Baudarlehen - Welche Darlehensform wähle ich?
Zukünftige Immobilienbesitzer können für ihr Baudarlehen zwischen verschiedenen Darlehensvarianten wählen, die sich in der Art der Tilgung unterscheiden. Ein Baudarlehen-Vergleich ist daher oftmals ratsam.
Zu den klassischen Baudarlehen zählen Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen und riestergeförderte Baudarlehen. Auch Kombinationen aus diesen Dreien sind möglich.
Beim Annuitätendarlehen fließt die Tilgung direkt in die Hypothek, wobei sich der Zinssatz auf die sich allmonatlich reduzierende Restschuld bezieht. Bei gleichbleibender Rate (Annuität) reduziert sich mit zunehmender Laufzeit der Zinsanteil, während sich die Tilgung erhöht. Nach Auslauf der Zinsbindung muss ein neuer Zinssatz zu den dann gültigen Konditionen verhandelt werden. Demnach eignet sich das Annuitätendarlehen besonders für Finanzierende, die eine hohe Tilgung, Sonderzahlungen oder eine Vollablösung aus Eigenmitteln leisten können.
Faustregel: Je länger die Zinsbindung und je höher die jährliche Tilgung, umso geringer ist für den Darlehensnehmer auf lange Sicht das finanzielle Risiko. Wenn am Ende der Zinsbindungsfrist nur noch die Hälfte der ursprünglichen Darlehenssumme als Restschuld vorhanden ist, wirken sich eventuelle Kostensteigerungen aufgrund von Marktzins-Erhöhungen weitaus weniger gravierend auf die Weiterführung des Baudarlehens aus, als wenn noch 75 oder 80 Prozent des Ursprungsdarlehens zu höheren Zinsen weiterfinanziert werden müssten.
Um unabhängig von steigenden Kapitalmarktzinsen zu sein, bietet sich für ein Baudarlehen eine bausparunterlegte Finanzierungsform an. Wenngleich sich die Tilgung in dem Bausparvertrag ansammelt und sich die Zinsen auf die Darlehenssumme beziehen, sichert man sich nach Auslauf der Zinsbindung einen garantierten Darlehenszins für die gesamte Laufzeit. Flexible Sonderzahlungen und auch eine Darlehensrückzahlung sind möglich. Zudem reduziert die Guthabenverzinsung des Bausparvertrages die Restschuld.
Mit einem riestergeförderten Baudarlehen (Wohn-Riester) verkürzt sich durch Riesterzulagen und Steuerersparnisse zusätzlich die Restschuld. Tilgungsleistungen bis maximal 2.100,- Euro jährlich sind als Sonderausgaben absetzbar. Der Anspruch ist einkommensunabhängig und bemisst sich nach dem Vorjahreseinkommen.
Die bausparunterlegte Finanzierung kann per sofort – auch ohne vorherige Ansparung – starten und eignet sich besonders für Finanzierende, die das Baudarlehen nicht nach Auslauf der Zinsbindung zurückzahlen können und ein Zinsrisiko vermeiden möchten. Kombiniert mit Riesterförderung auch für Familien sowie Besserverdienende, bedingt durch den Steuervorteil.
Bei diesem Modell wird mit dem Abschluss des Finanzierungsvertrags ein Bausparvertrag eröffnet, auf den monatliche Sparraten geleistet werden. Weil der Finanzierungskunde jedoch unmittelbar einen Kredit benötigt, wird ein festverzinsliches und tilgungsfreies Darlehen abgeschlossen, das die Zeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrags überbrücken soll. Wenn dann nach einigen Jahren der Bausparvertrag die Zuteilungsreife erreicht hat, wird die Zwischenfinanzierung durch das angesparte Bausparguthaben teilweise abgelöst, der verbleibende Rest in einen Bausparkredit umgewandelt.
Exotische Tilgungsformen wie die Tilgung durch Versicherungen und Fonds sind in Zeiten sinkender Überschussanteile und nicht kalkulierbarer Wertentwicklungen von Investmentfonds mit entsprechenden Risiken verbunden.
Diese beiden Darlehensformen sind dadurch gekennzeichnet, dass im Vergleich zum Annuitäten-Baudarlehen keine direkte Tilgung des Kredites erfolgt. Der Darlehensnehmer zahlt während der gesamten Laufzeit nur Zinsen, leistet aber keine Rückzahlung. Stattdessen wird parallel dazu ein Versicherungs- oder Fondssparplan bespart. Das darauf angesammelte Guthaben soll dann am Ende der Finanzierungsdauer den Kredit auf einen Schlag ablösen. Das Risiko: Wenn beim Versicherungssparen die Überschussbeteiligung oder beim Fondssparen die Langfrist-Rendite geringer ausfällt als ursprünglich prognostiziert, dann klafft am Ende eine Finanzierungslücke, und es bleiben Restschulden übrig. So würde ein Sparplan, der mit fünf Prozent jährlicher Rendite kalkuliert wurde, bei einer monatlichen Sparrate von 400 Euro nach 25 Jahren ein Endkapital von 235.000 Euro vorweisen. Beträgt jedoch die jährliche Rendite nur vier Prozent, sinkt das Guthaben am Ende auf 204.000 Euro. Damit würde sich bei einem auf fünf Prozent Rendite ausgelegten Baudarlehen eine Finanzierungslücke von 31.000 Euro ergeben.
Ohne hohe Tilgung und Sonderzahlungen könnte es bei den oft vergebenen Annuitätendarlehen nach Ablauf der Zinsfestschreibung zu einem bösen Erwachen kommen. Als Alternative bietet die Tilgung durch einen Bausparvertrag eine gute Kalkulationsgrundlage und schafft Zinssicherheit. Häuslebauer in spe können ein Gefühl für die Einordnung der einzelnen Darlehensformen bekommen, wenn sie mit dem Baudarlehen-Rechner im Internet ihr Finanzierungsvorhaben in verschiedenen Varianten durchrechnen. Ein Baudarlehen-Vergleich lohnt sich!