Grund­schuld: De­fi­ni­ti­on, Brief- & Buchgrundschuld, Ein­tra­gung & Kos­ten

Die Grundschuld sichert für Geldgeber das Darlehen ab und wird zu diesem Zweck in das Grundbuch eingetragen. 

Geldgeber verlangen für gewährte Darlehen üblicherweise eine Sicherheit. Innerhalb der Baufinanzierung hat sich dabei die sogenannte Grundschuld etabliert. Diese wird in das Grundbuch eingetragen und sichert Geldgeber wie Banken gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Käufers ab. Im Zweifelsfall kann die betreffende Immobilie per Zwangsvollstreckung veräußert und das Darlehen mit den so erhaltenen Mitteln zurückgezahlt werden.

1. Definition & Bedeutung 

2. Grundschuld-Arten 

3. Grundschuldbestellung 

4. Grundschuldeintragung 

5. Hypothek & Grundschuld 

6. Kosten für Kreditnehmer 

7. Brief- & Buchgrundschuld 

8. Grundschuldabtretung 

Die Grundschuld gehört neben der Hypothek zu den Grundpfandrechten, die als dingliche Verwertungsrechte zur Sicherung eines Kredites dienen. In Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, kommt die Sicherheit für den Kreditgeber zum Einsatz, wenn ein Darlehen nicht getilgt werden kann. In letzter Konsequenz könnte der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern und mit dem erhaltenen Geld die Tilgung finanzieren. Die Grundbucheintragung zur Grundschuld kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweist. Die zwingend erforderliche Eintragung muss im Rahmen einer Grundschuldbestellung von einem Notar begleitet werden.

Wie der Name schon sagt, dient die Sicherungsgrundschuld der Sicherung einer Forderung. Diese wird durch einen Sicherungsvertrag bzw. eine schuldrechtliche Abrede zwischen dem Gläubiger und dem Grundstückseigentümer festgesetzt. Der Vertrag wird dabei mit der Forderung verknüpft.

Bei der Eigentümergrundschuld handelt es sich um die allgemeine Briefgrundschuld. Der Eigentümer kann das eigene Grundstück belasten, indem er die Grundschuld für sich selbst eintragen lässt. Falls der Eigentümer nun einen Kredit aufnehmen möchte, kann er durch die damit erworbene absolute Rangstelle die Grundschuld verpfänden oder an andere abtreten.

Verkauft der Eigentümer sein Grundstück und überträgt es auf eine andere Person, geht es um eine Fremdgrundschuld.

Eine Gesamtgrundschuld wird zum Beispiel dann aufgenommen, wenn der Schuldner eine höhere Darlehenssumme benötigt oder verschiedene Gebäude eine wirtschaftliche Einheit bilden (z.B. ein Produktionsbetrieb mit mehreren Gebäuden). Die verschiedenen Immobilien oder Gegenstände müssen aber nicht einer einzelnen Person gehören. Somit können auch Freunde oder Familienangehörige dem Kreditnehmer helfen. Kann der Schuldner nicht zahlen, darf die Bank entscheiden, durch welche Immobilie die Forderung beglichen werden soll.

Damit die Darlehenssumme ausgezahlt werden kann, muss zunächst eine Grundbuchbestellung gemacht werden. Im Zuge dieser Grundbuchbestellung findet die Beurkundung durch den Notar und eine anschließende Eintragung ins Grundbuch statt. In der Urkunde zur Grundschuldbestellung hält der Notar sowohl die Höhe der Grundschuld als auch die jährliche Verzinsung fest. Diese ist viel höher als bei üblichen Baukrediten und liegt in der Regel bei 15 Prozent. Relevant ist dieser Zinssatz aber nur dann, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird.

Bevor die Grundschuld beurkundet werden kann, muss die finanzierende Bank dem Notar ein Formular zur Grundschuldbestellung vorlegen. Außerdem müssen Darlehensnehmer und Kreditinstitut den Darlehensvertrag unterzeichnen. Erst dann kann das Dokument beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht werden. Abschließend erhält die Bank einen aktualisierten Grundbuchauszug und eine Ausfertigung der Urkunde.

Der gesamte Vorgang der Grundbuchbestellung dauert mindestens sechs bis acht Wochen. Daher sollte die Bestellung möglichst zeitnah beurkundet werden. Der Verkäufer kann nämlich Verzugszinsen fordern, wenn der Kaufpreis fällig, die Grundschuld aber noch nicht eingetragen ist.

Der entscheidende Unterschied zwischen einer Hypothek und der Grundschuld liegt in ihrer (Un-)Abhängigkeit zu bestehenden Forderungen. Eine Grundschuld ist demnach nicht an den Stand des Kreditkontos gebunden. Eine Hypothek dagegen kann nur aufgenommen werden, wenn eine Forderung besteht. Im Gegensatz zur Grundschuld wird die Hypothek gelöscht, sobald der Kredit abbezahlt ist. Die Grundschuld wird erst bei entsprechender Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch entfernt.

Möchte man seine Immobilie verkaufen, ist es auch möglich, die Grundschuld kostengünstig auf den neuen Eigentümer zu übertragen, statt sie zu löschen. Allerdings sollte sich der Käufer eine Bestätigung der Kredittilgung einholen, bevor er zustimmt. Wichtig ist auch, dass die Finanzierungssumme mit der Summe der Grundschuld übereinstimmt.

Die Höhe des Grundschuldbetrags richtet sich meistens nach der Höhe des Darlehens. Die Besonderheit hierbei ist, dass die Grundschuld durch die Tilgung nicht geringer wird, sondern in der anfangs festgelegten Höhe bestehen bleibt. Beantragt der Käufer nach der Gesamttilgung keine Löschung, kann er sie auch für zukünftige Bankangelegenheiten beliebig oft als Sicherheit nutzen.

Die Kosten für die Grundschuldbestellung lassen sich nicht genau benennen, da sie von unterschiedlichen Kriterien wie Eintragungsgebühren oder Beglaubigungskosten abhängig sind. In der Regel liegen sie aber zwischen 100 und über 1000 Euro.

Sofern die Eintragung der Grundschuld nicht den Zusatz „ohne Brief” enthält, gilt sie immer als Briefgrundschuld. Das bedeutet, dass das Grundbuchamt zusätzlich zur Eintragung in Abt. III einen Grundschuldbrief ausstellt. Soll die Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen werden, genügen lediglich ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Grundschuldbriefes. Eine neue Eintragung ins Grundbuch erfolgt dagegen nicht.

Bei der Buchgrundschuld ist der Briefausschluss vermerkt. Daher wird auch kein Grundschuldbrief ausgestellt. In diesem Fall muss jede Änderung ins Grundbuch eingetragen werden.

Entscheidet sich der Kunde bei einer Anschlussfinanzierung die Bank zu wechseln, bietet sich die Grundschuldabtretung als eine günstige Alternative zum Grundschuld löschen und Neueintragung der Grundschuld an. So kann die neue Bank (da sie ebenfalls eine Sicherheit vom Kreditnehmer haben möchte, bevor sie den Kredit auszahlt) einfach die Grundschuld übernehmen. Für den Kunden verursacht dieser Schritt nur einen geringen Aufwand, da die Banken den Großteil untereinander regeln. Gibt es noch offene Restschulden, begleicht die neue Bank diese bei der alten. Die Abtretung hat den Vorteil, dass der Kunde für den Wechsel nicht noch einmal zum Notar muss. Da die Kosten einer Grundschuldabtretung etwa vier Mal geringer sind als bei einer Löschung und Neueintragung, sollten sich Kreditnehmer vor dem Gläubigerwechsel unbedingt bei ihrer Bank erkundigen, ob eine Grundschuldabtretung möglich ist.