Das Abnahmeprotokoll muss in einfacher Ausführung ausgefertigt werden und nach Beendigung von Ihnen unterzeichnet werden. Was alles im Bauabnahmeprotokoll stehen sollte und was Sie als Bauherr bei der Erstellung beachten sollten, lesen Sie hier.
1. Bauabnahmeprotokoll: Wie ist die gesetzliche Regelung?
2. Wozu dient das Bauabnahmeprotokoll?
3. Bauabnahmeprotokoll: Kann die Unterschrift verweigert werden?
4. Wer nimmt an der Bauabnahme teil?
5. Was sind wichtige Inhalte des Bauabnahmeprotokolls?
6. Bauabnahme nach VOB/B: Was ist hier zu beachten?
7. Checkliste: Was im Bauabnahmeprotokoll enthalten sein sollte
- Als Bauherr sollten Sie das Bauabnahmeprotokoll so detailliert wie möglich anfertigen. So beugen Sie spätere rechtliche [BB1] Streitigkeiten bezüglich möglicher Baumängel vor.
- Ist das Bauabnahmeprotokoll unterschrieben, geht die Beweislast von dem Bauunternehmer auf den Bauherrn über.
- Die Zahlung der Schlussrate, der Einzug in das Gebäude oder das Verstreichen der Frist für die Bauabnahme, ohne dass tatsächlich eine Bauabnahme erfolgt ist, können als rechtlich geltende Bauabnahme gewertet werden.
Die Bauabnahme und dementsprechend das Bauabnahmeprotokoll sind sehr wichtige Rechtsakte beim Bau eines Hauses. Die Bauabnahme ist sogar gesetzlich geregelt. Der entsprechende Eintrag findet sich in § 640 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB):
„Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.“
Der Bauherr ist also dazu verpflichtet, das bestellte Werk auch abzunehmen. Wenn ein Bauunternehmer beispielsweise sagt, die Arbeiten seien abgeschlossen, hat ein Bauherr laut BGB keinen Grund, die Abnahme zu verweigern, selbst bei kleinen Mängeln nicht.
Bauabnahmeprotokoll
Das Bauabnahmeprotokoll dient in der Praxis dazu, die wesentlichen Inhalte der Abnahme zu protokollieren und eben auch die Mängel festzuhalten. Berücksichtigen sollten Bauherren auch, dass nur die Inhalte bei einer Abnahme für das Bauabnahmeprotokoll maßgeblich sind, die auch im Bauvertrag und in der Baubeschreibung enthalten sind. Somit kann die ausführliche Prüfung des Vertrages und der Bau- und Leistungsbeschreibung bereits Unstimmigkeiten bei der Bauabnahme verhindern.
Wenn die Abnahme erfolgt und das Abnahmeprotokoll unterschrieben wird, kehren sich zwischen Bauunternehmer und Bauherr die Rechtsverhältnisse um. Auch die Beweislast kehrt sich um, sodass nun der Bauherr beweisen muss, dass ein bestehender Mangel am Haus auf die ungenügende Leistung des Bauunternehmers zurückzuführen ist.
Die Vollständigkeit des Abnahmeprotokolls ist besonders für den Bauherrn von großer Bedeutung. Bauherren sollen sich nicht unter Druck setzen lassen, die Bauabnahme zwischen Tür und Angel durchzuführen.
Die gesetzliche Vorschrift zur Bauabnahme beinhaltet, dass die Abnahme nicht bei kleineren Mängeln verweigert werden darf. Was im Detail kleinere Mängel sind und was nicht, führt regelmäßig zu Streit zwischen Bauherren und Bauunternehmen. Wenn jedoch wesentliche Mängel vorhanden sind, sollte die Unterschrift unter dem Bauabnahmeprotokoll verweigert werden.
Wenn beispielsweise ein Bauherr gedrängt wird, das Gebäude abzunehmen, aber noch keine Außenanlagen oder Wegbefestigungen vorhanden sind, oder aber die Heizung nicht funktioniert, kann die Bauabnahme verweigert werden. Jedoch nur, wenn diese Leistungen in der Baubeschreibung oder im Bauvertrag explizit aufgeführt sind. Andernfalls fehlt Bauherren oft die Handhabe, die Fertigstellung von zum Beispiel Außenanlagen vor der Bauabnahme zu fordern, wenn diese nicht im Vertrag eindeutig aufgeführt sind.
In diesem Zusammenhang wird auch empfohlen, die Schlussrate nicht zu zahlen. Denn bei Gerichtsstreitigkeiten wird die vollständige Zahlung häufig als Anerkennung der Fertigstellung und dementsprechend als rechtsverbindliche Abnahme gewertet. Ähnlich verhält es sich, wenn Bauherren in das Haus einziehen. Auch der Einzug ohne vorherige Bauabnahme wird in der Regel als automatische Abnahme der Immobilie gewertet.
Bei der Bauabnahme und der Erstellung des Bauabnahmeprotokolls nehmen mindestens die unmittelbaren Vertragspartner teil. In der Praxis sind dies häufig die Bauherren und das zuständige Bauunternehmen oder gegebenenfalls der Hausanbieter.
Es ist nicht unüblich, wenn zu diesem Termin zusätzlich Vertreter der am Bau beteiligten Gewerke eingeladen werden. So haben Bauherren die Möglichkeit, unmittelbar vor Ort die jeweiligen Punkte gemeinsam im Bauabnahmeprotokoll zu vermerken und gegebenenfalls die Nachbesserungen zu besprechen.
Bauherren müssen nicht alleine die Bauabnahme durchführen. Bausachverständige können beauftragt werden, die dann der Bauabnahme beiwohnen und den Bauherren mit Rat und Tat zur Seite stehen. Für die Sachverständigen fallen jedoch Kosten an. Aber sie können mit ihrer Expertise vor Benachteiligung schützen und lange, aufreibende und emotionale Diskussionen bei Mängeln oder Unklarheiten verhindern.
Das Bauabnahmeprotokoll sollte sämtliche Mängel auflisten, die vorhanden sind. Dazu gehören unter anderem bereits früher erkannte Mängel, die jedoch noch nicht fachgerecht beseitigt wurden wie auch neue Mängel.
Zusätzlich gehören sämtliche Details in das Bauabnahmeprotokoll, von denen die Bauherren vermuten, dass sie nicht sachgerecht oder korrekt ausgeführt wurden. Weiterhin wichtig ist ein entsprechender Vorbehalt im Protokoll, wenn Vertragsstrafen vereinbart wurden. Ohne den Vorbehalt geht der Anspruch möglicherweise verloren:
„Nimmt der Gläubiger die Erfüllung an, so kann er die Strafe nur verlangen, wenn er sich das Recht dazu bei der Annahme vorbehält.“ (§ 341 Abs.3 BGB)
Diese Faktoren und eine vollständige Checkliste der wichtigsten Faktoren, die komfortabel abgehakt werden können, sollten die Grundlage für die Bauabnahme und das Bauabnahmeprotokoll bilden.
| Bestandteile | Beschreibung |
| Kontrolle von außen | Sind die Fassaden, Türen und Fenster einwandfrei ausgeführt? Sind die Bauvorschriften bezüglich der Zufahrts- und Durchgangswege beachtet worden? Sind die Arbeiten an der Außenanlage sachgerecht und vollständig durchgeführt worden? |
| Anlagen und Geräte | Ist die Elektroinstallation korrekt und getestet worden? Funktionieren die relevanten Heizungs- und Lüftungsanlagen einwandfrei? Sind Komponenten wie eine Solaranlage oder Regenrückgewinnung fachgerecht installiert und funktionstüchtig? Funktionieren die Schließanlage, die Türsprechanlage, die Blitzschutzanlage etc. einwandfrei? |
| Begehung der Räume | Sind die Vorgaben bei den Raumbemessungen eingehalten worden? Entsprechen Decken, Wände und Böden den Vereinbarungen? Sind die Lichtschalter und Steckdosen fachgerecht installiert und in der vereinbarten Stückzahl vorhanden? Gibt es Mängel bei den Heizkörpern, Thermostatventilen oder bei den installierten Lampen? |
| Schwachstellen | Sind Blasen oder Mängel bei den Tapeten zu erkennen? Wurde das Gebäude wie vereinbart gereinigt? Lassen sich Fenster und Türen problemlos öffnen und schließen? Stimmen die Farbtöne im Haus mit den gewählten überein? |
Alle Beteiligten – auch externe Gutachter – sollten im Protokoll benannt werden. Es dürfen keine getrennten Protokolle (also eines vom Unternehmer und eines von Ihnen) erstellt werden, da diese den Zustand des Bauwerks zum Abnahmezeitpunkt widersprüchlich darstellen können.
Die Bauabnahme kann nicht nur nach Rechtsgrundlage des BGB, sondern auch nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistung Teil B (VOB/B) erfolgen. Bedingung dafür ist jedoch, dass der zugrundeliegende Bauvertrag mit der VOB/B als Rechtsgrundlage aufgesetzt worden ist.
Sie sollten im Bauvertrag zusätzlich die Notwendigkeit einer sogenannten förmlichen Bauabnahme vereinbaren und im gleichen Zug die Abnahme von Teilleistungen ausschließen.
Bevor die förmliche Bauabnahme ansteht, ist ein Abnahmeprotokoll zu erstellen. Dieses sollte folgende Aspekte beinhalten:
festgestellte Mängel
formulierte Vorbehalte bezüglich einer Vertragsstrafe
Minderungen für Mängel, die nicht mehr beseitigt werden können
festgeschriebener Termin für die Beseitigung der Mängel
Festlegung der Verjährungsfrist hinsichtlich der Mängelansprüche (Beginn: Abnahmedatum, Ende: z.B. 5 Jahre nach Abnahmedatum)
vollständiger Name des Bauherrn
genaue Adresse des errichteten Gebäudes
Auftragsnummer sowie das Datum des Bauvertrags zwischen Bauherrn und Bauunternehmer
Liste mit allen Personen, die bei der Begehung und Abnahme anwesend sind
genaue Beschreibung und Benennung derjenigen Bauleistungen, die abgenommen werden sollen
Ort und Datum der Bauabnahme
Auflistung und genaue Beschreibung bereits bekannter Mängel, die bis zur Abnahme noch nicht ausgebessert worden sind (hierzu sollten zusätzlich Fotos angefertigt werden)
Terminangabe für die erneute Bauabnahme, bei dem die dokumentierten Mängel behoben sein sollten
Unterschriften vom Bauherrn sowie dem Bauunternehmer
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