Tod des Mieters: pflegende Tochter verlangt Übernahme Mietvertrag

Tod des Mieters: Wer darf den Mietvertrag übernehmen? 

Das Gesetz schützt einen kleinen, privilegierten Personenkreis: nämlich enge Familienangehörige, die mit dem Verstorbenen im Haushalt lebten. Dazu gehören z.B. Ehepartner / Lebensgefährten und Kinder des Mieters. Das soll verhindern, dass ein Angehöriger und Haushaltsangehöriger des verstorbenen Mieters seine Wohnung verliert. Der Eintritt in den Mietvertrag erfolgt quasi per Gesetz (§ 563 Abs. 1 BGB), und zwar für Ehegatten / Lebenspartner vor den Kindern eines Mieters. Ist ein Eintritt unerwünscht, muss dies dem Vermieter innerhalb Monatsfrist nach Kenntnis vom Tod mitgeteilt werden. 

Wann liegt eine gemeinsame Haushaltsführung vor?

Voraussetzung für den Eintritt in das Mietverhältnis ist eine "gemeinsame Haushaltsführung". Hieran sind keine überspannten Anforderungen zu stellen; allerdings erfordert es mehr als nur ein gemeinsames Wohnen in derselben Wohnung. So muss ein "arbeitsteiliges Zusammenwirken bei der Lebensführung" vorgelegen haben (gemeinsame Reinigung der Wohnung, Einkaufen, Kochen sowie Versorgung / Pflege bei Krankheit). Bei einem Kind reicht es aus, dass dieses lediglich mit im Haushalt lebte. 

Gemeinsamer Haushalt durch Einzug zwecks Pflege?

Die Pflege eines sehr kranken Menschen ist anstrengend und bedarf oft einer "Rund-um-die Uhr-Betreuung". Damit dies gewährleistet werden kann, ziehen Pflegepersonen in diese Wohnung mit ein.

Hat eine fremde Pflegekraft einen Anspruch auf Übernahme der Wohnung?

Die klare Antwort lautet: NEIN! Das Gesetz schützt einen besonderen Personenkreis, nämlich Familienmitglieder mit einer gemeinsamen Haushaltsführung. Ist die Pflegekraft also kein Angehöriger, kommt auch kein Eintritt in den Mietvertrag in Betracht.  

Der Fall: pflegende Tochter verlangt Übernahme der Wohnung 

Der verstorbene Mieter wurde zuvor aufopferungsvoll von seiner Tochter gepflegt. Mit der Verschlechterung seines Zustands zog die Tochter in die Drei-Zimmer-Wohnung in München ein. Kurz nach dem Tod des Mieters erklärte sie dem Vermieter, in den Mietvertrag als Haushaltsangehörige einzutreten. Der Vermieter nahm dies nicht hin und kündigte ihr als Erbin das Mietverhältnis. Ein Recht auf Eintritt habe sie nicht. Zwar habe sie ihren Vater gepflegt,  jedoch keinen gemeinsamen Haushalt geführt. Die Tochter hatte ihre bisherige Wohnung beibehalten. 

Pflegende Tochter muss gemeinsame Haushaltsführung beweisen

Derjenige, der in den Mietvertrag eintreten möchte, muss den Beweis hierzu antreten. Als Zeugen waren ein Verwandter, der frühere Hausarzt und ein Nachbar geladen. Der Verwandte der Tochter bestätigte, dass die pflegende Tochter zwei Jahre in der Wohnung gelebt hatte. Anders habe sich die Pflege aufgrund des schlechten Gesundheitszustandes des Vaters gar nicht darstellen lassen, was auch der Hausarzt bestätigte. Richtig sei allerdings auch, dass die Mieterin weiterhin ihre Wohnung behalten und diese u. a. als Büro genutzt habe. Die Tochter hatte einen Teil ihrer persönlichen Gegenstände in die Wohnung des Vaters gebracht; der Rest sei in ihrer Wohnung verblieben. Der Nachbar erklärte, er habe die Tochter in den letzten ein bis zwei Jahren nahezu täglich im Haus gesehen. 

Das Urteil: keine Übernahme, da kein Zusammenleben nachgewiesen

Das Gericht gab dem Vermieter recht. Die Zeugenanhörung habe ergeben, dass die Tochter ihren Lebensmittelpunkt in ihrer Wohnung nicht aufgegeben habe. Ihre eigene Wohnung wurde weiterhin – wenn auch eingeschränkt – genutzt. Auch ihr Hund verblieb in dieser Wohnung. Am Todestag sei sie nach Hause gefahren und habe ihren Vater erst am Folgetag tot aufgefunden. Die Wohnung musste daher an den Vermieter herausgegeben werden. 

AG München, Urteil vom 27.06.2018, AZ: 452 C 17000/17