Untermieterlaubnis nur gegen Mietzuschlag?

Untervermietung: Zustimmung des Vermieters erforderlich

Der Mieter muss vor einer Untervermietung stets den Vermieter um Erlaubnis bitten (§ 553 Abs. 1 BGB). Eine unerlaubte Untervermietung berechtigt den Vermieter nach einer Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mieterverhältnisses. Der Vermieter muss die Erlaubnis jedoch erteilen, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat. Dazu zählt zum Beispiel auch ein finanzieller Engpass des Mieters. Eine Untervermietung setzt voraus, dass der Mieter selbst noch in der Wohnung wohnt. Ansonsten liegt eine vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte vor, der der Vermieter grundsätzlich nicht zustimmen muss (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB).  

Untermietvertrag – wer haftet wofür?

Vertragspartner des Vermieters bleibt allein der Mieter. Deshalb schuldet auch nur der (Haupt)Mieter die vereinbarte Miete und muss sämtliche Vertragspflichten erfüllen. Endet das Hauptmietverhältnis, muss der Hauptmieter auch dem Untermieter den Untermietvertrag rechtzeitig kündigen. Wichtig zu wissen: Der Mieter haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen seines Untermieters dem Vermieter gegenüber – und zwar auch ohne eigenes Verschulden!

Mietzuschlag für Untervermietung? 

Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm das sonst nicht zumutbar ist (§ 553 Abs. 2 BGB).  Bei den Kriterien „Zumutbarkeit“ der Erteilung der Erlaubnis und „angemessene" Mieterhöhung sollen die Bedingungen des Hauptmietvertrages ausschlaggebend sein. 

Höhe des Untermietzuschlages 

Das Gericht urteilte, dass ein pauschaler Zuschlag von 5 Euro bis 30 Euro pro Monat wegen des erhöhten Aufwands und erhöhter Sachrisiken des Vermieters durch mehrer im Haushalt lebende Personen sachgerecht erscheine. Hierbei ist stets der konkrete Einzelfall zu berücksichtigen. Ein höherer Zuschlag kommt nach Ansicht des Gerichtes bei konkret drohenden Vermögensnachteilen in Betracht. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn untermietbedingte höhere Betriebskosten nicht an den Hauptmieter weitergegeben werden können.

Hinweis: Nach einer anderen Entscheidung des Landgerichtes Berlin (AZ: 18 T 65/16) ist ein Anteil von 20 Prozent der Miete als angemessener Untermietzuschlag zulässig.

LG Berlin, Urteil vom 19.12.2018, AZ: 66 S 28/18