Woh­nung als Ka­pi­tal­an­la­ge ver­kau­fen

Immobilien bringen eine hohe Wertbeständigkeit mit sich und werden daher sehr gerne als Kapitalanlage ausgewählt. Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen und sie als Kapitalanlage bewerben, erfahren Sie in diesem Ratgeber, was zu beachten ist, wenn Sie dieses Verkaufsargument verwenden möchten.

• Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage, muss der Käufer den bestehenden Mietvertrag erst einmal zu den aktuellen Konditionen übernehmen.
• Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, kann eine Spekulationssteuer anfallen.
• Der Verkauf einer Wohnung als Kapitalanlage lohnt sich für Sie vor allem dann, wenn Sie durch weitere Kapitalanlagen höhere Zinsen erwirtschaften können.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Sie können sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.
  

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, haben Sie die Möglichkeit, mit dieser Rendite zu erwirtschaften. Dies funktioniert entweder über monatliche Mieteinnahmen oder über einen gewinnbringenden Verkauf. Bevor Sie sich dafür entscheiden, Ihre Wohnung als Kapitalanlage zu verkaufen, sollten Sie abwägen, welche Vor- und Nachteile das Halten der Wohnung hat.

Als Besitzer einer Eigentumswohnung können Sie Verluste in Bezug auf diese sowie Abschreibungen bei der Steuer angeben. Verkaufen Sie Ihre Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren, reduziert sich Ihr Gewinn dagegen um die Spekulationssteuer in Höhe von rund 40 Prozent. Ein Verkauf kann dennoch notwendig werden, wenn folgende Gründe vorliegen:

• Sie benötigen innerhalb kurzer Zeit einen hohen Geldbetrag.

• Sie gehen davon aus, dass es zu Wertschwankungen kommt, die sich negativ auf Ihre Rendite auswirken können.

• Sowohl die Instandhaltung als auch die Verwaltung Ihrer Eigentumswohnung ist für Sie zeitlich und finanziell ein zu großer Aufwand.

• Sie stellen fest, dass Sie mit anderen Kapitalanlagen höhere Zinseinnahmen machen und möchten das Geld aus dem Verkauf lieber in diese investieren.

Als Zielgruppe ergeben Sie in dem Fall andere Kapitalanleger. Hierbei kann es sich um Privatpersonen, aber auch um Unternehmen als Investoren handeln.

Um eine Wohnung als Kapitalanlage gut verkaufen zu können, sollten Sie die Interessen Ihrer Zielgruppe in den Vordergrund stellen. Kapitalanleger und Investoren sind daran interessiert, mit der Wohnung möglichst schnell und ohne großen Aufwand Gewinn zu erwirtschaften. Attraktive Argumente für einen Kauf sind:

• Lage: Interessant sind Wohnungen, die zentral oder auch stadtnah liegen und von einer sehr guten Infrastruktur umgeben sind.

• Komfort: Hochwertige Wohnungen mit einem hohen Komfort, an denen beim Kauf nur wenig oder gar nichts erneuert werden muss, sind vor allem für private Anleger eine gute Investition.

• Wertsteigerung: Können Sie nachweisen, dass die Wohnung in den letzten Jahren eine stetige Wertsteigerung erreicht hat, ist dies ein sehr gutes Verkaufsargument.

• Vermietung: Wollen Sie eine Wohnung verkaufen und als Kapitalanlage vermarkten, ist es oft nicht von Vorteil, wenn diese bereits vermietet ist.

Im Fokus bei einem Verkauf in dieser Form stehen die zu erzielenden Renditen. Daher werden Interessenten Fragen zum Wertzuwachs sowie zu Preisentwicklungen in der jeweiligen Wohngegend stellen. Sie können diese Informationen bereits in Ihr Inserat einbauen und die Wohnung als Kapitalanlage so besonders attraktiv machen.

Verkaufen Sie Ihre Wohnung als Kapitalanlage, möchten Sie den höchstmöglichen Gewinn für sich erhalten. Der Verkaufspreis sollte also deutlich über Ihrer Investition liegen. Daher ist es für Sie besonders wichtig, dass Sie professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen können. Ein Immobilienmakler kann an dieser Stelle eine gute Wahl darstellen. Die Vorteile, die ein Makler mitbringt, sind:

• Unterstützung bei der Zusammenstellung des Verkehrswertes durch seine Erfahrungen und das fachliche Wissen.

• Fachliche Hinweise in Bezug auf die Spekulationssteuer.

• Zugriff auf ein großes Netzwerk an Kontakten im Bereich von Investoren und Kapitalanlegern.

Natürlich ist bei der Auswahl des Maklers zu beachten, dass dieser Erfahrungen im Verkauf von Wohnungen als Kapitalanlage mitbringt und dementsprechend auf Kontakte zurückgreifen kann.

Um einen guten Preis für die Wohnung ermitteln zu können, wird zwischen zwei Verfahren unterschieden:

• Ertragswertverfahren

• Vergleichswertverfahren

Bei einem Ertragswertverfahren erfolgt die Gegenüberstellung von laufenden Kosten und Mieteinnahmen. Die Differenz gibt einen Hinweis auf den Ertragswert. Der Ertragswert bildet hierbei die Grundlage für den Verkaufspreis.

Bei einem Vergleichsverfahren erfolgt die Gegenüberstellung der Wohnung mit ähnlichen Immobilien aus der Region. Hier werden die erzielten Preise für die Wohnungen als Grundlage für die Erstellung des Preises genutzt.

Abhängig davon, in welchem Bundesland Sie Ihre Wohnung verkaufen, ist es möglich, dass Sie Teile der Maklerprovision selber tragen müssen. Zudem ist es möglich, dass Kosten für die Beantragung von Unterlagen und Nachweisen anfallen, wie dem Grundbuchauszug, der Teilungserklärung oder der Baubeschreibung. Wie bereits kurz erwähnt, kann auch die Spekulationssteuer ein Kostenfaktor sein. Eine professionelle Beratung zu dieser Thematik ist zu empfehlen.

Beachten Sie, dass die Nebenkosten so lange von Ihnen getragen werden müssen, wie Sie im Grundbuch als Besitzer der Wohnung stehen. Um hohe Kosten zu vermeiden, sollten Sie die Verbraucherzählerstände notieren und auch in den Kaufvertrag mit aufnehmen. Nur so haben Sie Anspruch auf einen Kostenausgleich.

Wer die Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, der benötigt umfangreiche Informationen. Halten Sie die folgenden Unterlagen daher bereits bei Besichtigungen und Nachfragen bereit:

• Grundriss der Wohnung mit Maßen

• Teilungserklärung

• Grundbuchauszug

• Wirtschaftsplan

• Nebenkostenabrechnungen

• Eventuelle Unterlagen in Bezug auf die Rendite

• Baubeschreibung

• Mietvertrag (falls vorhanden)

Oft möchten potenzielle Käufer auch Einblick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen erhalten. Zu gewähren ist dieser in Hinblick auf die letzten drei Jahre.

Interessenten möchten bei einer Besichtigung herausfinden, inwieweit sich die Wohnung tatsächlich als Kapitalanlage eignet. Daher ist es wichtig, die Vorzüge der Wohnung in den Vordergrund zu stellen. Neben einer vollständigen Reinigung der Wohnung gehört dazu auch, dass Sie alle wichtigen Informationen zur Wohnung sammeln und bereithalten.

Handelt es sich um eine vermietete Wohnung, sind Absprachen mit dem Mieter wichtig. Stellen Sie sicher, dass er bei der Besichtigung zu Hause ist und sein Einverständnis gegeben hat. So können Sie Probleme vermeiden.