Eine Zwischenfinanzierung wird eingesetzt, wenn der Zeitraum bis zum Einsatz des Eigenkapitals in der Baufinanzierung überbrückt werden muss. Wenn du zwar perspektivisch Eigenkapital in Aussicht hast, es aber gebunden ist. In solchen Fällen greift die Zwischenfinanzierung als Überbrückungskredit. In diesem Artikel erfährst du, wie eine Zwischenfinanzierung funktioniert, wann sie sich lohnt und mit welchen Risiken sie verbunden ist.

Dein Eigenkapital ist vorübergehend nicht abrufbar und du braucht Geld für deine Immobilienfinanzierung oder deinen Hausbau? Eine Zwischenfinanzierung könnte helfen. Die Begriffe Zwischenfinanzierung und Überbrückungskredit werden in der Regel synonym verwendet. In einigen Fällen wird die Zwischenfinanzierung auch Vorfinanzierung genannt. Mit einem solchen Darlehen kannst du die Wartezeit überbrücken. In der Praxis bedeutet das: Du finanzierst deine Immobilie, bevor du auf dein Eigenkapital zugreifen kannst. Du löst den Kredit der Zwischenfinanzierung wieder ab, wenn du wieder Zugriff auf dein eigenes Kapital hast. 

Eine Zwischenfinanzierung ist also eine Überbrückung bis zum Einsatz des Eigenkapitals in der Baufinanzierung. Angeboten wird die Zwischenfinanzierung von Banken und Bausparkassen. In der Regel erhältst du diesen Überbrückungskredit von dem Institut, mit dem du die Finanzierung für den Immobilienkauf stemmst. Die Höhe des Überbrückungskredits sollte realistisch kalkuliert werden.

Eine Zwischenfinanzierung wird in der Regel für eine Laufzeit von bis zu maximal zwei Jahren vereinbart. Die Höhe des Kredits muss so hoch sein wie der Wert des später ausgezahlten Eigenkapitals. Sobald du über dein Eigenkapital verfügst, stehst du in der Pflicht, deine Zwischenfinanzierung zu tilgen. Banken knüpfen an die Vergabe von Zwischenfinanzierungskrediten an bestimmte Bedingungen: Viele Kreditinstitute vergeben Zwischenfinanzierung nur im Zusammenhang mit einer langfristigen Baufinanzierung. Die Mindestkreditsumme eines Zwischenfinanzierungsdarlehens beträgt in der Regel 200.000 Euro.

In diesen sieben Schritten läuft eine Zwischenfinanzierung in der Regel ab:

1. Bedarfsermittlung: Zuerst muss der Bedarf an einer Zwischenfinanzierung ermittelt werden.
2. Kreditantrag: Du beantragst bei einer Bank oder einem anderen Finanzinstitut einen Zwischenkredit. Der Antrag muss alle relevanten Informationen über das Bauprojekt, den Wert der Immobilie und die geschätzten Kosten enthalten.
3. Prüfung und Genehmigung: Die Bank oder das Finanzinstitut prüft den Antrag und bewertet die Bonität des Kreditnehmers sowie die Wertigkeit der Immobilie, die als Sicherheit dienen wird. Bei positiver Prüfung wird der Zwischenkredit genehmigt.
4. Kreditbedingungen festlegen: Nach der Genehmigung legen die Parteien die Konditionen des Zwischenkredits fest, darunter die Höhe des Kredits, die Laufzeit, der Zinssatz und andere relevante Bedingungen.
5. Sicherheit und Absicherung: In den meisten Fällen dient die Immobilie selbst als Sicherheit für den Zwischenkredit. Das bedeutet, dass die Bank ein Pfandrecht auf die Immobilie erhält, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.
6. Zinszahlungen: Während der Laufzeit des Zwischenkredits werden Zinszahlungen fällig. Diese können monatlich oder quartalsweise sein, abhängig von den vereinbarten Bedingungen.
7. Rückzahlung des Kredits: Sobald du über Eigenkapital verfügst, startest du mit der Rückzahlung des Zwischenkredits.

Du hast dein Traumhaus gefunden, bevor dein Bausparvertrag zuteilungsreif ist? Die meisten Bausparkassen haben Wartezeiten und Sparphasen, die erfüllt sein müssen, bevor ein Bausparkredit ausgezahlt wird. Du kannst in der Regel erst auf das volle Bausparguthaben zugreifen, wenn du die Mindestsparsumme und die vereinbarte Wartezeit erreicht hast. Ein Überbrückungskredit kann in dieser Zeit für Kapital sorgen. Die Zwischenfinanzierung beim Bausparen ist eine nützliche Methode, um den Kauf oder Bau einer Immobilie zu ermöglichen, bevor du auf dein volles Bausparguthaben zugreifen kannst.

Ein Zwischenkredit und ein variables Darlehen werden gerne verwechselt. Tatsächlich gibt es Übereinstimmungen. Beide kommen etwa ohne Sollzinsbindung aus: Die Bank gleicht den Bauzins alle drei Monate an die jeweiligen Marktzinsen an. Beide Möglichkeiten haben ihre Vor- und Nachteile, die Wahl zwischen ihnen hängt von deinen individuellen Umständen und Zielen ab. Dieser tabellarische Vergleich zeigt die Vor- und Nachteile der jeweiligen Darlehensart:

Du möchtest dein Haus verkaufen, um mit dem Erlös eine neue Immobilie zu finanzieren? Dann solltest du möglichst zügig die alte Immobilie verkaufen. In der Praxis lassen sich Kauf und Verkauf in den wenigsten Fällen genau synchronisieren. Die Zwischenfinanzierung kann sich lohnen. Sie überbrückt den finanziellen Engpass zwischen Erhalt des Kaufpreises und Bezahlung der neuen Immobilie. Wenn du dich quasi zwischen zwei Immobilien befindest, ist es ratsam, dir folgende Fragen zu stellen:

• Was passiert, wenn du beim Verkauf der alten Immobilie nicht den gewünschten Preis erzielst?
• Was passiert, wenn der Verkauf im letzten Moment platzt?
• Wie löst du den Zwischenkredit ab, wenn sich der Verkauf der alten Immobilie verzögert?

• Der Hauptvorteil liegt darin, dass du finanzielle Lücken bei der Baufinanzierung überbrücken kannst.
• Zudem wird benötigte Kapital unmittelbar bereitgestellt. Du musst etwa nicht warten, bis dein altes Haus verkauft ist, um den Kauf einer neuen Immobilie zu starten.
• Bis zur Rückzahlung des Überbrückungskredits werden nur Zinszahlungen fällig, es entfällt eine monatliche Tilgungsrate.
• Du kannst deine Schuld innerhalb von 24 Monaten jederzeit begleichen, d.h. falls du früher an Eigenkapital kommst, kannst du die Zwischenfinanzierung sofort zurückzahlen und sparst Zinskosten.

• Banken berechnen höhere Zinsen für diesen Darlehenstyp. Du kannst mit einem Aufschlag von ein bis fünf Prozent rechnen. Jedoch hängt die genaue Zinshöhe auch von deiner persönlichen Bonität und vom allgemeinen Zinsniveau ab.
• Du musst dir absolut sicher sein, dass du spätestens in zwei Jahren auf das noch gebundene Eigenkapital zugreifen kannst. Sollte es dir nicht möglich sein, den Überbrückungskredit vertragsgemäß zu tilgen, kann eine Zwangsversteigerung deiner Immobilie drohen.
  

Die Zwischenfinanzierung ist eine Option, um kurzfristig fehlendes Kapital zu überbrücken. Allerdings entstehen hohe Kosten, wie etwa die Zinsen. Diese Alternativen zu einer Zwischenfinanzierung kannst du prüfen:

1. Reduzierte Bausparsumme: Falls du Bausparer:in bist, kannst du die Bausparsumme reduzieren, um den Vertrag schneller zuteilungsreif werden zu lassen.
2. Teilung des Bausparvertrags: Bausparverträge lassen sich auf Wunsch neu berechnen oder auf zwei Verträge teilen. So wird der eine Vertrag schneller fällig, während du den anderen weiter besparen kannst.
3. Kündigung des Bausparvertrags: Indem du deinen Bausparvertrag kündigst, erhältst du innerhalb von sechs Monaten die Auszahlung.
4. Policendarlehen: Wenn du eine Lebensversicherung hast, kannst du dich über das Policendarlehen selbst beleihen.
5. Klassischer Kredit: Alternativ kannst du auch einen klassischen Kredit zur Überbrückung aufnehmen. Verhandele dabei mit deiner Bank, um gute Konditionen zu erhalten.

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Überbrückungskredit. Das heißt: Du hast Kapital, kannst aber im Augenblick nicht darauf zugreifen. Ein Überbrückungskredit kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn dein Bausparvertrag erst in einigen Monaten zuteilungsreif ist, du aber jetzt deine Traumimmobilie finanzieren möchtest. Es muss dir bewusst sein: Am Ende der Laufzeit musst du die meist die gesamte Kreditsumme zurückzahlen.

Damit eine Zwischenfinanzierung nicht riskant ist, sollte Kapital zum vereinbarten Termin vorhanden sein. Sonst kommst du in finanzielle Schwierigkeiten. Ein Trostpflaster: In der Regel sind Kredite zur Zwischenfinanzierung tilgungsfrei, d.h. du zahlst während der Laufzeit nur die Zinsen und keine monatliche Rate.