Bau­pha­sen beim Haus­bau – Wie lan­ge dau­ert was?

Die Bauphasen eines Hausbaus gliedern sich in Planungsphase, Rohbauphase und Innenausbauphase. In diesem Beitrag erfährst Du, was Du als Bauherr in den einzelnen Bauphasen beachten solltest, welche Versicherungen wichtig sind und wie Du unnötige Kosten sparen kannst.

1. Phase 1: Die Planungsphase

2. Phase 2: Die Rohbauphase

3. Phase 3: Die Innenausbauphase

4. Sparpotenzial für geübte Heimwerker

5. Letzte Hürde: Die behördliche Bauabnahme 

• In der Planungsphase wird das Haus geplant, die Baugenehmigung für die Errichtung eingeholt, Ausführungspläne für die einzelnen Gewerke erstellt und in Auftrag gegeben.
• Die Rohbauphase beginnt mit der Vorbereitung des Grundstücks für den Bau (Erdaushub) und endet mit der Fertigstellung der Außenwände sowie der Dachkonstruktion (ohne Deckung).
  
• Mit dem Innenausbau werden sämtliche Restarbeiten wie beispielsweise das Verputzen der Wände, Einbau der Fenster und Außentüren sowie die Installation von Sanitär- und Heizanlagen erledigt. 

Die folgende Abbildung zeigt recht deutlich in welcher der drei Bauphasen am meisten Zeit aufgewendet wird:

Bevor die tatsächliche Bauphase auf dem Baugrundstück beginnt, stehen zunächst viele planerische Tätigkeiten auf dem Programm. Diese erste Phase sollte von Bauherren nicht unterschätzt werden, da sie in gewisser Hinsicht als Grundlage für die anderen beiden Bauphasen dient.

Hausplanung: Wie soll das Eigenheim aussehen?

Der Startpunkt des Hausbaus ist die Planung des Hauses. Hierbei haben Bauherren gleich mehrere Möglichkeiten, wie sie ihre Vorstellungen über ihr Eigenheim in die Realität umsetzen können:

• eigener Entwurf eines Wohngebäudes mit einem Architekten

• Fertighausentwurf mit einzelnen Änderungsoptionen

• bereits fertig geplantes, schlüsselfertiges Haus von einem Anbieter

Für welchen Weg sich Bauherren auch entscheiden: Steht fest, wie das Eigenheim gebaut werden soll, können die weiteren Schritte der Planungsphase angegangen werden.

Genehmigungsverfahren: Sind alle behördlichen Auflagen erfüllt?

Nachdem feststeht, wie die zukünftigen eigenen vier Wände aussehen sollen, müssen Bauherren Behördengänge absolvieren. Sie müssen vor allem beim zuständigen Bauamt einen Bauantrag stellen. Sind alle Kriterien für eine behördliche Genehmigung erfüllt, erhält der Bauherr die Baugenehmigung für sein Bauvorhaben und kann sich dem Ausführungsplan widmen.

Ausführungsplanung: Wie sind die einzelnen Bauabschnitte organisiert?

Ein Baubeginn ist ohne entsprechende Ausführungsplanung nicht möglich. Hierbei werden mehrere Ausführungspläne von verschiedenen zuständigen Personen oder Abteilungen erstellt:

• Architekt: Ausführungsplan und Ausbaupläne

• Bauingenieure: Tragwerksplanung, Schalplan und Bewehrungsplan

• Fachingenieure: Elektroplanung, HLS-Planung (Heizung, Lüftung und Sanitär) etc.

Ist die Ausführungsplanung abgeschlossen, können auch Materialangaben, Angaben zur Qualität und Beschaffenheit, zu Toleranzen und Verarbeitungshinweisen gemacht werden. Ausführungspläne bilden zudem die Grundlage für die Massenermittlung, ohne die keine Vergabe der einzelnen Bauabschnitte an Bauunternehmen erfolgen kann.

Vergabephase: Erstellen eines Leistungsverzeichnisses für Ausschreibungen

Anhand der fertiggestellten Ausführungspläne kann nun ein Leistungsverzeichnis erstellt werden (meist vom Architekten). Auf Grundlage dieses Verzeichnisses erfolgen nun die Ausschreibungen für die einzelnen Gewerke, die für den Hausbau notwendig sind:

Vorbereitung für den Rohbau:

• Tiefbau

• Garten- und Landschaftsbau

Rohbauphase:

• Hochbau

• Gerüstbau

• Trockenbau

• Dachdecker

• Zimmerei

Innenausbau:

• Fensterbau

• Tischler

• Estrichleger

• Bodenleger

• Fliesenleger

• Putzer

• Maler

• Treppenbau

HLS und Elektroinstallation:

• Elektriker

• Heizung/Sanitär

Außen- und Grünanlagen:

• Schlosserei

• Garten- und Landschaftsbau

Sind für alle Gewerke und Bauabschnitte Angebote eingegangen, folgen Angebotsprüfungen und gegebenenfalls Preisnachverhandlungen. Dann folgt die Vergabe die einzelnen baulichen Abschnitte an die jeweiligen Unternehmen.

Die Rohbauphase umfasst alle Bauarbeiten von der Erschließung des unbebauten Grundstücks bis zur Fertigstellung der Außenhülle. Dazu gehören das Fundament, die tragenden Wände und die Dachkonstruktion. Aber auch die Decken, Treppen, Innenwände und der Schornstein werden in der Regel dazugezählt. Charakteristisch am Rohbau ist seine „Offenheit“, denn Fenster und Türen werden erst in der Innenausbauphase eingebaut.

Die Dauer der Rohbauphase unterscheidet sich bei einem Massiv- oder Fertighaus deutlich. Während für ein Stein auf Stein gemauertes Massivhaus etwa vier bis fünf Wochen angesetzt werden, sind die einzelnen Module eines Fertighauses oft innerhalb von zwei bis drei Tagen zusammengebaut.

Hast Du dich für ein Massivhaus entschieden, tummeln sich in der Rohbauphase in erster Linie Maurer und Zimmerleute auf Deinem Grundstück. Sie leisten folgende Arbeiten:

• Die Baustelle wird eingerichtet: Dazu zählen das Bereitstellen von Baustellenstrom, eines Wasseranschlusses, einer Baustellenzufahrt genauso wie das Aufstellen des WCs, der Entsorgungscontainer und die Installation bestimmter Sicherungsmaßnahmen.

• Bei einem Hausbau mit Keller wird zunächst die Baugrube ausgehoben.

• Danach kann die Bodenplatte gegossen werden beziehungsweise beginnen die Fundamentarbeiten (einschließlich Hauptkanallegung und Abdichtungsarbeiten).

• Es folgen Stein auf Stein die Außenwände.

• Die Zwischendecken werden gegossen.

• Darauf folgt der Treppeneinbau.

• Wenn die Dachkonstruktion (ohne Dachdeckung) steht, ist Zeit für das Richtfest.

Nach dem Richtfest geht es an den Innenausbau. Jetzt sollen alle Räume bewohn- und damit nutzbar gemacht werden. In dieser Phase ist Koordination gefragt. Diese Herausforderung übernimmt meist der Architekt oder der Bauleiter. Er muss insbesondere bei Massivbauten auch Wartezeiten für die Trocknung berücksichtigen. Dabei hängt die Dauer der Trocknungsphase von der Jahreszeit und den verwendeten Materialien ab.

Beim Innenausbau geben sich Maurer, Trockenbauer, Installateure, Elektriker, Maler, Fliesenleger, und Tischler die Klinke in die Hand. Das erwartet Sie während der Innenausbauphase:

• Das Dach wird eindeckt.

• Es folgen Installationsarbeiten für die Elektro-, Wärme-, Wasser- und Abwasserversorgung.

• Während der Estricharbeiten heißt es zeitweilig: Füße stillhalten!

• Sind die Innenputzarbeiten abgeschlossen, folgt der Einbau von Fenstern und Außentüren.

• Der Fußboden kommt an die Reihe: In den einzelnen Zimmern werden Fliesen oder die Beläge Ihrer Wahl verlegt.

• Danach geht es die Wände entlang: Tapeten, Verkleidungen oder ein Farbanstrich sorgen ganz schnell für Wohnatmosphäre.

• Sofern keine Fußbodenheizung verlegt wurde, erfolgt die Montage der Heizkörper.

• Waschbecken, Badewanne, Dusche und WC – alle Sanitärobjekte erhalten jetzt ihren Platz.

• Nach der Innentür-Montage können die ersten Einrichtungsarbeiten beginnen.

Sowohl in der Rohbauphase als auch beim Innenausbau kannst Du viel Geld sparen. Vorausgesetzt: Du besitzt handwerkliche Fähigkeiten und ausreichend Zeit. Die Option, beim Rohbau mit zur Hand zu gehen, ist nicht jedermanns Sache. Maler- und Tapezierarbeiten und das Verlegen der Laminatböden trauen sich hingegen viele Bauherren zu oder vertrauen auf Unterstützung von Freunden und Bekannten.

Bevor die Einweihungsparty startet, steht noch ein wichtiger Rechtsakt auf dem Plan: die behördliche Bauabnahme. Hier überprüfen ein Sachverständiger vom Bauamt und ein Schornsteinfeger noch einmal ganz genau, ob alle baulichen Maßnahmen gemäß der beantragten Baugenehmigung durchgeführt worden sind. Es wird ein amtliches Prüfprotokoll erstellt und unterzeichnet. Erst mit dem Schlussabnahmeschein kann das Eigenheim offiziell als Wohngebäude genutzt werden.

Aber auch Du als Bauherr nimmst eine Bauabnahme vor. Hierbei geht der Bau offiziell vom Bauunternehmen auf den Bauherrn über. Du überprüfst bei der Begehung, ob alle vertraglich abgemachten Leistungen von den jeweiligen Unternehmen umgesetzt worden sind.