Un­ter­ver­mie­tung ei­ner Woh­nung: Was ist zu be­ach­ten?

Weltreise, Job im Ausland, Wohnung zu teuer – wenn du planst deine Wohnung oder Teile davon einem: einer Untermieter:in zu überlassen, solltest du dich genau informieren über die Genehmigung, einen eventuellen Zuschlag und Inhalte des Mietvertrags. Wir führen dich mit diesem Beitrag durch die wichtigsten Themenfelder.

Eine naheliegende Idee ist die Untervermietung einer Wohnung, wenn man diese oder Teile davon gerade nicht benötigt. Sie kommt immer wieder zur Sprache, wenn ein Arbeitseinsatz im Ausland, eine Weltreise oder persönliche Umstände einen Ortswechsel beinhalten und die eigenen vier Wände vorübergehend frei werden. Ein anderer Grund könnte sein, dass du einen finanziellen Engpass hast, sodass du die Miete nicht mehr alleine stemmen kannst. Eine Teiluntervermietung zum Beispiel in Gestalt eines untervermieteten Zimmers kann deine Barschaft aufbessern und dir helfen, deine Miete zu bezahlen.

Bei der Untervermietung zahlt der:die Untermieter:in den vereinbarten Betrag an dich. An deinem Mietverhältnis zum:zur Vermieter:in ändert das nichts, du zahlst deine Miete wie gehabt weiter und haftest für die Wohnung.

Man unterscheidet zwischen einer teilweisen Untervermietung und der vollständigen Untervermietung.

Gemäß § 540 BGB musst du deine:n Vermieter:in fragen, ob du die Wohnung oder einen Teil davon untervermieten darfst. Liegt ein so genanntes berechtigtes Interesse vor, kann diese:r nicht ablehnen. Das wäre der Fall, wenn du glaubhaft belegen kannst, dass du die Miete alleine nicht mehr stemmen kannst. Allerdings betrifft das lediglich die Untervermietung einzelner Räume, die Untervermietung der ganzen Wohnung muss vom:von der Vermieter:in abgesegnet werden.

In Abgrenzung zur Untervermietung stehen:

• Langzeitbesuch
• Wenn du Familienangehörige bei dir wohnen lässt
• Die Unterbringung von Hausangestellten oder Pflegepersonal  

Ein Langzeitbesuch ist keine erlaubnispflichtige Untervermietung und kann von dieser abgegrenzt werden. Wenn du Gäste bei dir für sechs bis acht Wochen beherbergst, ist das also unkritisch. Längere Aufenthalte können für Ärger sorgen, unter anderem, weil mehr Energie und Wasser verbraucht wird und das bei festen Umlageschlüsseln auf die Mietergemeinschaft zurückfällt. Du musst in diesen Fällen den:die Vermieter:in darüber informieren. 

Der:die Vermieter:in muss nicht zustimmen, wenn du die ganze Wohnung untervermieten willst. Umso wichtiger ist es, ihn:sie frühzeitig ins Boot zu holen und um Zustimmung zu bitten.

Folgende Punkte solltest du offenlegen:

• Wer zieht in die Wohnung: Name und Anschrift
• Untermietvertrag mit Details zum neuen Mietverhältnis
• Formular für die schriftliche Zustimmung des:der Vermieter:in

Mit der schriftlichen Zustimmung bist du für den Streitfall rechtlich abgesichert. Vermietest du ohne Erlaubnis unter, kann dich der:die Vermieter:in auf Schadenersatz verklagen, auch eine fristlose Kündigung ist möglich.

Hat der:die Vermieter:in die Untervermietung untersagt, hast du keine Handhabe, denn es gibt keinen rechtlichen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untermiete. Unter Umständen ist aber eine außerordentliche Kündigung möglich.

Einfacher ist es einzelne Zimmer oder Teile der Wohnung zu vermieten. Auch hier benötigst du in der Regel ebenfalls die Zustimmung deines:deiner Vermieter:in. Allerdings muss er:sie zustimmen, wenn du berechtigtes Interesse nachweisen kannst, z.B., wenn die Mietkosten für dich alleine nicht mehr zu stemmen sind.

Vermieter:innen dürfen diese Genehmigung nur verweigern, wenn das Untermietverhältnis für sie selbst unzumutbar ist (§ 553 BGB).

Als Gründe gelten:

• Der Untermieter ist ihm:ihr in der Vergangenheit negativ aufgefallen, weil er:sie zum Beispiel keine Miete gezahlt hat.
• Die Wohnung wäre durch den:die Untermieter:in überbelegt.
• Der Gebrauch der Räume entspricht nicht der vertraglich vereinbarten Nutzung zu Wohnzwecken.

Die Entscheidung muss objektiv begründet werden, eine persönliche Abneigung gegen den:die vorgeschlagene Untermieter:in reicht nicht aus.

Wenn du deine:n Vermieter:in um eine Erlaubnis für eine Untervermietung bittest mit den erfüllten Vorraussetzungen,

• dass du nur anteilig untervermieten willst,
• der:die von dir ausgesuchte Untermieter:in objektiv geeignet ist,
• und du berechtigtes Interesse hast,

und der:die Vermieter:in die anteilige Untervermietung ablehnt, so kannst du in den Rechtsstreit gehen. Du kannst unter Umständen die Erlaubnis einklagen und Schadensersatz fordern (AZ VIII ZR 349/13). Dazu solltest du dich an einen Anwalt oder eine Rechtsberatung wie einen Mieterverein wenden, die Auskunft darüber geben kann, ob in deinem Fall die Untervermietung zulässig ist oder nicht.

Zur Mietdauer einer Untervermietung gibt es keine Vorschriften. Sofern der:die Hauptmieter:in die Absicht hat, in seine:ihre Wohnung wieder zurückzukehren, darf sie für die Länge der Abwesenheit vermietet werden. Vermieter:in und Hauptmieter:in dürfen sich frei einigen. Ereilt der:die Vermieter:in sogar eine generelle Erlaubnis, hat der:die Hauptmieter:in freie Hand bei der Gestaltung der Untervermietung.

Du hast die schriftliche Zustimmung für deine Untervermietung vorliegen. Wunderbar, dann kannst du jetzt den Mietvertrag aufsetzen.

Für den:die Untermieter:in wirst du zur:zum Vermieter:in. Während dein Hauptmietvertrag unberührt bleibt, regelst du vertraglich das neue Untermietverhältnis. Du bleibst als Hauptmieter:in dabei in der Verantwortung, was Schäden an der Mietsache oder Nebenkostenabrechnungen angeht.

Der Mietvertrag enthält folgende Punkte:

• Vollständige Angaben zu dir und deinem:deiner Untermieter:in
• Mietkosten und Anteil an Strom und Nebenkosten
• Benennung des Mietobjekts
• Mietdauer: Befristet oder unbefristet
• Kündigungsfrist
• Möbelnutzung inklusive? Inventarliste und Nummer der Schlüssel 

1. Als Kündigungsfrist gelten in der Regel die üblichen drei Monate.
2. Als Kaution für deine Absicherung gegen potenzielle Schäden sind wie sonst auch drei Nettokaltmieren möglich.
3. Im Falle einer Befristung solltest du einen rechtlichen anerkannten Grund für die Befristung angeben wie beispielsweise Eigenbedarf, damit Befristung auch wirklich gilt und dein:e Untermieter:in die Wohnung geräumt hat, wenn du von deiner Weltreise wieder zu Hause eintriffst.

Gut zu wissen:

Wird der Hauptmietvertrag beendet, endet der Untermietvertrag nicht automatisch. Das liegt daran, dass der:die Vermieter:in keine vertragliche Beziehung zum:zu der Untermieter:in hat. Darum sollte der Vertrag regeln, dass der Untermietvertrag endet, wenn der Hauptmietvertrag endet. Fehlt dieser Zusatz, ist dein:e Vermieter:in eventuell dazu gezwungen eine Räumungsklage anzustrengen. Allerdings kann er:sie bis dahin Mietzahlungen vom:von der Untermieter:in einfordern. Deutlich einfacher ist aber eine entsprechende vertragliche Regelung, sodass bei der Kündigung des:der Hauptmieter:in der:die Untermieter:in nur noch benachrichtigt werden muss.

Auch die finanzielle Seite der Untervermietung sollte im Vorfeld miteingeplant werden, denn es kann sein, dass dein:e Vermieter:in einen Zuschlag für die Untermiete verlangt, außerdem musst du deine Einnahmen aller Wahrscheinlichkeit nachversteuern.

In bestimmten Fällen kann der:die Vermieter:in die Zustimmung zur Untervermietung davon abhängig machen, ob du dich mit einer angemessenen Mieterhöhung einverstanden erklärst. Dies ist in § 553 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt.  

In der gerichtlichen Praxis betrifft das Fälle, bei der nach der Untervermietung mehr als eine zahlungspflichtige Person im Haushalt wohnt, wodurch die Abnutzung aber auch die Nebenkosten höher ausfallen. Bei einer Pauschalmiete braucht der:die Vermieter:in dafür einen Ausgleich.

Genauso zulässig ist der Untermietzuschlag, wenn du als Hauptmieter:in mit der Untervermietung einer Gewinnerzielungsabsicht nachgehst und du für die ganze Wohnung 480 Euro bezahlst, aber vom:von der Untermieter:in 525 Euro für ein Zimmer verlangst.

Wenn sich dein:e Vermieter:in auf diese gesetzliche Regelung beruft, solltest du auf den Aufschlag eingehen. Anderenfalls kann er:sie die Zustimmung für die Untervermietung verweigern. Mit 20 Prozent Untermietzuschlag musst du rechnen, nach dem Urteil des Amtsgerichtes Hamburg (AZ 49 C95/07) gilt diese Größenordnung als angemessen. Bei deinem für 525 Euro untervermietetes Zimmer entsteht für dich einen Mietzuschlag von 105 Euro.

Belaufen sich die Einnahmen aus der Untermiete auf maximal 520 Euro im Jahr, müssen sie in der Steuererklärung nicht angegeben werden. Übersteigen die Einnahmen insgesamt den Betrag von 520 Euro, sind die gesamten Einnahmen steuerpflichtig. Ob sie tatsächlich besteuert werden, hängt aber auch von deinen individuellen Einkommensverhältnissen ab. Du trägst die Einnahmen und Werbungskosten in der Steuererklärung in Anlage V ein. Werden die Steuerfreibeträge überschritten, entfällt Steuer in Höhe deines persönlichen Steuersatzes auf den Betrag jenseits des Steuerfreibetrags.