Vorschaltdarlehen: Hoch­zins­pha­sen über­brü­cken

Ein Vorschaltdarlehen ermöglicht hohe Flexibilität für die Baufinanzierung. Sinnvoll ist es dann, wenn aktuell hohe Zinsen gefordert werden, bald aber ein sinkendes Zinsniveau zu erwarten ist.

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen will, sollte sich inzwischen wieder Gedanken über passende Strategien für Hochzinsphasen machen. Das geht beispielsweise mit einem Vorschaltdarlehen. Nachdem die Zinsen für eine Baufinanzierung über lange Zeit niedrig geblieben sind, werden sie vermutlich bald wieder steigen. Grund dafür ist eine Kursänderung der Europäischen Zentralbank. Sie hat mit extrem niedrigen Leitzinsen gegen die Wirtschaftsflaute gekämpft und hebt sie nun, im beginnenden Aufschwung, wieder an. Irgendwann wird sich das auch auf die Baufinanzierung auswirken.

• Ein Vorschaltdarlehen ist sinnvoll, wenn auf absehbare Zeit sinkende Zinsen zu erwarten sind.
• Für Vorschaltdarlehen mit Tilgungsaussetzung fallen etwas höhere Zinsen an als für Vorschaltdarlehen, die von Anfang an getilgt werden.

Sollte tatsächlich wieder eine Hochzinsphase anbrechen, wird das Vorschaltdarlehen interessant. Dahinter verbirgt sich ein Darlehen, das auf kurze Dauer ausgelegt ist und jederzeit den Wechsel in eine langfristige Baufinanzierung ermöglicht. Den Zeitpunkt für den „Absprung“ sollte man in einer Phase wählen, in der die Zinsen für eine langfristige Baufinanzierung besonders niedrig sind. Ein Vorschaltdarlehen ist also immer dann sinnvoll, wenn auf absehbare Zeit sinkende Zinsen zu erwarten sind.
Genau darin liegt auch das Risiko eines Vorschaltdarlehens: Sinken die Zinsen wider Erwarten nicht, wäre eine langfristige Zinsbindung gleich zu Anfang sinnvoller gewesen. Ziehen die Zinsen gar weiter an, muss nach dem Auslaufen des Vorschaltdarlehens eine weitere Finanzierung zu noch ungünstigeren Konditionen gewählt werden. Außerdem lassen sich Baufinanzierer die höhere Flexibilität bezahlen: Ein Vorschaltdarlehen ist etwas teurer als das „normale“ Baugeld in der Hochzinsphase.

Für den höheren Zinssatz erkauft sich der Kreditnehmer die Option, das Vorschaltdarlehen innerhalb der Laufzeit von meist ein oder zwei Jahren jederzeit zum dann aktuellen Zinssatz in ein langfristiges Darlehen umzuwandeln. Sinkt der angebotene Darlehenszins in dieser Zeit niemals unter das ursprüngliche Niveau, hat der Bauherr das Nachsehen. Dann bleiben ihm zwei Möglichkeiten: Entweder er akzeptiert die teure Langfristfinanzierung oder er nimmt ein weiteres Vorschaltdarlehen zu einem erneut höheren Zinssatz auf.
Eine Variante ist das Vorschaltdarlehen mit Tilgungsaussetzung. In diesem Fall werden während der Vorschalt-Zeit nur Zinsen gezahlt. Es erfolgt keine parallele Tilgung des Darlehensbetrags. Das bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen vergleichsweise gering bleiben. Aber auch das kostet zusätzlich: Für Vorschaltdarlehen mit Tilgungsaussetzung fallen etwas höhere Zinsen an als für Vorschaltdarlehen, die von Anfang an getilgt werden. Außerdem verringert sich die Gesamtschuld in der Vorschaltzeit natürlich nicht. Beim Wechsel zur langfristigen Finanzierung mit hoffentlich niedrigeren Zinsen muss der Bauherr den unverminderten Darlehensbetrag aufbringen.

In der Praxis bleibt das Vorschaltdarlehen eine Ausnahmeerscheinung. „Während meiner Tätigkeit in der Finanzierungsbranche ist mir kein einziger Fall dieser Finanzierungsform begegnet“, erklärt John Semler, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands der Immobilienfinanzierer e. V.
Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus rät er eher zu einer Finanzierung mit langfristiger Zinssicherung über 15 oder sogar 20 Jahren. Für den Fall, dass der Kunde flexible Lösungen sucht, empfiehlt Semler ein variables Darlehen mit Cap (englisch für „Deckel“). Diese Sonderform einer variablen Finanzierung biete auch die Möglichkeit, jederzeit eine andere Finanzierungsform zu wählen. Ein Cap-Darlehen habe aber den Vorteil, dass die Zinsen nach oben hin gedeckelt sind. Dafür bezahlt der Kunde eine Cap-Prämie. Laut Semler kann die Höhe dieser Prämie sehr unterschiedlich ausfallen, je nach Höhe, Laufzeit und aktuelles Zinsniveau sowie der Höhe des „Deckels“. Aus Semlers Sicht macht diese Absicherung das Cap-Darlehen attraktiver als