einen Gesetzentwurf. Das Gesetz wird daher voraussichtlich in Kraft treten. 

Wer kann das Gesetz direkt dem Bundesverfassungsgericht vorlegen?

Das Verfahren nennt sich "abstrakte Normenkontrolle“ und steht  nur einem begrenzten Kreis von Antragstellern zur Verfügung (Art. 93 Abs. 1 Nr 2, 2a GG). 

Antragsberechtigt sind die Bundesregierung, eine Landesregierung oder ein Viertel der Mitglieder des Bundestages.  Es können hiermit sämtliche Gesetze des Bundes- oder Landesrechts auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz überprüft werden.  Es kommt in diesem Zusammenhang nicht auf die Verletzung eigener Rechte des Antragstellers an. Privatpersonen sind nicht antragsberechtigt. 

Im konkreten Fall müssten ein Viertel der Mitglieder des Bundestages einen entsprechenden Antrag stellen und begründen. Die Unionsfraktion des Bundestages will  dies übernehmen und gegen den „Berliner Mietendeckel“  vorgehen. Dem Antrag müssten 177 Abgeordnete zustimmen.  

Mit einer schnellen Gerichtsentscheidung ist nicht zu rechnen.  

Was kann der Vermieter selbst tun?

Es ist schon jetzt abzusehen, dass es zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten kommt. Jeder Vermieter muss für sich den "normalen Rechtsweg“ einhalten und seinen konkreten Sachverhalt der gerichtlichen Überprüfung zuführen. Das Gericht hat ein Verfahren auszusetzen, wenn es das Gesetz, auf dessen Gültigkeit es bei der Entscheidung ankommt, für verfassungswidrig hält (sog. „Richtervorlage" nach Art.100 Abs. 1GG). Bis dahin ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes abzuwarten. 

Der „Berliner Mietendeckel“ schafft für alle Beteiligten eine erhebliche Rechtsunsicherheit! Sollte das Gesetz verfassungswidrig sein, haben Mieter u. a. Mietrückstände wegen rechtswidriger Absenkung aufgebaut. Diese Beträge sind dann unverzüglich nachzuzahlen. Vermieter müssen gegen behördliche Absenkungsbescheide  unbedingt vorgehen (Widerspruchs- und Klageverfahren).

Viele Rechtsfragen sind noch nicht abschließend geklärt. Berliner Vermieter sollten sich hierzu ausführlich informieren und beraten lassen!