Rechtliche Grundlagen

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) enthält verbindliche Regelungen zu Bauträgervertrag und Zahlungsplan, die den Käufer absichern. Dazu gehört beispielsweise die Bestimmung, dass die einzelnen Ratenzahlungen ausschließlich entsprechend dem Baufortschritt fällig werden.  

Das Besondere am Immobilienkauf vom Bauträger ist, dass sowohl Grundstück als auch Immobilie enthalten sind. Der Bau beginnt in der Regel erst nach dem Vertragsabschluss. Aus diesem Grund ist der Vertrag mit dem Bauträger eine Mischung aus Kaufvertrag über ein Grundstück und Werkvertrag über die Bauleistungen. Wie dieser Vertrag aussehen muss und wie die Zahlung des Kaufpreises abzuwickeln ist, regelt die „Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer“ – auch Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) genannt.

Die wichtigsten Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung für Käufer einer Bauträgerimmobilie finden sich in „Paragraph 3 Besondere Sicherungspflichten für Bauträger“. Dieser Paragraph regelt zum einen, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, bevor der Bauträger vom Käufer Geld annehmen darf. Zweitens macht er Vorgaben zum Zahlungsplan: in wie viele Ratenzahlungen die Kaufsumme aufgeteilt werden darf, zu welchem Zeitpunkt im Bauablauf sie fällig sind und wie hoch sie jeweils sein dürfen.

Zur Absicherung des Käufers schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung einige rechtliche Voraussetzungen für die Zahlung der ersten Rate an den Bauträger vor. Der Abschluss eines Kaufvertrags allein reicht nicht aus.

Zusätzlich muss...

• vom Notar bestätigt sein, dass der Vertrag rechtswirksam ist, alle erforderlichen  Genehmigungen vorliegen und dem Bauträger kein vertragliches Rücktrittsrecht mehr zusteht
• der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung mit einer Vormerkung im Grundbuch gesichert sein
• das Grundstück von Grundpfandrechten anderer freigestellt sein, die dem Anspruch des Käufers auf Erwerb entgegenstehen könnten
• die Baugenehmigung erteilt sein.

Tipp: In Ausnahmefällen sind Teilzahlungen an den Bauträger auch möglich, wenn noch nicht alle genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Hierfür muss das Bauträgerunternehmen aber eine Bankbürgschaft oder eine entsprechende Versicherung in Höhe der vom Käufer geleisteten Zahlungen vorweisen.

Um die laufenden Baukosten zu finanzieren, ist der Bauträger während der Bauphase in der Regel darauf angewiesen, dass der Käufer nach der ersten Ratenzahlung weitere Teilzahlungen leistet. Dieses Geld darf ausschließlich für das entsprechende Haus oder die Reihenhausreihe verwendet werden und muss getrennt vom Geld anderer Auftraggeber oder dem Privatvermögen verwaltet werden. Mit dem Geld des Käufers darf der Bauträger also keine anderen Bauvorhaben finanzieren. Zudem stellt der Zahlungsplan sicher, dass  immer nur entsprechend dem Baufortschritt gezahlt wird.

Paragraph 3 der Makler- und Bauträgerverordnung listet 13 Gewerke und den maximal erlaubten Prozentsatz der Kaufsumme auf, der nach dem jeweiligen Baufortschritt gefordert werden darf. Die 13 Gewerke stellt der Bauträger aber nicht einzeln in Rechnung, sondern er fasst sie nach Vorschrift der MaBV in maximal sieben Raten zusammen.

Die Makler- und Bauträgerverordnung gilt nur, wenn ein Bauvorhaben mit dem Grundstückskauf gekoppelt ist, wie es beim Kauf vom Bauträger der Fall ist. Bei Neubauvorhaben mit dem Generalunternehmer und -übernehmer oder beim Kauf vom Fertighausanbieter findet die Regelung demnach keine Anwendung.