Fi­nan­zie­rungs­plan Haus­kauf: Fi­nanz­plan auf­stel­len

Ein Finanzierungsplan stellt das Konzept einer Baufinanzierung dar. Die drei Grundelemente des Finanzierungsplans sind Gesamtkosten, Eigenmittel und Kreditbedarf. Worauf es bei der Erstellung eines Finanzierungsplans ankommt, was zu welchem Zeitpunkt zu tun ist und welche Dokumente benötigt werden, zeigen wir hier auf. 

Ein Finanzierungsplan für den Hausbau oder Hauskauf wird in der Regel für die Finanzierung einer Immobilie oder im Rahmen einer Existenzgründung benötigt. Er veranschaulicht die einzelnen Kostenfaktoren. Bauherr:innen oder Immobilienkäufer:innen bekommen einen Überblick über die monatlichen Belastungen bis zum Ende der Finanzierungsphase.

Auch bei der Planung einer Existenzgründung kann nicht auf die Erstellung eines Finanzierungsplans verzichtet werden. In diesem Fall ist dieser ein Teil des Businessplans. Sowohl bei Immobilienprojekten als auch bei beginnender Selbstständigkeit ist es in Verhandlungen mit Kreditgeber:innen essenziell, ein klares Konzept vorzuweisen.

Doch wie ist ein solcher Finanzierungsplan für die Immobilie oder Wohnung aufgebaut?

Er besteht aus drei Grundelementen:

• Gesamtkosten beziehungsweise Aufwendungen (Anschaffungskosten oder Herstellungskosten)
• Eigenmittel (Eigenkapital, Eigenleistung)
• Fremdmittel (Darlehen Dritter)

Die Gesamtkosten oder Aufwendungen setzen sich aus dem Kaufpreis und/oder den Baukosten der Immobilie zusammen. Auch diverse Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer dürfen nicht fehlen.

Der Faktor Eigenmittel bezeichnet das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Sowohl ein Kapitalbedarfsplan als auch ein Liquiditätsplan stellen somit Bestandteile des Finanzierungsplans dar. Auch Eigenleistungen, die Bauherr:innen selbst an der Immobilie erbringen, werden als Kostenfaktor umgerechnet und zu den Eigenmitteln gezählt.

Die Eigenleistungen sollten von Bauherr:innen in einem realistischen Rahmen anhand der Zeit und der handwerklichen Fähigkeiten angegeben werden. Unrealistische Angaben werden Finanzierungspartner:innen nicht akzeptieren.

​Kaufinteressent:innen und Bauherr:innen können unter Berücksichtigung der drei Bestandteile einen Finanzierungsplan aufstellen. Folgende Schritte sind nötig, wenn Sie einen Finanzierungsplan erstellen möchten:

Der erste Schritt zum Finanzierungsplan ist die Aufstellung eines Haushaltsplans. Darin listen Sie alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben auf. Für variable Kosten, wozu Getränke und weitere Lebensmittel gehören, ist ein Durchschnittswert ausreichend. Dies ist für die Ermittlung der maximalen Monatsrate relevant. Hilfreich ist unser ImmoScout24 Haushaltsrechner.

Für eine Fremdfinanzierung sind vielmals nur die reinen Immobilienkosten relevant. Nebenkosten wie Maklergebühren und Grunderwerbsteuer sollten vorzugsweise mit Eigenkapital finanziert werden. Daher spielen die Kaufnebenkosten im Finanzierungsplan kaum eine Rolle, es sei denn, diese Kosten sollen mitfinanziert werden.

​Vielmals lassen sich diverse Arbeiten selber erledigen, sodass die Gesamtkosten sinken. Überlegen Sie also, welche Eigenleistungen Sie erbringen möchten. Nun können Sie ihr Eigenkapital und die Eigenleistungen zusammenrechnen und von der Gesamtsumme abziehen. Sie bekommen die Summe des nötigen Fremdkapitals heraus.

​​​Vielleicht können Sie sich von Verwandten einen bestimmten Teil ausleihen, um das Fremdkapital von der Bank so niedrig wie möglich zu halten. Aber auch staatliche Förderprogramme und Zuschüsse können bei der Finanzierung sehr hilfreich sein.

Jetzt können Sie ihren nötigen Darlehensbetrag errechnen, indem Sie die möglichen Mittel der Verwandtschaft oder von Freunden sowie Zuschüsse von dem nötigen Fremdkapital abziehen. Ein Vergleich mehrerer Darlehensangebote ist nun möglich. Neben einer typischen Immobilienfinanzierung ist auch ein Darlehen ohne Eigenkapital möglich. In dem Fall spricht man von einer 120 Prozent Finanzierung. Nebenkosten werden bei dieser Variante ebenfalls mitfinanziert.

Einen guten Anhaltspunkt gibt es schon online über Vergleichsrechner. Dort können Sie beispielsweise angeben, bis wann das Darlehen zurückgezahlt sein soll. Oder Sie geben Ihre monatliche Maximalrate an. So wird Ihnen die Laufzeit des Kredites angezeigt.

Achten Sie bei dem Vergleich auf mögliche Sondertilgungen und die vorhandene Restschuld. Meistens wird nach der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung notwendig. Für die Anschlussfinanzierung gibt es auch einen praktischen Anschlussfinanzierungs-Rechner, den Sie gerne nutzen können.

Durch die einzelnen Aufstellungen von Einnahmen und Ausgaben, Eigenkapital und Fremdkapital bekommen Sie einen Überblick über den Kapitalbedarf, mögliche monatliche Raten und Kreditkonditionen. Mit dem fertig aufgestellten Finanzierungsplan können Sie einen passenden Kredit finden.

Ein Finanzierungsplan kann aber nur dann richtig funktionieren, wenn er Ihnen eine langfristige finanzielle Planungssicherheit bringt. Dafür haben wir einige Tipps aufgestellt:

Sie wissen nie, wie sich die Einkommenssituation und die Preise entwickeln. Deswegen ist es ratsam, nicht zu optimistisch ans Werk zu gehen. Am besten gehen Sie im Zweifel von höheren Baukosten, Ausgaben und Zinsen aus. Aber auch mit niedrigeren Einkünften können Sie rechnen, um realistische Ergebnisse zu erhalten.

Es kann immer wieder unvorhersehbare Ausgaben geben, die auch gestemmt werden müssen. Möglicherweise liegt eine hohe Reparatur des Fahrzeugs an. Oder die Waschmaschine muss ersetzt werden. Daher sollten Sie die möglichen monatlichen Raten nicht zu hoch ansetzen. Sie benötigen einen gewissen Puffer, um solche Dinge stemmen zu können.

Wenn Sie einen Nebenjob oder regelmäßig Bonuszahlungen oder anderweitige Zuwendungen bekommen, berücksichtigen Sie diese nicht im Finanzierungsplan. Fallen diese Zusatzeinkünfte weg, könnte es hinsichtlich der weiteren Finanzierung kritisch werden.

Die möglichen Eigenleistungen sollten Sie auch nicht zu hoch ansetzen. Manchmal ist es möglicherweise doch nötig, auf Handwerker:innen zuzugreifen, um schneller voranzukommen.

Bevor Sie überhaupt in Erwägung ziehen, ein Eigenheim zu kaufen, sollten Sie sich vorab über die typischen Immobilienpreise informieren. Die Immobilienpreise können doch deutlich höher ausfallen, als man sich vorgestellt hat. Möglicherweise erübrigt sich so direkt der Finanzierungsplan, wenn die Immobilienpreise zu hoch angesiedelt sind.

Ein Finanzierungsplan wird von Ihnen freiwillig erstellt, um einen Überblick über Ihre Mittel und Möglichkeiten zu erhalten. Um die verschiedenen Schritte zu durchlaufen und die korrekten Zahlen zu ermitteln, sind einige Unterlagen relevant. Manche Dinge können aber auch einfach geschätzt werden. Wichtige Unterlagen sind:

• Lohnunterlagen
• Versicherungsunterlagen für vierteljährliche und jährliche Versicherungsbeiträge
• Kontoauszüge für monatliche Einnahmen und Ausgaben
• Unterlagen zu Sparbüchern, Bausparverträgen und ähnlichen Verträgen

Ganz wichtig sind auf jeden Fall die Kontoauszüge, um sämtlich Einnahmen und Ausgaben aufzuschlüsseln. Schnell werden aber auch die Kosten vergessen, die möglicherweise nur vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich anfallen. Von daher sollten Sie sämtliche Unterlagen einbeziehen.  Hinsichtlich der Kosten für Lebensmittel reichen Schätzwerte, die aber realistisch sein müssen. Ebenfalls müssen Kosten für das Tanken von Fahrzeugen mit einbezogen werden. Auch in diesem Bereich reichen Schätzwerte, da Sie ja am besten wissen, wie oft Sie an die Tankstelle fahren.

Der Finanzierungsplan sollte in jedem Fall präzise und detailliert aufgestellt werden. Dies bedeutet, dass bezüglich der Zins-Konditionen die möglichen Besonderheiten berücksichtigt werden. Wird beispielsweise in einer Niedrigzins-Phase ein Immobilien-Darlehen aufgenommen, kann sich die Tilgungsbelastung am Ende der Zinsbindungsfrist erhöhen.

Aus diesem Grund entscheiden sich viele Bauherr:innen bei Vertragsabschluss für die Vereinbarung von Möglichkeiten zur Sondertilgung. Diese sehen vor, dass Darlehensnehmer:innen in bestimmten zeitlichen Abständen größere Summen der Restschuld abtragen kann. Bei den meisten Annuitätendarlehen und Bausparverträgen werden Kunden:innen ein bis zwei Sondertilgungen pro Jahr eingeräumt, seltener können auch halbjährlich oder gar im Quartal derartige Rückzahlungen vorgenommen werden.

Die Flexibilität der zur Verfügung stehenden vertraglichen Konditionen ist dabei in den vergangenen Jahren gestiegen, auch weil sich das Segment der Bausparer:innen und Interessent:innen für eine Werterhaltung im Bereich Immobilien in diesem Zeitraum stark diversifiziert hat. Daneben sind Bauherr:innen gut beraten, sich bereits frühzeitig über die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung oder Umschuldung zu informieren.

Innerhalb der letzten Jahre zeigte der Bauzins einen starken Abwärtstrend. Die Europäische Zentralbank, welche vermehrt Niedrigzinspolitik betrieb, ist dessen Hauptauslöser. Aber auch die Konjunkturdaten und Inflation stehen mit der Entwicklung in Verbindung. Durch die historischen Tiefstände werden derzeit zahlreiche Kreditverträge abgeschlossen, um bei Investitionsvorhaben von niedrigen Bauzinsen zu profitieren.

Die Dauer der Zinsbindung, mit der ein Bausparvertrag oder ein Darlehen gewährt wird, variiert von Kreditinstitut zu Kreditinstitut stark. Somit kann der Finanzierungsplan beeinflusst werden. Der Großteil der Baufinanzierer:innen bietet neben einer ganzen Bandbreite an flexibel verzinsten Darlehen mittlerweile auch Kreditverträge mit langen Laufzeiten an.

Solche Darlehen sind vor allem für Bauherr:innen mit geringem Einkommen interessant. Meistens beträgt die Zinsbindung solcher Darlehen zwischen zehn und zwanzig Jahren, wodurch sich Kreditnehmer:innen auf lange Sicht ein günstiges Zinsniveau und einen soliden Finanzierungsplan sichern können.

Das Ende der Zinsbindung nährt sich, bevor das Bauvorhaben abgeschlossen und das Darlehen ausgeschöpft ist? In dem Fall muss zwischen Darlehensgeber:in, also dem jeweiligen Kreditinstitut, und Darlehensnehmer:in eine neue Zinsbindung ausgehandelt werden – die sogenannte Prolongation oder Anschlussfinanzierung tritt in Kraft.

In vielen Fällen wird diese schon Monate oder Jahre im Voraus durch ein Forward-Darlehen zugesichert. Hierbei handelt es sich prinzipiell um ein reguläres Annuitätendarlehen, das jedoch erst vollständig zu einem zukünftigen Zeitpunkt ausgezahlt wird. Durch diese Möglichkeit können Sie sich eine Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen sichern, um mit dem Finanzierungsplan gut zurechtzukommen.

Wer möglichst viele Risiken direkt zu Beginn der Baufinanzierung ausschließen möchte, kann auf einen der zahlreichen Baufinanzierungsrechner im Internet zurückgreifen. Mit diesen Rechnern lassen sich verschiedenste Pläne zur Realisierung der eigenen vier Wände durchspielen – noch bevor ein Gespräch bei einem privaten Berater:in oder einer Bank stattgefunden hat. Zwar ist das Angebot für unterschiedlichste und spezialisierte Rechnertypen im Internet mittlerweile recht groß, doch kaum eine Seite bietet derart detaillierte Möglichkeiten zur Berechnung der eigenen Baufinanzierung wie ImmoScout24. Neben den vier zentralen Rechnern zu den Themen Darlehen, Haushalt, Tilgung und Eigenkapital steht auch noch der einmalige Monatsbelastungsrechner zur Verfügung. Mit diesem lassen sich auch minimale Veränderungen im eigenen Budget in einen detaillierten Finanzierungsplan integrieren – ob Ausgaben für Lebensmittel und Kleidung, Wohnnebenkosten für Abfall und Kanalisation oder Zahlungen, die oftmals gar keine Beachtung finden, wie Telefon- oder Internetgebühren.

Als besonderen Service bietet ImmoScout24 das größte unabhängige Vergleichsportal Deutschlands zum Thema Baufinanzierung an. Ähnlich wie bei den Finanzierungsrechnern tragen Kund:innen hier die wichtigsten Daten zur eigenen finanziellen Situation sowie zum geplanten Bauvorhaben ein und erhalten im Anschluss zahlreiche Angebote von Kreditinstituten aus der Region – vollkommen kostenlos und unverbindlich.

Um an diesem Vergleichsportal teilnehmen zu können, entrichten die jeweiligen Anbieter:innen eine Gebühr an ImmoScout24. Kund:innen können sich demnach darauf verlassen, dass lediglich seriöse Finanzierungspläne an sie herangetragen werden.

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