Bezahlt der Vermieter den defekten Geschirrspüler?

Vorteile Einbauküche

Lässt man als Vermieter:in eine Einbauküche einbauen, erhöht das die Atttraktivität der Wohnung deutlich. Die Mieter:innen sparen sich weitere Umzugs- und Möblierungskosten. Die Küchenmöbel sind den örtlichen Gegebenheiten in der Wohnung auch exakt angepasst; ein Küchenumzug ist teuer. Neben den Küchenmöbeln gehören Spüle, Herd, Dunstabzug, Geschirrspüler und Kühlschrank zum Standard. Ist eine Einbauküche in der Mietwohnung, kann grundsätzlich auch mehr Miete verlangt werden. Steuerrechtlich schreiben Sie als Vermieter:in diese Anschaffung über zehn Jahre ab.

Nachteil: Reparturaufwand

Ist die Einbauküche mitvermietet, müssen Vermieter:innen defekte Teile reparieren und bezahlen. Ist ein Küchenteil (z.B.: Geschirrspüler) irreparabel defekt, muss ein vergleichbares Gerät geliefert und montiert werden. Sind die Küchengeräte schon älter, ist ein hoher Reparaturaufwand für Sie als Vermieter:in absehbar.

Repaturkosten für Einbauküche auf Mieter:innen abwälzen

Ist die Wohnung mit einer Einbauküche/Küchenmöbeln ausgestattet und sind hierzu keine weiteren Vereinbarungen getroffen, gilt die Küche als zur Mietsache gehörend. Damit erstreckt sich die Instandhaltungspflicht von Vermieter:innen auch auf die Einbauküche. Allenfalls bei den sogenannten Kleinrepatauren, die vertraglich vereinbart worden sein müssen, kann die Mietpartei zur Erstattung aufgefordert werden.

Eine andere Möglichkeit ist, den Mieter:innen die Küchenmöbel oder Elektrogeräte zu schenken oder unentgeltlich zum Gebrauch zu überlassen. Das hat dann jedoch auch zur Folge, dass sie bei der Festsetzung der Miete  außer Betracht bleiben. 

Klausel: Küchenmöbel mit allen Geräten nur zur Nutzung überlassen und nicht vermietet , wirksam ?

Im konkreten Fall war im Formularmietvertrag vereinbart, dass die in der Wohnung befindliche Einbauküche mit allen Geräten den Mieter:innen lediglich zur Nutzung überlassen wird und diese von der Mietpartei pfleglich zu behandeln ist. Eine Instandhaltungspflicht von Vermieterseite bestehe diesbezüglich daher nicht.

Wer repariert den defekten Geschirrspüler ?

Zwischenzeitlich war der Türgriff des Kühlschrankes und der Geschirrspüler defekt. Di Mieter:innen hielten die Klausel für unwirksam und verklagten den Vermieter auf Mangelbeseitigung. Das Amtsgericht hatte zu entscheiden, ob diese im Mietvertrag getroffene Vereinbarung den Vermieter von seiner Instandhaltungspflicht befreit.

Urteil: Kein Anspruch der Mietpartei auf Reparatur 

Das Gericht stellte fest, dass die Einbauküche aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung ausdrücklich nicht mitvermietet wurde. Die Einbauküche sei lediglich zum unentgeltlichen Gebrauch überlassen und daher bestehen diesbezüglich auch keine Instandhaltungspflichten des Vermieters. Der Vermieter war im Rahmen des Mietverhältnisses auch nicht zum Stellen einer Einbauküche verpflichtet. 

Damit sei die Einbauküche zum Vorteil der Mietpartei  auch nicht bei Mieterhöhungen zu berücksichtigen. Die Mieter:innen hätten gegen den Vermieter allenfalls ein Recht auf die Beseitigung des defekten Altgerätes, damit die Mietpartei an dessen Stelle ein eigenes Gerät setzen kann. 

AG Neukölln, Urteil vom 17.1.2017, AZ 18 C 182/17