Was ist das Erb­bau­recht?
Definition, Vor­tei­le & Nach­tei­le

In manchen Fällen werden Grundstücke im Erbbaurecht vergeben. Das bedeutet: eigenes Haus auf fremden Boden. Wir klären hier, ob es sich lohnt, Bauland im Erbbaurecht zu kaufen, welche Vor- und Nachteile es hat und worauf Sie beim Erbbaurecht achten müssen.

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Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches Inhaber:innen die Befugnis gibt, ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück zu errichten. Das Erbbaurecht wird üblicherweise für 99 Jahre bestellt. Es wird im Grundbuch eingetragen und kann sowohl veräußert als auch vererbt werden.

Wie beim Grundstückskauf muss auch der Vertrag des Erbbaurechts notariell beurkundet werden. Für das Erbbaurecht wird zusätzlich zum Grundbuchblatt für das Grundstück noch ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt.

Lassen Sie sich bei Interesse an einem Erbbauvertrag zuerst bestätigen, dass Ihr Gegenüber tatsächlich Eigentümer:in des Baugrundstücks ist. Hierfür können Sie einen Grundbuchauszug anfordern oder mit einer Vollmacht Einsicht in das Grundbuch nehmen.

Mit der Einführung des Rechts wollten die Verantwortlichen den bundesdeutschen Wohnungsbau fördern. Zum einen sollte dies finanziell benachteiligten Bevölkerungsgruppen den Bau einer eigenen Immobilie ermöglichen, zum anderen sollte ein Instrument zur Eindämmung von Bodenspekulationen geschaffen werden.

Innerhalb der Bundesrepublik wenden Eigentümer:innen größerer Bodenflächen das Erbbaurecht an. So lässt sich die Bebaubarkeit von Grundstücken wirtschaftlich ausnutzen, darüber hinaus sichert dieses Vorgehen das betreffende Grundvermögen dauerhaft.

Daher werden die Erbbaurechte in erster Linie auch durch Kirchen, Stiftungen, Unternehmen sowie Kommunen und adelige Privatpersonen ausgegeben. Generell hat natürlich jede:r Eigentümer:in eines Grundstücks die Möglichkeit, das Erbbaurecht zu nutzen.

Sogenannte Erbbaurechtnehmer:innen spielen im Bereich der Immobilien eine tragende Rolle: Basierend auf diesem befristeten Recht haben sie die Möglichkeit, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten sowie dieses für die eigenen Zwecke zu nutzen.

Dafür zahlen die Erbbauberechtigten einen jährlich anfallenden Erbbauzins. Gewährt wird dieses Recht in der Regel für 75 bis 99 Jahre. Die Erbbaurechtnehmer:innen nutzen also das Grundstück, sind aber nicht dessen Eigentümer:innen, denn das bleiben die Erbbaurechtgeber:innen.

Im Rahmen dieses Vertragsabschlusses wird das Erbbaurecht zu Gunsten der Erbbauberechtigten in das Erbbaugrundbuch des Grundstücks eingetragen. Die Rechte und Pflichten beider Parteien werden in einem notariell beglaubigten Vertrag geregelt.

Üblich ist beispielsweise, dass die schriftliche Zustimmung der Erbbaurechtgeber:innen für größere Umbauten eingeholt werden muss. Oft wird auch schon beim Abschluss des Vertrages erklärt, wie das Grundstück künftig genutzt wird. Häufig sind dazu umfassende Konzepte vorzulegen.

Die Erbbaurechtgeber:innen haben also weitreichende Mitspracherechte, weshalb Erbbaurechtnehmer:innen ihr Gegenüber frühzeitig in umfangreichere Vorhaben einbinden sollten.

Das Erbbaugrundbuch ist eine gesonderte Form des Grundbuchs und wird separat angelegt. Zusätzlich wird im Grundbuch das Erbbaurecht als eine Belastung eingetragen.

Somit können Grundstückseigentümer:innen das Grundstück beispielsweise nicht weiterverkaufen, ohne dass potenzielle Käufer:innen darüber informiert werden, dass das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist.

Die gesetzliche Basis ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Das Gesetz gibt dabei jedoch nur einen sehr grob gefassten rechtlichen Rahmen, sodass ergänzende Vereinbarungen grundsätzlich zulässig, ja sogar notwendig sind. 

Genau dokumentiert wird das Erbbaurecht in zwei verschiedenen Grundbüchern: Zum einen wird das Erbbaurecht in Abteilung II im Grundstücksgrundbuch eingetragen. Zum anderen wird das sogenannte Erbbaugrundbuch (§§ 14 ff. ErbbauRG) separat angelegt, das wie ein normales Grundbuch aufgebaut ist.

Im Allgemeinen gilt: Das Recht kann lediglich an der ersten Rangstelle des Grundbuchs bestellt werden – eine nachträgliche Veränderung dieses Ranges ist nicht möglich. So soll gewährleistet werden, dass das Erbbaurecht eines Grundstücks auch im Falle einer Zwangsversteigerung fortbesteht.

Nichtsdestotrotz ist die Abweichung von der ersten Rangstelle anhand von landesrechtlichen Vorschriften (§ 10 Abs. II ErbbauRG) möglich. Hierfür muss allerdings geprüft werden, ob der Bestand des Erbbaurechtes gefährdet wird.

Eine Nichtgefährdung sollte anschließend anhand eines Unschädlichkeitszeugnisses ausgewiesen werden. In der Praxis wird eine solche Überprüfung der Rangstelle jedoch nur selten nötig sein.

Separat angelegt wird das Erbbaugrundbuch, das einem normalen Grundbuch ähnelt: Innerhalb des Bestandsverzeichnisses benennt man zunächst das belastete Grundstück sowie den:die Grundstückseigentümer:in und der Erbbauvertrag.

Anschließend wird der:die Bauberechtigte innerhalb der Abteilung I benannt. Der Erbbauzins sowie sonstige Belastungen und Rechte werden mit Ausnahme des Grundpfandrechtes in Abteilung II eingetragen. Die Grundpfandrechte werden in Abteilung III vermerkt.

Erbbaurechtsgrundstücke werden nur sehr selten von Privatpersonen vergeben. Vornehmlich bieten Städte und Gemeinden entsprechende Baugrundstücke für sozialen, geförderten Wohnbau wie beispielsweise Genossenschaften an.

Auch die katholische Kirche als eine der größten Grundstückseigentümerinnen in Deutschland bietet mitunter Grundstücke mit Erbbaurecht an. 

Die Grundstückseigentümer:innen schließen oft auch konkrete Vereinbarungen mit Bauträger:innen ab, wie die erzielbare Wohnfläche zu verwenden ist. So soll etwa ein Teil der Wohnungen verpflichtend zu günstigen Konditionen an finanziell schwache Familien vermietet werden, während andere Teile der Immobilie am freien Markt zu den üblichen Konditionen angeboten werden dürfen.

Erbbaunehmer:innen müssen besonders genau kalkulieren, ob sich das Bauvorhaben finanziell rechnet. Zwar entfallen die hohen Einmalkosten für den Ankauf des Grundstücks, doch dafür gibt es verschiedene andere Aufwände, die berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen beispielsweise:

• Erbbauzins laut Vertrag
• Ausstehende Erschließungskosten des Grundstücks
• Herstellungskosten für das zu errichtende Gebäude inklusive Planung
• Laufende Instandhaltungskosten
• Versicherungen (z.B. Gebäudeversicherung)
• Finanzierungskosten, sofern das Vorhaben fremdfinanziert wird
• Grundsteuer

Viele Verträge legen fest, dass neu errichte Gebäude entsprechend instandgehalten werden müssen. Hierzu sollten genaue Auflagen definiert werden.

Diese Anforderungen sind oft mit höheren Kosten verbunden als ein Neubau, der zu späteren Vermietungszwecken auf Eigengrund gebaut wurde. Bei Neubauten wird in einigen Fällen weniger Wert auf die optimale Instandhaltung gelegt, um die eigene Rendite zu optimieren.

Wer sich mit dem Erbbaurecht beschäftigt, sollte die Vor- und Nachteile genau abwägen. Die folgende Übersicht zeigt die jeweiligen Vorteile und Nachteile für Erbbauberechtige und Eigentümer:innen:

Sie brauchen das Grundstück nicht zu kaufen und ersparen sich so die Zahlung eines beträchtlichen Kaufpreises auf einen Schlag. Stattdessen ist laufend eine Art Miete fällig, die als Erbbauzins in das Erbbaugrundbuch eingetragen wird.

Auf diese Weise verbessern Sie Ihre Liquidität. Dies kommt insbesondere jenen zugute, die keine oder zu geringe Sicherheiten für einen Bankkredit über den vollen Kaufpreis bieten.

Ein weiterer Vorteil: Der Erbbauzins kann von den Vertragsparteien frei verhandelt werden. Für Eigentümer:innen besteht zudem Mitspracherecht, wenn größere Veränderungen geplant sind.

Sie erhalten eine laufende Zahlung und bleiben gleichzeitig Eigentümer:innen der Grundfläche. Über Jahrzehnte kann durch den vereinbarten Zins sogar eine höhere Gesamtsumme erwirtschaftet werden als bei einem einmaligen Verkauf.

Der entscheidende Nachteil für Erbbauberechtigte besteht darin, dass Sie Ihre Immobilien schwieriger verkaufen können als ein Haus auf eigenem Grund und Boden. Auf Erbbaugrund errichtete Häuser sind weniger begehrt und erzielen geringere Preise. 

Es ist üblich, sich bei Vertragsabschluss gegenseitig Vorkaufsrechte einzuräumen. Das heißt für Sie als Erbbauberechtigte:r, dass Sie die Zustimmung der Eigentümer:innen brauchen und an deren Vorkaufsrecht gebunden sind, wenn Sie das Haus vorzeitig verkaufen wollen. Sie sind also weniger frei in Ihren Entscheidungen als Häuslebauer:innen auf eigenem Grund. 

Für Eigentümer:innen ist der zentrale Nachteil, dass sie nicht direkt einen hohen Geldbetrag ausbezahlt bekommen, wie es bei einem Verkauf der Fall wäre. Außerdem besteht ein Restrisiko, dass es zu Streitigkeiten kommt, falls zukünftig beispielsweise die Liegenschaft nicht ausreichend gut erhalten wird.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Grundstückseigentümer:innen einen Anspruch darauf haben, dass das Erbbaugrundstück wieder an sie zurückfällt. Gründe hierfür können unter anderem ein vertragswidriger Gebrauch des Erbbaurechts oder ein mindestens zweijähriger Zahlungsverzug der Erbbaurechtnehmer:innen sein.

Auch die Anordnung der Zwangsverwaltung über das Erbbaurecht, ein Insolvenzantrag der Erbbaurechtnehmer:innen sowie eine fehlende oder unzureichende Versicherung des Gebäudes können einen Heimfall bedingen.

Das Erbbaurecht kann entweder durch Zeitablauf, also meist nach 99 Jahren, oder durch eine individuell zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung erlöschen.

Mit dem Erlöschen fällt das errichtete Bauwerk den Grundstückseigentümer:innen zu. Diese müssen für das Bauwerk dann eine angemessene Entschädigung entrichten.

Wurde die Immobilie zu Wohnzwecken für einkommensschwächere Familien errichtet, muss die Höhe der Entschädigung mindestens zwei Drittel des Bauwertes betragen, den das Bauwerk bei Ablauf des Erbbaurechts hat.

Eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags ist grundsätzlich möglich, wenn beide Parteien zustimmen. Mit der Verlängerung besteht dann jedoch zunächst kein Recht auf eine angemessene Entschädigung für das errichtete Bauwerk der Erbbaurechtnehmer:innen.

Lehnen diese eine angebotene Verlängerung ab, kann der Entschädigungsanspruch gänzlich erlöschen. Wichtig ist, rechtzeitig eine einvernehmliche Lösung zu finden, die typischerweise eine weitere Vergütung für die Eigentümer:innen des Grundstücks vorsieht.

Eine Immobilienbewertung muss insbesondere dann erfolgen, wenn das Erbbaurecht endet. Auf der Grundlage der Bewertung werden die Erbbauberechtigten dann entschädigt.

Auch im Rahmen eines Darlehens und vor dem Verkauf spielt die Immobilienbewertung eine entscheidende Rolle.

In der Regel berechnet sich der Immobilienwert beim Erbbaurecht unter Berücksichtigung des Bodenwerts, des Gebäudewerts und der Werte der Außenanlagen.

Erbbaurechtnehmer:innen sind jedoch nur Besitzer:innen, nicht Eigentümer:innen des Grundstücks. Daher muss der Wert des Erbbaurechts gesondert vom Immobilienwert berechnet werden.

Der Verkehrswert der Immobilie wird in diesem Fall durch ein Sachwertverfahren oder im Rahmen des Ertragswertverfahrens ermittelt. Von diesem Betrag wird anschließend der Bodenwert abgezogen.

Dieser ergibt sich aus Lage und Nutzbarkeit des Grundstücks. Zusätzlich wird ein pauschaler Abschlag vorgenommen, der dem Ausgleich möglicher Nachteile eines Erbbaugrundstücks dient.

Ob ein Verkauf möglich ist, regelt zumeist der individuelle Erbbaurechtsvertrag. Regelmäßig gehen mit Vereinbarung des Erbbaurechts auch alle schuldrechtlichen Verpflichtungen auf die Erwerber:innen über, sodass diese es veräußern dürfen.

In den meisten Fällen ist im Erbbaurechtsvertrag jedoch geregelt, dass die Grundstückseigentümer:innen einem Verkauf zustimmen müssen.

Diese könnte beispielsweise dann verweigert werden, wenn die potenziellen Käufer:innen keine ausreichende Bonität haben und somit die regelmäßige Zahlung des Erbbauzinses gefährdet wäre.

Im Erbbaurechtsvertrag wird zudem häufig ein Vorkaufsrecht vereinbart, sodass etwa die Grundstückseigentümer:innen im Falle eines Verkaufs vorab kaufberechtigt sind, noch bevor das Angebot an Dritte gestellt werden darf.

Beim Verkauf einer Immobilie mit Erbbaurecht gibt es einige Punkte zu beachten:

• Die Grundstückseigentümer:innen müssen dem Verkauf zustimmen. Grundsätzlich kann die Partei dies jedoch nur ablehnen, wenn die Käufer:innen den anfallenden Erbbauzins nicht zahlen können oder es einen guten Grund dagegen gibt, beispielsweise dass die Immobilie als Gewerbe genutzt werden soll.
• Soll das Grundstück im Rahmen einer Baufinanzierung bebaut werden, müssen die Eigentümer:innen ebenfalls zustimmen. Damit soll verhindert werden, dass zu viele Grundpfandrechte auf dem Grundstück liegen.
• Je kürzer die Restlaufzeit des Erbbaurechts, desto schwieriger kann sich der Verkauf der Immobilie gestalten.

Das Erbbaurecht ist die ideale Lösung für Sie, wenn Sie ein Bauprojekt realisieren möchten, aber die hohen Kosten für den Kauf eines Grundstücks vermeiden wollen.

Gerade in Regionen mit besonders hohen Grundstückspreisen kann das Erbbaurecht eine gute Alternative sein. Wegen der geringeren Einmalkosten ist ein solches Baurecht auch praktisch, um sozialen Wohnbau zu realisieren.

Für Eigentümer:innen besteht der zentrale Vorteil darin, dass sie ihr Grundstück nicht veräußern, sondern selbst Eigentümer:in bleiben. Sie erhalten über Jahrzehnte hinweg sichere Zahlungen. In Summe können diese Beträge sogar höher sein als der Betrag, den Sie bei einem einmaligen Verkauf bekommen würden.

Eine einfach Beispielrechnung mit einem angenommenen Erbbauzins von 5 Prozent und einem Grundstückswert von 100.000 Euro zeigt: