Bau­ab­nah­me: So funk­tio­niert die be­hörd­li­che Bau­ab­nah­me

Die Bauabnahme bildet den Schlusspunkt der Bauphase – sie ist der letzte Schritt zum Eigenheim. Zum einen wird das fertige Haus von der Behörde abgenommen. Zum anderen überprüfst Du als Bauherr die Leistungen Deines Bauunternehmens und segnest sie ab.

Lies hier, was Du bei der letzten Begehung beachten solltest, wie Du mit baulichen Mängeln umgehst und ab wann ein Gutachter für die Abnahme sinnvoll ist.

1. Wie erfolgt die Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde?

2. Was passiert bei der Abnahme durch den Schornsteinfeger?

3. Bauabnahme durch den Bauherrn: Was ist zu beachten?

4. Was gehört alles ins Abnahmeprotokoll?

5. Wie sollten gefundene Mängel dokumentiert werden?

6. Kann die Bauabnahme auch ohne Ortsbegehung stattfinden?

7. Lohnt es sich, für die Bauabnahme einen Gutachter zu beauftragen?

8. Abnahmeprotokoll: Checkliste für die Hausbegehung 

• Bei der behördlichen Abnahme durch das Bauamt wird überprüft, ob das errichtete Gebäude gemäß den Vorgaben der erteilten Baugenehmigung gebaut wurde.
• Mit der Abnahme durch den Schornsteinfeger wird die sichere Benutzbarkeit der Abgasanlage überprüft und sichergestellt.
• Bei der Abnahme durch den Bauherrn geht der Besitz des Gebäudes vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über. Ab dem Zeitpunkt des Übergangs ist der Eigentümer selbst für die Immobilie verantwortlich.
  
• Bei der Abnahme durch den Bauherren wird ein Abnahmeprotokoll angefertigt, auf dem unter anderem alle Mängel und der Termin bis zu deren Beseitigung vermerkt sind. 

Länderweise gibt es verschiedene Regelungen der behördlichen Abnahme. In einigen Bundesländern wird auf die Rohbauabnahme verzichtet. Auch können nur stichprobenweise Abnahmen vorgenommen werden. Bei diesen Abnahmen geht es nicht um die Überprüfung der Erfüllung der vertraglichen Leistung, sondern um die Einhaltung der Baugenehmigung und der Vorschriften der Landesbauordnung. Ist Dein Haus beispielsweise einen Meter breiter als genehmigt, ist das Haus rechtswidrig errichtet und müsste im schlimmsten Fall abgerissen werden.

Der amtlich zuständige Schornsteinfeger hat zum Abschluss der Rohbauarbeiten die Tauglichkeit und zur Fertigstellung des Gebäudes die sichere Benutzbarkeit der Abgasanlage im Rahmen einer Abnahme zu überprüfen. Er evaluiert dabei, ob

• die Verbrennungsluftversorgung der Feuerstätte angemessen ist,

• die Verbrennungsabgase unproblematisch und ohne Gefahren abziehen können,

• die Feuerstätte brandsicher, dicht und betriebsbereit ist,

• die Abgasanlage oder der Schornstein ebenfalls brandsicher, dicht und betriebsbereit ist und

• an der Abgaslage beziehungsweise am Schornstein keine Versottung oder Durchfeuchtung auftritt.

Ein weiterer wichtiger Termin ist die Abnahme des Hauses durch den Bauherrn zusammen mit der beauftragten Baufirma. Denn im Anschluss geht das Haus endgültig in den Besitz des Eigentümers über. Die gemeinsame Begehung ist eine der letzten Etappen in Richtung Eigenheim und sollte sorgfältig geplant werden. Bei der Begehung überprüfst Du, ob alle vertraglich vereinbarten Arbeiten

• vollständig

• ohne Mängel und

• in Übereinstimmung mit der vereinbarten Leistungsbeschreibung

erbracht wurden. Für diese Überprüfung solltest Du dir Zeit nehmen und jedes Detail genau beachten. Denn mit der Abnahme sind verschiedene Rechtsfolgen verknüpft, die Du im Auge behalten solltest:

• Bei der Abnahme tritt die sogenannte Beweislastumkehr ein. Während der Bauphase muss Dir das Bauunternehmen seine ordnungsgemäße Arbeit nachweisen. Nach der Abnahme musst Du gegebenenfalls beweisen, falls es nicht so ist.

• Der Bauunternehmer hat nun Anspruch auf die Bezahlung seiner geleisteten Arbeiten. Du wirst daher im Anschluss an die Abnahme die Abschlussrechnungen der beteiligten Handwerksunternehmen erhalten.

• Stellst Du bei der Begehung Mängel fest, müssen diese im Abnahmeprotokoll festgehalten werden, denn eine nachträgliche Feststellung kann nicht beachtet werden.

• Neben der Beweislastumkehr tritt mit der Abnahme der Gefahrenübergang ein: Du bist ab diesem Zeitpunkt selbst für Dein Eigenheim verantwortlich.

Das Abnahmeprotokoll bildet die Grundlage für die Bauabnahme durch den Bauherrn. Daher ist es wichtig, es gewissenhaft auszufüllen. Diese Punkte dürfen in keinem Protokoll fehlen:

• der vollständige Name des Bauherrn

• die Adresse des errichteten Gebäudes

• die Auftragsnummer und das Datum des Bauvertrags zwischen Bauherrn und Bauunternehmer

• Benennung der abzunehmenden Leistungen

• Auflistung der Personen, die bei der Baubegehung anwesend sind

• Ort und Datum der Bauabnahme

• eine Liste aller sichtbaren neuen, aber auch der bereits bekannten und noch nicht behobenen Mängel

• ein Termin für eine zweite Bauabnahme, bis zu der alle Mängel zu beseitigen sind

• die Unterschriften des Bauherrn und des Bauunternehmers

Bei der Bauabnahme durch den Bauherrn kommt es oft zu einer vorschnellen Unterzeichnung des Übergabeprotokolls. Getrieben vom Wunsch nach einem schnellen Einzug werden Mängel oft übersehen oder ignoriert. Dies kann jedoch in der Folge Probleme bereiten.

Mit der Übergabe des Hauses vom Bauunternehmer an den Bauherrn kommt es zu einer Beweislastumkehr. Muss während der Bauphase noch der Bauunternehmer nachweisen, dass er mangelfrei und ordnungsgemäß gearbeitet hat, liegt es nach der Übernahme am Bauherrn nachzuweisen, dass dies nicht der Fall war.

Der Bauherr sollte sich also Zeit nehmen für die Bauabnahme und auch kleinere Mängel ins Protokoll aufnehmen lassen. Sind zu viele oder schwerwiegende Mängel vorhanden, kann die Abnahme verweigert werden. Fotos der gefundenen Mängel können bei der Dokumentation helfen. Zudem sollte im Protokoll vereinbart werden, bis wann die Mängel zu beheben sind.

Neben der Beweislastumkehr führt die Bauabnahme auch zu einem Risiko- und Gefahrenübergang. Der Bauherr muss nun selbst für die Sicherheit seines Hauses sorgen. Dies beinhaltet zum Beispiel den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, um im Fall von Sturm- oder Brandschäden das Haus als solches zu versichern.

Eine solche Versicherung ist meist auch Bedingung des Kreditgebers. Bis zur Abnahme liegt es beim Bauunternehmer, das Haus gegen Schäden und Diebstahl abzusichern. Mit der Bauabnahme beginnt auch die Gewährleistung für das Haus. Die Gewährleistungsfrist für Immobilien liegt in der Regel bei fünf Jahren. Wird die Abnahme aufgrund von Mängeln verweigert, beginnt diese Frist erst nach der endgültigen Abnahme. Zusätzlich wird mit der Bauabnahme die Schlussrate für das Haus fällig.

• der Einzug in das Haus vor der erfolgten Bauabnahme
• das Verstreichen der Frist für die Bauabnahme oder
• die Überweisung der Schlussrate vor der erfolgten Abnahme.

Ein Gutachter kann als Begleitperson die Bauabnahme unterstützen. Einen unabhängigen Gutachter findest Du beispielsweise beim Verband privater Bauherren, dem Bauherren-Schutzbund oder dem TÜV Rheinland. Gegen ein Honorar unterstützen diese Gutachter den Bauherrn bei der Abnahme seines Hauses.

Durch ihre langjährige Erfahrung und ihre Unabhängigkeit sind sie eine wertvolle Unterstützung für den Bauherrn. Zwar sind die Kosten für einen unabhängigen Gutachter recht hoch, diese Ausgabe kann sich jedoch schnell bezahlt machen.

Kosten, die vor allem durch versteckte Mängel entstehen und nicht sofort zu erkennen sind, sind oft höher als die Kosten für einen Gutachter. Wer keinen Gutachter bestellen möchte, sollte dennoch mindestens zu zweit die Bauabnahme durchführen. So erhöhen sich die Chancen, alle Mängel festzustellen.

Auch wenn es überflüssig erscheint, lohnt es sich, ausreichend Zeit einzuplanen und alle möglichen Schwachstellen zu testen. Zwar muss der Bauunternehmer auch nachträglich auftretende Mängel im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistung nachbessern, es erspart jedoch viel Ärger, wenn diese bereits vor dem Einzug behoben sind.

Damit Du bei der Abnahme keinen Punkt außer Acht lässt, solltest Du möglichst detailliert und umsichtig vorgehen, wenn Du das Abnahmeprotokoll ausfüllst. Unter anderem spielen dabei die folgenden Aspekte eine wichtige Rolle:

1.     Außenkontrolle:

• Sind Fassaden, Fenster und Türen einwandfrei?

• Wie gestalten sich Dachkonstruktion, Dachrinnen, Antenne, Blitzschutz etc.?

• Wurde die Reinigung vertragsgemäß durchgeführt?

• Sind Umgebungsarbeiten, Gartenmauern und die Einfahrt nach Plan erstellt?

• Sind Schächte richtig versetzt und abgedeckt?

• Wurden alle Bauvorschriften für die Außenanlagen eingehalten?
   

2.     Innenkontrolle:

• Sind alle Leitungssysteme für Gas, Wasser, Strom, TV und Kommunikation funktionsfähig?

• Funktionieren alle installierten Anlagen wie Heizungsanlage, Klima- und Lüftungsanlage, Warmwasseraufbereitung etc.?

• Stimmen alle Raummaße mit den Plänen überein?

• Sind Fenster und Türen an richtiger Stelle eingebaut?

• Funktionieren alle Schlösser und sind alle Schlüssel vorhanden?

• Sind alle gewünschten Leuchten vorhanden?

• Befinden sich alle Heizkörper an der richtigen Stelle?

• Wurden Einbauten wie Wandschränke plangemäß vorgenommen?
   

3.     Bekannte Schwachstellen:

• Sind alle Sockelleisten gut befestigt?

• Sind die Tapeten blasenfrei und Malerarbeiten ohne Flecken?

• Stimmen die ausgesuchten Farbtöne?

• Wurden von der Baureinigung alle Schmutzstellen beseitigt?

• Sitzen die Fenster- und Türdichtung?

• Befinden sich keine Rückstände von giftigen Chemikalien im Haus?

• Wurde die Schalldämmung korrekt ausgeführt?