Bauzeitzinsen: Tipps, Bei­spiel & Be­rech­nung der Zin­sen

Bauzeitzinsen sind Zinsen, die während der Bauphase einer Immobilie anfallen. Der zur Verfügung stehende Kredit wird in dieser Phase noch nicht vollständig, sondern in Teilen je nach Baufortschritt ausgezahlt. Für den bereits ausgezahlten Teilbetrag fallen Zinsen an. Für den noch nicht ausgezahlten Betrag werden Bereitstellungszinsen berechnet.

Bauzeitzinsen werden ab der ersten Darlehensauszahlung eines Baukredites bis zur Fertigstellung des Bauprojektes berechnet und zusätzlich – beispielsweise zur laufenden Miete – bezahlt. Die Höhe des Zinssatzes richtet sich in der Regel nach den Finanzierungskonditionen der Gesamtfinanzierung. Es kann jedoch aufgrund der Teilauszahlungen und dem damit erhöhten Arbeitsaufwand zu einem Zinsaufschlag kommen. Die Bauzeitzinsen können vom Bauherren dabei in monatlichen Raten abgetragen werden, oder sie sammeln sich über die Dauer der Baufinanzierung an und werden zum gesamten Finanzierungsbedarf hinzugefügt. Entscheidet sich der Darlehensnehmer für eine monatliche Abtragung, müssen Zinsen für die neue Immobilie zusätzlich zu den Wohnkosten des während der Bauphase bewohnten Objekts gezahlt werden. Treten überraschend Probleme auf durch die eine Verlängerung der Bauzeit unvermeidlich erscheint, führt dies zu einer Erhöhung der Bauzeitzinsen, was in den meisten Fällen eine Nachfinanzierung über einen weiteren Kredit mit sich bringt.

Für den noch nicht ausgezahlten Darlehensteil wird mit der Bank eine bereitstellungszinsfreie Zeitspanne vereinbart, die bis zu zwölf Monate betragen kann. Nach dieser Zeit verlangt der Kreditgeber für die Bereithaltung des Darlehens Bereitstellungszinsen. Die Bereitstellungszinsen berechnen sich aus dem noch nicht ausgezahlten Darlehensanteil und betragen ca. 0,25 Prozent pro Monat. Da ein bis zwei Monate Verzögerung bei Bauprojekten immer einkalkuliert werden müssen, sollten Darlehensnehmer für diesen Fall einen ausreichenden Puffer in die Finanzierung einrechnen lassen. Je nach Kreditinstitut besteht die Möglichkeit, die Zinsen monatlich oder aber als Aufschlag auf das Darlehen nach Beendigung der Bauphase zu zahlen. Darlehensnehmer müssen letztere Option jedoch bei der Berechnung ihres Finanzierungsbedarfs berücksichtigen. Wenn es sich bei der Immobilie um eine Kapitalanlage handelt, können die Bauzeitzinsen als Werbungskosten beim Finanzamt geltend gemacht werden.

Grundlage für die Berechnung der sogenannten Bauzeitzinsen sind die zuvor festgelegten Zinsen des betreffenden Darlehens. Konkret berechnet werden sie auf den zuvor ausgegebenen Darlehensbetrag. Manche Geldinstitute berechnen infolge der Teilauszahlung des Darlehens einen Zinsaufschlag von bis zu einem Prozent. Die folgenden Beispiele vernachlässigen einen eventuellen Teilratenzuschlag bei einem vereinbarten Zins von 0,5 Prozent. Im Allgemeinen gilt dabei jedoch: Im Hinblick auf eine zumeist teure Zwischenfinanzierung (hier orientieren sich die Zinsen an den Dispo-Krediten) lohnt der Teilratenzuschlag finanziell.

In diesem Fall zieht das Geldinstitut die Zinsen für die erste zu zahlende Rate (40.000 Euro) während der Ausgabe der Darlehensanforderung zusammen mit den jeweiligen Bereitstellungszinsen ab. Die 525 Euro Bereitstellungszinsen werden also durch 166,67 Euro ergänzt – die Zinsen der 40.000 Euro für 30 Tage. Die Auszahlungssumme wird dadurch um 39.308,33 Euro ergänzt. Die beiden Zinsen werden bis zur vollen Auszahlung der Kreditsumme auf diese Weise verrechnet. Dabei gilt es zu beachten: Wegen der höheren Darlehenszinsen vergrößert sich der abzuziehende Betrag bei jeder Teilauszahlung. Dieser Fehlbetrag muss folglich mit Hilfe des Eigenkapitals beziehungsweise des laufenden Einkommens ergänzt werden.

Hierbei zieht die betreffende darlehensgebende Bank sowohl die Bauzeitzinsen als separate Rate als auch die Bereitstellungszinsen per Lastschrift von einem zuvor festgelegten Konto ein. Der dadurch abgerufene Darlehensbetrag bleibt unbelastet.

Neben den üblichen Bereitstellungszinsen lässt die betreffende Bank auch die Bauzeitzinsen „auflaufen“. Vom sogenannten „Auflaufen“ spricht man, wenn die jeweiligen Auszahlungen ohne einen Abzug vorgenommen werden. Hierbei saldiert man die angefallenen Bauzeitzinsen mit den Bereitstellungszinsen. Anschließend wird die gesamte Summe bei der letzten finanziellen Anforderung von dem Auszahlungsbetrag subtrahiert. Allerdings kann der entstandene Fehlbetrag bei diesem dritten Beispiel mehrere tausend Euro umfassen, insofern sowohl Bereitstellungs- als auch Bauzeitzinsen zuvor nicht einkalkuliert wurden.

Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus ist die Zeit für eine Baufinanzierung gegenwärtig so günstig wie nie. Das Angebot der verschiedenen Kreditinstitute erfuhr vor diesem Hintergrund in den vergangenen Jahren eine deutliche Ausdifferenzierung. Vor allem für Kreditnehmer mit geringem Einkommen bieten diverse Kreditinstitute flexible Darlehen mit langen Laufzeiten und niedrigen Tilgungsraten an. Zum Vergleich der unterschiedlichen Zinskonditionen eignet sich bereits vor dem Gespräch mit einem Berater die genaue Überprüfung aller Parameter mit Hilfe eines Zinsrechners. Dieser errechnet mit Hilfe detaillierter Informationen zum Bauvorhaben das benötigte Startkapital, die Laufzeit und den daraus resultierenden Zinssatz. Viele Zinsrechner zeigen zudem den genauen Verlauf der Guthabentwicklung und das angesparte Kapital bei Jahresbeginn. Daneben kann der Verlauf der Baufinanzierung mit oder ohne Zinseszins berechnet und ein Steuersatz mit jährlichem Steuerfreibetrag angegeben werden. 

Eine Abschlussgebühr wird heute bei so gut wie jeder Bausparkasse fällig. Diese Gebühr setzt sich dabei aus den Verwaltungskosten für die Bausparkasse und der Provision für die Vermittlung zusammen. Bedingt durch den hohen Wettbewerbsdruck, unter dem die verschiedenen Bausparkassen stehen, kann der Verbraucher allerdings mit ein wenig Verhandlungsgeschick diese Abschlussgebühr deutlich mindern. Erfüllt er zudem bestimmte Voraussetzungen, wird die Gebühr nicht selten auch zurück erstattet. Grundsätzlich liegt sie bei einem oder bis zu 1,6 % der gesamten Bausparsumme. Um eine Rückerstattung geltend machen zu können, muss der Bauherr bestimmte Bedingungen erfüllen. Wird der Bausparvertrag zum Beispiel vorzeitig gekündigt, erhält der Verbraucher in den meisten Fällen die Abschlussgebühr nicht zurück, unabhängig davon, ob er geplant hat das Darlehen in Anspruch zu nehmen oder nicht.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Bauherr die Abschlussgebühr jedoch auch als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dies ist dann möglich, wenn dauerhaft positive Zinserträge aus dem Bausparvertrag zu erzielen sind und der Abschluss des Vertrages in keinem direkten Zusammenhang zu einem geplanten Bauvorhaben steht. Sollte die mit dem Bausparvertrag finanzierte Immobilie als Mietobjekt beziehungsweise als Kapitalanlage dienen, kann die Abschlussgebühr auch als Werbungskosten für die Vermietung oder Verpachtung geltend gemacht werden. Wird das zu finanzierende Objekt selbst genutzt, ist eine Absetzung der Abschlussgebühr hingegen nicht möglich.