Wie viel kos­tet ei­ne Immobilienbewertung?

Wie viel eine Immobilienbewertung kostet, lässt sich nicht pauschal beantworten. Der Preis bewegt sich zwischen Null Euro und einem vierstelligen Betrag. Die Höhe der Kosten ist abhängig von der Immobilienart, vom ermittelten Wert, aber auch von Anlass und Umfang der Immobilienbewertung.

Hier erfährst du, welche Art der Immobilienbewertung wann notwendig ist und wie hoch die Kosten in etwa sein werden.

Für eine preisliche Einordnung ist es zunächst notwendig, den Anlass der Immobilienbewertung zu kennen.

Ist der Anlass informell? Private Neugier, eine Vorabinformation für den Verkauf?
→ Dann genügt in der Regel eine kostenfreie online Immobilienbewertung.

Ist der Anlass formell-offizieller Natur? Wir reden hier von:

• Immobilienverkäufen bzw. Käufen von Immobilien, die nicht dem Standard entsprechen
• Scheidungen, Erbschaften und Schenkungen mit Rechtsstreit
• Steuern, Baufinanzierungen
• Baumängeln 
• Zwangsversteigerungen

→ Dann solltest du einen Gutachter beauftragen.

Je nach Anlass kann mal eine längere Version oder eine umfangreiche rechtssichere Version der Wertermittlung erforderlich oder ausreichend sein:

• Kurzgutachten 
• ein umfangreiches, rechtlich bindendes Wertgutachten (Langgutachten) 

Auch die Wahl des Gutachters oder der Gutachterin darf nicht beliebig getroffen werden. Wer ein rechtssicheres Gutachten benötigt, das vor Gericht Bestand hat, ist auf einen öffentlich gestellten und vereidigten Immobiliengutachter angewiesen. Bei einem Immobilienverkauf oder Angelegenheiten ohne Rechtsstreit reichen online Rechner, Makler:innen oder freie Gutachter:innen aus.

Die Kosten für ein Kurzgutachten starten bei 500 Euro, für ein ausführliches Gutachten können bis zu 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwerts berechnet werden. Bei einem Haus von 400.000 Euro Verkehrswert kann die Wertermittlung bis zu 6.000 Euro kosten.

Allerdings ist der Preis auch immer abhängig vom individuellen Aufwand und dem ermittelten Immobilienwert. Daher sind große Abweichungen ebenso möglich. Die Gebührenermittlung ist gesetzlich in der Form nicht festgelegt, Preise können immer auch verhandelt werden.

Selbst wenn zwei Immobilien den gleichen Wert besitzen, so können die Immobilienwertgutachten im Preis völlig unterschiedlich ausfallen. Das könnte der Fall sein, wenn das eine Haus eine selbstgenutzte Immobilie ist und das andere ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Das hat mit dem Umfang zu tun, aber auch mit den Berechnungswegen.

Im ersten Fall reicht das relativ leicht und schnell anzuwendende Vergleichswertverfahren, im anderen ist die Hauptberechnungsmethode das deutlich aufwendigere Ertragswertverfahren. Noch aufwendiger wäre das Sachwertverfahren, das bei Immobilien Anwendung findet, die einen hohen Sachwert besitzen wie beispielsweise Villen.

Um möglichst realistische Werte zu ermitteln, werden aber auch Kombinationen dieser Methoden angewendet.

Es lohnt sich gegebenenfalls, vor der Beauftragung eines Gutachtens die Begleitumstände anzuschauen. Eine Immobilienfinanzierung erfordert zwar ein Gutachten, dieses wird aber häufig von der Bank erstellt. Da grundsätzlich der:die Auftraggeber:in des Gutachtens die Kosten übernehmen muss, kann die Bank dir die Gebühr nicht abverlangen. Du musst dann jedoch ein eigenes Gutachten in Auftrag geben, wenn du das Ergebnis anzweifeln und Widerspruch einlegen möchtest.

Wenn du dann tatsächlich ein solches Bankgutachten vorliegen hast, geben viele Gutachter einen Preisnachlass, weil der Arbeitsaufwand für sie geringer ausfällt. Einen Blick auf das Angebot solltest du werfen, wenn du einen festen Stundensatz vereinbart hast: Lasse dir die geplanten Stunden im Angebot erläutern. 

Wer den Wert seiner Immobilie wissen möchte, kann grundsätzlich wählen zwischen:

1. online Immobilienwertgutachten
2. eigene Immobilienbewertung 
3. Maklergutachten
4. Sachverständigengutachten kurz oder lang

Bei der online Immobilienbewertung entstehen bei ImmoScout24 keine Kosten für dich. Auf der Grundlage von Angaben wie etwa Postleitzahl, Größe, Zimmeraufteilung, Baujahr, Zustand sucht unser Immobilienwertrechner vergleichbare Objekte heraus, die in jüngster Zeit in deiner Region verkauft worden sind. Anhand dieser Vergleichswerte wird eine Preisauskunft zu deiner Immobilie getroffen.

Es ist die schnellste und kostengünstigste Variante der Immobilienbewertung. Allerdings steht und fällt die Genauigkeit der Aussage mit der Anzahl der Vergleichsobjekte. Wenn du also glaubst, dass deine Immobilie eher zu den Ausnahmen gehört und nicht zum Standard, solltest du eine weitere Variante der Immobilienbewertung in Betracht ziehen.

Die Immobilienbewertung in Eigenregie kostet nichts. Aber ein falscher Verkaufspreis, kann dich dennoch bares Geld kosten. Empfohlen wird die Immobilienbewertung für Laien nur, wenn das Heranziehen von Vergleichswerten ausreicht.

Denn:
Die Bewertung einer Immobilie hängt von einer Vielzahl unterschiedlich zu gewichtender Faktoren ab, wie beispielsweise  

• der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt

• der Lage der Immobilie

• der Bauweise und der Bausubstanz

• Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf.

Bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten spielt zudem eine Rolle, welche Erträge mit der Immobilie erwirtschaftet werden können. Je komplexer die Immobilie ist, umso schwieriger kann es daher sein, den tatsächlichen Immobilienwert zu ermitteln und die Kosten hierfür zu schätzen.

Wenn du im Rahmen eines Immobilienverkaufs eine:n Makler:in beauftragst, gehört die Immobilienbewertung zum Service und verursacht keine Extrakosten. Mitunter bieten Makler:innen auch kostenfreie Immobilienbewertungen an, in der Hoffnung, dass sich daraus ein Auftrag für sie ergibt.

Grundsätzlich kann eine Immobilienbewertung auch bei einem:einer Makler:in in Auftrag gegeben werden, das ist in der Regel mit 250 bis 700 Euro günstiger als bei einem Sachverständigen.

Im Allgemeinen können Makler:innen aufgrund ihrer Expertise zudem besser abschätzen, wie und zu welchem Preis eine Immobilie auf dem Markt Anklang findet und sind in der Regel auch gute Ansprechpartner in Sachen Angebotspreis und Verkaufsverhandlungen. 

Darüber hinaus arbeiten sie teilweise mit anderen Verfahren als Gutachter:innen. Der:die Makler:in ermittelt den Wert der Immobilie beispielsweise durch das sogenannte Maklerverfahren, bei dem der jährliche Nettoertrag einer vermieteten Immobilie mit einem vom jeweiligen Objekt abhängigen Faktor multipliziert wird.

Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung ermittelt den Immobilienwert mithilfe der durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierten Verfahren:  

• Vergleichswertverfahren 

• Ertragswertverfahren 

• Sachwertverfahren 

Im Anschluss erstellt er ein vor Gericht verwertbares Wertgutachten als Langgutachten oder für inoffizielle Zwecke ein Kurzgutachten bereit.

Wer ein gerichtsfestes Gutachten beispielsweise zur Vorlage vor einem Gericht benötigt, kommt um die Immobilienbewertung durch eine:n Sachverständige:n nicht herum. Was eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen kostet, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Honorar des:der Sachverständigen:
  Bis zum Jahr 2009 galt hierfür die Honorarordnung für Architekt:innen und Ingenieur:innen(HOAI). Seitdem diese außer Kraft ist, können Sachverständige ihr Honorar selbst festlegen.
• Leistungen des:der Sachverständigen:
  Werden ihm durch den:die Verkäufer:in bereits alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellt, fällt weniger Arbeit an, als wenn er diese selbst besorgen muss.
• Aufwand und Schwierigkeitsgrad der Bewertung:
  Der Marktwert eines Einfamilienhauses oder eines unbebauten Grundstücks ist in der Regel einfacher zu bestimmen als der von Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten.
• Länge des Wertgutachtens:
  Es wird zwischen Kurzgutachten mit nur zwei bis drei Seiten und Langgutachten unterschieden, die bis zu durchschnittlich dreißig oder vierzig Seiten haben können.

Da die Preise für Wertgutachten nicht festgelegt sind, kann es sich lohnen verschiedene Sachgutachter:innen, unter Umständen auch außerhalb der Kernzonen von Metropolregionen, um ein Angebot zu bitten.

Wie viel eine Immobilienbewertung bei ImmoScout24 kostet, ist leicht zu erklären. Die Online-Immobilienbewertung, die auf der Analyse der Daten von vergleichbaren Immobilien beruht, ist zu einhundert Prozent kostenlos und unverbindlich.