Kleinreparaturklausel im Miet­ver­trag - Das musst du wis­sen

Die Kleinreparaturklausel kommt ins Spiel, wenn es um kleinere Reparaturen in der Mietwohnung geht. Grundsätzlich ist der Erhalt der Mietsache in der Verantwortung der Vermieter:innen. Durch die Kleinreparaturklausel können auch Mieter:innen an den Kosten der Reparaturen herangezogen werden. Erfahre hier, wann die Bedingung in Kraft tritt und womit du als Mieter:in rechnen kannst.

Die Kleinreparaturklausel ist ein Bestandteil vieler Mietverträge. Vermieter:innen sind laut BGB dazu verpflichtet, „die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“. Die Kleinreparaturklausel überträgt diese Pflicht teilweise auf die Mieter:innen. Mieter:innen müssen dann kleinere Reparaturen am Mietobjekt aus eigener Tasche zahlen. Vorraussetzung: Eine Kostenobergrenze für einzelne Kleinreparaturen muss im Vertrag gesetzt sein.

Das Auswechseln von Glühbirnen, Reparieren von Türklinken oder das Abdichten von Wasserhähnen – das sind alles Reparaturen, die schnell und unkompliziert selbst durchgeführt werden können. Wenn du Schäden oder Defekte, die im Laufe der Zeit durch den normalen Gebrauch einer Wohnung entstehen können, wieder in Ordnung bringst, spricht man landläufig von „kleineren Reparaturen“.

Die Kleinreparaturklausel bezieht sich in der Regel auf kleinere Schäden oder Abnutzungen an den Gegenständen und Einrichtungen, die du als Mieter:in häufig und direkt nutzt. Dazu macht der Gesetzgeber genaue Angaben: Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für:
 

• Wasserhähne
• Lichtschalter und Steckdosen
• Tür- und Fenstergriffe
• Verschlüsse von Rollläden
• Duschköpfe
   

Die Reparatur eines defekten Lichtschalters, eines Fenster- beziehungsweise Türgriffs oder eines tropfenden Wasserhahns gilt also als Kleinreparatur.

Alle anderen Instandsetzungen können nicht unter die Kleinreparaturklausel fallen. Sie bleiben in der Verantwortung der Vermieter:innen. Lediglich die Kosten für die regelmäßige Wartung einer Therme können Vermieter:innen per Vertrag auf den:die Mieter:in übertragen. Auch für Reparaturen außerhalb der Wohnung, beispielsweise der Haustür oder von Lichtschaltern im Treppenhaus können Mieter:innen nicht herangezogen werden. Was ebenfalls nicht zu den finanziellen Lasten von Mieter:innen zählen darf:
 

• Kabelschäden bezüglich des Stroms
• Rohrschäden (Wasserleitungen)
• der Austausch von Fensterscheiben
• die Reparatur des Rollladenkastens

Es gibt keine einheitliche Regelung. Es kommt auf den Mietvertrag an. Die Kleinreparaturklausel ist aber nur dann wirksam, wenn sie eine klare Obergrenze für die Kosten einer einzelnen Reparatur sowie eine jährliche Gesamtkostenobergrenze festlegt. In den meisten Mietverträgen liegt die Obergrenze pro Reparatur zwischen 75 und 150 Euro. Die Gesamtkostenobergrenze pro Jahr liegt oft zwischen sechs und zehn Prozent der Jahresmiete.

Beispiel: Wenn dein Mietvertrag eine Obergrenze von 100 Euro pro Reparatur und acht Prozent der Jahresmiete als Gesamtgrenze festlegt, und deine Jahresmiete 10.000 Euro beträgt, dann müsstest du maximal 800 Euro pro Jahr für Kleinreparaturen bezahlen.

In der Regel wird die Höchstgrenze für Kleinreparaturen im Mietvertrag festgelegt. Doch vor deutschen Gerichten wird seit Jahren darüber gestritten, bis zu welcher Kostenhöhe eine Reparatur als Kleinreparatur anzusehen ist und welche Obergrenzen für eine Kleinreparaturklausel gelten. Die Rechtsprechung hat zu diesem Thema unterschiedliche Urteile gefällt.

Demnach gilt in der Regel eine Höchstgrenze von 75 bis 100 Euro als zulässig. In Ausnahmefällen haben Gerichte bis zu 120 Euro als gültig anerkannt. Nun kommt es vor, dass mehrere Kleinreparaturen in relativ kurzer Zeit nötig sind. In diesem Fall ist es nicht statthaft, von Mieter:innen beliebig häufig zum Beispiel 75 Euro pro Reparatur zu verlangen.

Die Kleinreparaturklausel greift nur, wenn sie im Mietvertrag korrekt formuliert und die oben genannten Grenzen eingehalten wurden. Zudem muss der Schaden durch den üblichen Gebrauch entstanden sein. Falls du etwa durch unsachgemäße Handhabung einen Schaden verursacht hast, könnte dir dieser auch ohne Kleinreparaturklausel in Rechnung gestellt werden. Falls die Reparaturkosten die im Mietvertrag festgelegte Obergrenze überschreiten, musst du nur bis zu dieser Grenze zahlen. Den Rest trägt der Vermieter.

Es kommt vor, dass die Kleinreparaturklausel in Mietverträgen nicht rechtlich wirksam ist – beispielsweise, wenn keine klare Kostengrenze festgelegt wurde oder die Klausel zu allgemein formuliert ist. In diesem Fall musst du als Mieter:in gar nichts zahlen. Sämtliche Reparaturen sind dann Sache des Vermieters.

Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam wird, sollte sie folgende Punkte enthalten:
 

• Verpflichtende Reparaturen: Mieter:innen dürfen keinesfalls selbst zur Vornahme der Reparaturen verpflichtet werden.
• Beschränkung: Die Kleinreparaturklausel muss sich auf Schäden von häufig genutzten Teilen beschränken.
• Höhe der Kosten: Der Beitrag zu den Kosten darf im Einzelfall 75 bis 100 Euro nicht überschreiten
• Keine anteiligen Kosten: Für höhere Rechnungen dürfen keine anteiligen Kosten verlangt werden.
• Jahreshöchstbetrag: Es darf ein Jahreshöchstbetrag festgesetzt werden, der bei 200 bis 250 Euro liegen sollte. Alternativ dürfen Vermieter:innen auch acht Prozent der Jahresmiete ansetzen, falls dieser Betrag niedriger ausfallen sollte.

Bei Kleinreparaturen gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht“. Sobald die Reparaturkosten die im Mietvertrag festgesetzte Obergrenze überschreitet, müssen Vermieter:innen diese vollständig übernehmen und dürfen Mieter:innen nicht etwa anteilig zur Zahlung heranziehen.

Im Umkehrschluss heißt das auch, dass du als Mieter:in nicht von dir aus Reparaturarbeiten ausführen oder Handwerker beauftragen darfst. Melde alle Mängel stets dem:der Vermieter:in und verlange die Beseitigung der Mängel, sonst haftest du für mögliche Handwerkerfehler.

Zunächst einmal ist es wichtig, den Mietvertrag genau zu prüfen. Dort findest du in der Regel eine genaue Auflistung der Reparaturen, für die du als Mieter:in zuständig bist. Achte darauf, dass die Kleinreparaturklausel klar formuliert ist und eine klare Obergrenze für die Kosten enthält. Folgende Tipps solltest du beherzigen: 

1.     Dokumentiere Schäden: Sollten Schäden auftreten, dokumentiere diese sofort und informiere den:die Vermieter:in. So verhinderst du, dass dir Schäden angelastet werden, die du nicht verursacht hast.

2.     Überprüfe die Rechnungen: Wenn du eine Reparatur selbst bezahlen musst, achte darauf, dass die Rechnung den vereinbarten Betrag nicht überschreitet. Lass dir immer eine detaillierte Aufstellung der Kosten geben.

3.     Sprich mit deinem:deiner Vermieter:in: Falls du unsicher bist, ob eine Reparatur unter die Kleinreparaturklausel fällt, scheue dich nicht, mit deinem:deiner Vermieter:in oder einer Mietberatung darüber zu sprechen.