Son­der­ei­gen­tum: Un­ter­schied Sondernutzungsrecht & Was ge­hört da­zu?

Als Sondereigentum werden grundsätzlich die tatsächlichen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses bezeichnet. Hingegen gehören Dach, Außenwände oder auch Gärten zum Gemeinschaftseigentum der Immobilie. Wir erklären Ihnen, was Sondereigentum ist und wie es sich vom Gemeinschaftseigentum unterscheidet.

Als Faustregel gilt: Ihre eigene Wohnung gehört zum sogenannten Sondereigentum, alles andere ist Gemeinschaftseigentum.

Es lässt sich grundsätzlich im sogenannten Ausschlussverfahren ermitteln, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Fragen Sie sich dabei, ob ein bestimmter Bereich ausschließlich von Ihnen genutzt, gepflegt, gewartet und repariert wird. Können Sie diese Frage nicht mit „ja“ beantworten, dann handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kaufen Sie Ihr Sondereigentum (die Wohnung) und anteilig auch Grundstück, Dach und Treppenhaus (Gemeinschaftseigentum). In jedem Haus, das von mehreren Eigentümern besessen wird, gibt es ausschließlich Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Eine dritte Art von Eigentum besteht nicht.

Unter Wohnungseigentum werden alle Sondereigentumseinheiten verstanden, die dem Zwecke des Wohnens dienen.

Das Teileigentum hingegen bezeichnet alle Sondereigentumseinheiten, die nicht dem reinen Wohnzweck dienen. Dazu zählen beispielsweise Tiefgaragenplätze oder Gewerbeeinheiten.

Die jährliche Wohngeldabrechnung beinhaltet sämtliche Kosten, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden müssen. Die Aufschlüsselung der Kosten erfolgt pro Eigentumsanteil und die WEG muss die Abrechnung prüfen und mit einer Stimmenmehrheit genehmigen.

Basis der Wohngeldabrechnung ist eine klassische Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Aufgeführt werden Kosten, die sowohl für die Verwaltung als auch die Instandhaltung der Immobilie im jeweiligen Abrechnungsjahr entstanden sind. Darüber hinaus sind auch Einnahmen sowie die Entwicklung der Rücklagen für die Instandhaltung aufzuführen.

Eine Festlegung des Sondereigentums erfolgt durch Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Um diese zu beantragen, ist es erforderlich, das Objektgrundstück vollständig zu bezeichnen. Die Unterlagen müssen in zweifacher Ausführung vorgelegt werden. Dazu gehören die aktuelle Gemarkung und die Flurstücke, sowie der Grundriss des Grundstücks und der sich darauf befindlichen baulichen Anlagen. Der Antrag ist gebührenpflichtig.

Jeder Teil des Hauses, der nicht zum Sondereigentum zählt, ist zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums.

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Wohnungseigentümern gemeinsam, was auch eine gemeinschaftliche Haftung der WEG bedeutet. Klassische Beispiele für das Gemeinschaftseigentum sind das Treppenhaus oder der Aufzug, aber auch das Dach der gesamten Immobilie. Das komplette Grundstück und der Garten zählen ebenso wie die Fassade dazu.

In ihrem wörtlichen Sinn teilt die Teilungserklärung die Bestandteile einer Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf. Notwendig ist dies unter anderem deshalb, weil im deutschen Grundstücksrecht Haus und Grundstück eine untrennbare Einheit bilden. Nur ein Haus als Ansammlung von Steinen, Glas und Stahl ohne den Grund darunter zu kaufen, ist nicht möglich (Kauf von Immobilien auf Erbpacht-Grundstücken einmal ausgenommen).

Als Käufer einer Eigentumswohnung erwerben Sie also immer gleichzeitig einen Teil des gesamten Grundstücks. Dieser Umstand ist gerade Käufern von Eigentumswohnungen im obersten Stockwerk mit umlaufender Dachterrasse zunächst gar nicht bewusst. Dabei macht diese Aufteilung durchaus Sinn, denn mit dem Besitz geht auch die Verantwortung einher. Ansonsten hätten die Bewohner des Erdgeschosses auch keinen Besitzanteil am Dach oder Treppenhaus, während die mittleren Etagen weder für die Pflege der Parkplätze noch die Sanierung des Dachbodens verantwortlich wären.

Das Sondernutzungsrecht ist die Lösung, um einzelnen Eigentümern besondere Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum einzuräumen. Beispiele hierfür sind ein Privatgarten oder auch eine Terrasse, die sich im Erdgeschoss befindet. Diese speziellen Bereiche sind nicht fähig, als Sondereigentum deklariert zu werden, weil eine sogenannte „Abgeschlossenheitsbescheinigung“ nicht erteilt werden kann. Diese besondere Bescheinigung ist nur für Bestandteile des Gebäudes möglich, die räumlich durch eine Tür oder eine Mauer von anderen Teilen des Hauses abgegrenzt sind.

Nur die Bewohner des Erdgeschosses mit eigener Tür in den Garten genießen so im Rahmen des Sondernutzungsrechtes ihre Terrasse, die sich im Garten (Gemeinschaftseigentum) befindet. Meist sind solche Sondernutzungsrechte bereits in den Plänen gekennzeichnet, da man in vielen Fällen bereits direkt nach der Erbauung davon ausgehen kann.

Das Sondernutzungsrecht betrifft häufig neben den eigentlichen Wohnräumen weitere Teile der gesamten Wohnanlage. So können etwa Stellplätze für PKW oder Garagen, aber auch

• Terrassen
• genau festgelegte Gartenanteile
• Kellerräume
• hauseigene Schwimmbäder oder Saunen

durch ein Sondernutzungsrecht belegt werden. Meist erfolgt die Zuordnung zu einer bestimmten Wohnung.

Grundsätzlich darf der Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, die entsprechenden Flächen alleine nutzen. Missachtet ein anderer Eigentümer das Sondernutzungsrecht, kann der Sondernutzungsberechtigte eine Entschädigung von den anderen Eigentümern verlangen. Doch auch beim Sondernutzungsrecht gibt es Regeln und Grenzen, an die sich der betreffende Eigentümer halten muss. So sind bauliche Veränderungen innerhalb und an der genutzten Fläche nicht zulässig. Dazu zählt beispielsweise der Bau eines Carports oder Gartenzauns um das Gartengelände des jeweiligen Eigentümers. Temporäre Veränderungen, wie das Aufhängen einer Hängematte oder das Aufstellen einer beweglichen Kinderrutsche sind dagegen erlaubt. Für die Instandhaltung des Sondereigentumsbereiches kommt grundsätzlich die Wohneigentümergemeinschaft auf, da die jeweilige Fläche weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt.

Das Sondernutzungsrecht ist Bestandteil der Teilungserklärung. Diese ist für jeden einzelnen Wohnungseigentümer verbindlich und bereits beim Erwerb der Eigentumswohnung vertraglich festgelegt. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz dürfen die Eigentümer die Sondernutzungsrechte selbst festlegen. Da diese als Bestandteil der Teilungserklärung, im Grundbuch eingetragen sind, ist eine Veränderung jedoch sehr aufwendig. Alle Eigentümer müssen demzufolge der nachträglichen Änderung oder Aufhebung zustimmen und über den Notar ins Grundbuch eintragen lassen.

Ein Sondernutzungsrecht kann vermietet oder verkauft werden. Die Vermietung eines Sondereigentums oder Sondernutzungsrechtes liegt im Ermessen des Eigentümers. Hierbei ist zu beachten, dass das Sondernutzungsrecht an das Sondereigentum gekoppelt ist. Somit kann es nur gemeinsam mit dem Sondereigentum vermietet werden. Nähere Information sollte sich hierbei bei der Verwaltung eingeholt werden. Für die Veräußerung sind sowohl ihre Zustimmung als auch eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erforderlich. Das Recht zur Zustimmung oder Ablehnung kann auf die Verwaltung übertragen werden. So wird Missbrauch wirksam verhindert. Mit der Erteilung und Festschreibung eines Sondernutzungsrechts ist auch die Kostenübernahme verbunden. Die Gemeinschaft ist in diesem Fall von allen anfallenden Kosten befreit. Nur der Inhaber des Sondernutzungsrechtes ist für die Zahlung von Reparaturen, Reinigungen und Instandhaltungen verantwortlich

Ihr Sondereigentum bestimmt darüber, wie groß Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum ist. Dabei wird aber nach der Zahl der Wohneinheiten aufgeteilt. Haben Sie also eine von zehn Eigentumswohnungen im Objekt erworben, „gehören“ Ihnen praktisch zehn Prozent des Gemeinschaftseigentums.

Dieser Verteilungsschlüssel wird entsprechend auch auf die gesamten Kosten angewandt, die das gesamte Gebäude das Jahr hindurch verursacht:

• Kosten der Müllabfuhr
• Gebäudereinigung
• kleinere Instandhaltungskosten
• Rücklagen für größere Renovierungen
• mögliche Steuern

Für die gesamte Immobilie wird jährlich ein Wirtschaftsplan aufgestellt, der sämtliche Ausgaben und Einnahmen einander gegenüberstellt. Erstellt wird dieser Plan von der Hausverwaltung und muss von der Versammlung der Wohnungseigentümer genehmigt werden. Aus den Angaben des Wirtschaftsplans leitet sich das sogenannte Hausgeld ab. Ihr Anteil am gesamten Hausgeld ergibt sich entsprechend durch Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Dabei berücksichtigt die Verwaltung lediglich die Ausgaben und Einnahmen für das Gemeinschaftseigentum, nicht das Sondereigentum. Für einen neuen Anstrich der Hausfassade werden also alle Eigentümer gemeinsam zur Kasse gebeten, während Sie für neue Wandfarbe in Ihrer Wohnung selbstverständlich selber aufkommen müssen.