Un­ter­mie­te leicht ge­macht: Wich­ti­ge Re­geln und Tipps zur Un­ter­ver­mie­tung dei­ner Woh­nung

Vielleicht möchtest du einen Teil deiner Mietwohnung untervermieten. Dabei solltest du jedoch beachten, dass dies meistens mit dem:der Vermieter:in abgesprochen werden muss. Vermieter:innen haben zudem das Recht, vorgeschlagene Untermieter:innen abzulehnen.

Untervermietung erfordert rechtliche Absicherungen wie das reguläre Vermieten einer Wohnung. Außerdem muss der:die Vermieter:in mit der Untervermietung einverstanden sein.

Eine naheliegende Idee ist die Untervermietung einer Wohnung, wenn man diese oder Teile davon vorübergehend nicht benötigt. Häufig wird dies notwendig, wenn ein Arbeitseinsatz im Ausland, eine Weltreise oder persönliche Umstände einen Ortswechsel erforderlich machen. Ein anderer Grund kann ein finanzieller Engpass sein, der es notwendig macht, die Miete durch Untermieteinnahmen zu decken. Eine Teiluntervermietung, z. B. in Form eines untervermieteten Zimmers, kann dabei helfen, die Miete zu tragen.

Bei der Untervermietung zahlt der Untermieter den vereinbarten Betrag direkt an den Hauptmieter. Das Mietverhältnis mit der Vermieterseite bleibt unverändert – der Hauptmieter zahlt seine Miete weiterhin und haftet für die Wohnung. Man unterscheidet zwischen einer teilweisen Untervermietung, bei der nur einzelne Zimmer oder Bereiche der Wohnung vermietet werden, und der vollständigen Untervermietung, bei der die gesamte Wohnung überlassen wird.

Bei der Untervermietung an Touristen handelt es sich um einen Sonderfall durch seine kurze Dauer und die gewerbliche Ausrichtung. Er ist durch die Erlaubnis zur Untervermietung nicht gedeckt. In der Regel benötigst du dafür eine gesonderte Genehmigung. Informiere dich auch nach eventuellen rechtlichen Anforderungen.

Laut § 540 BGB ist für die Untervermietung die Zustimmung des Vermieters notwendig. Liegt jedoch ein berechtigtes Interesse (z. B. finanzielle Engpässe) vor, darf die Zustimmung meist nicht verweigert werden.

Diese Regelung betrifft vor allem die teilweise Untervermietung von Räumen. Für die vollständige Untervermietung der Wohnung ist stets eine ausdrückliche Genehmigung des:der Vermieters:in notwendig.  
 
Untervermietung ablehnen – bei berechtigtem Interesse ist dies nicht möglich. Auch dann nicht, wenn du Mieter:in einer Einzimmerwohnung bist. Vorausgesetzt wird hier, dass du einen Teil des Wohnraums als Hauptmieter:in selbst nutzt, etwa indem du persönliche Gegenstände in der Wohnung aufbewahrst oder dich gelegentlich in der Wohnung aufhältst.

Sobald du die Zustimmung der Vermieterseite hast, solltest du einen Untermietvertrag aufsetzen. Unsere Tipps und Vorlagen helfen dir, einen rechtssicheren Vertrag zu erstellen. Ein solider Untermietvertrag ermöglicht es dir, alle getroffenen Regelungen und Absprachen festzuhalten, sodass du im Streitfall gut abgesichert bist.

Ein rechtssicherer Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

• Angaben zu dir und deinem Untermieter: Name und Kontaktinformationen.
• Miete und Nebenkostenanteile: Genaue Festlegung der Miete und der anteiligen Nebenkosten (z. B. für Strom).
• Beschreibung des vermieteten Wohnraums: Welche Zimmer oder Bereiche der Wohnung zur Nutzung überlassen werden.
• Mietdauer und Kündigungsfrist: Ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist, und wie die Kündigungsregelungen aussehen.
• Möblierung: Falls Möbel mit vermietet werden, eine Inventarliste und die Anzahl der Schlüssel.

Gut zu wissen: Standardkündigungsfristen betragen drei Monate, und es ist zulässig, eine Kaution von bis zu drei Nettokaltmieten zu verlangen. Im Falle einer Befristung solltest du einen rechtlichen anerkannten Grund für die Befristung angeben, wie beispielsweise Eigenbedarf, damit Befristung auch wirklich gilt und dein:e Untermieter:in die Wohnung geräumt hat, wenn du von deiner Weltreise wieder zu Hause eintriffst.

Sowohl Haupt- als auch Untermieter:innen sollten sicherstellen, dass sie über einen ausreichenden Haftpflichtversicherungsschutz verfügen, um bei Schäden abgesichert zu sein.

Die Untervermietung einzelner Zimmer oder Bereiche der Wohnung ist oft unkomplizierter als die vollständige Vermietung. Auch hier ist die Zustimmung durch die Vermieterseite erforderlich. Liegt ein berechtigtes Interesse, wie etwa finanzielle Notlagen, vor, ist der:die Vermieter:in in der Regel verpflichtet, zuzustimmen. Wichtig: Für die vollständige Untervermietung der gesamten Wohnung ist die Zustimmung des:der Vermietenden zwingend erforderlich, unabhängig vom berechtigten Interesse der Mietpartei.

Wenn du die Untervermietung planst, ist es ratsam, rechtzeitig alle wichtigen Punkte wie den Untermietvertrag, die Zustimmung des:der Vermietenden und die Auswahl eines:einer geeigneten Untermieters:in zu klären. Plane auch deinen eigenen Auszugstermin und eventuelle Umzugskosten.

Zur Mietdauer einer Untervermietung gibt es keine festen Vorschriften. Sofern du planst, zurückzukehren, darfst du die Wohnung für die Dauer deiner Abwesenheit untervermieten. Der Zeitraum kann individuell mit dem:der Vermieter:in abgesprochen werden.

In bestimmten Fällen besteht ein gesetzlicher Anspruch auf die Genehmigung der Untervermietung, wenn berechtigte Interessen vorliegen, etwa finanzielle Gründe oder berufliche und persönliche Veränderungen. Es ist jedoch wichtig, vorab die Zustimmung des Vermieters einzuholen, um vertragliche Konflikte zu vermeiden.

Einige Wohnsituationen gelten nicht als erlaubnispflichtige Untervermietung, z. B.: Langzeitbesuche von Verwandten oder Freunden, Unterbringung von Hausangestellten oder Pflegepersonal. Solche Aufenthalte gelten als Besuch und nicht als Untermiete, solange sie sich über wenige Wochen erstrecken und keinen dauerhaften Charakter haben. Im Gegensatz zur Untermiete, bei der das Mietverhältnis bestehen bleibt, ist die Zwischenmiete zeitlich befristet. Erfahre mehr zu den Unterschieden zwischen Zwischen- und Untermiete.

Ein unrechtmäßiges Untermietverhältnis besteht dann, wenn die Wohnung ohne Erlaubnis durch die Vermieterseite oder gewerblich, etwa über Plattformen wie Airbnb, vermietet wird.

Eine unerlaubte Untervermietung kann zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Hier erfährst du, was bei Kündigungsfristen und der rechtlichen Absicherung zu beachten ist. 

Wenn ein Untermieterwechsel ansteht, muss in der Regel erneut die Zustimmung des:der Vermietenden eingeholt werden. Ein Wechsel ohne Information des:der Vermieters:in kann ebenfalls als Vertragsverstoß gewertet werden.

Vermieter:innen haben das Recht, vorgeschlagene Untermieter:innen abzulehnen, wenn berechtigte Gründe vorliegen, wie z. B. eine Überbelegung der Wohnung oder frühere Zahlungsausfälle des:der Untermieters:in. Oder wenn der Gebrauch nicht der vertraglich vereinbarten Nutzung zu Wohnzwecken entspricht.

Die Entscheidung muss objektiv begründet werden, eine persönliche Abneigung gegen den:die vorgeschlagene Untermieter:in reicht nicht aus.

Wenn du deine:n Vermieter:in um eine Erlaubnis für eine Untervermietung bittest, mit den erfüllten Voraussetzungen,

• dass du nur anteilig untervermieten willst,
• der:die von dir ausgesuchte Untermieter:in objektiv geeignet ist,
• und du berechtigtes Interesse hast,

und der:die Vermieter:in die anteilige Untervermietung ablehnt, so kannst du in den Rechtsstreit gehen. Du kannst unter Umständen die Erlaubnis einklagen und Schadensersatz fordern (AZ VIII ZR 349/13). Dazu solltest du dich an einen Anwalt oder eine Rechtsberatung wie einen Mieterverein wenden, die Auskunft darüber geben kann, ob in deinem Fall die Untervermietung zulässig ist oder nicht.

Die Untervermietung hilft dir, Ausgaben zu reduzieren. Auf der anderen Seite kann der:die Vermieter:in einen Untermietzuschlag von dir fordern. Auch sind die Einkünfte zu versteuern, wenn sie einen bestimmten Betrag überschreiten.

Dein:e Vermieter:in kann einen Untermietzuschlag verlangen, wenn durch die Untervermietung zusätzliche Kosten entstehen – etwa durch höhere Nebenkosten oder stärkere Abnutzung der Wohnung, besonders bei Pauschalmieten.

Auch wenn du mit der Untermiete einen Gewinn erzielst, kann der:die Vermieter:in eine angemessene Erhöhung verlangen. Häufig liegt dieser Zuschlag bei etwa 20 Prozent. Der genaue Betrag sollte immer im Einzelfall geprüft und im besten Fall mit deinem:deiner Vermieter:in abgestimmt werden. Für gewerbliche Untermietverhältnisse gelten besondere Regelungen beim Untermietzuschlag.

Einnahmen aus der Untervermietung sind steuerpflichtig. Bleiben sie unter 520 Euro im Jahr, musst du sie nicht angeben. Liegen sie darüber, trägst du sie in der Steuererklärung ein. Es gibt jedoch Abzugsmöglichkeiten, über die dir ein:e Steuerberater:in im Einzelfall Aufschluss geben kann.

Wenn die Vermieterseite die Erlaubnis zur Untervermietung unrechtmäßig verweigert, könnte er:sie für entgangene Einnahmen schadensersatzpflichtig sein. Es empfiehlt sich, Nachweise zur geplanten Vermietung und den Einnahmen aufzubewahren.

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