Bau­ge­setz­buch: Wel­che ge­setz­li­chen Grund­la­gen lie­gen vor?

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist die wichtigste rechtliche Grundlage des Städtebaurechts und definiert in vier Kapiteln die wesentlichen stadtplanerischen Instrumente, die Gemeinden nutzen können.

Damit beeinflussen die Bestimmungen des BauGB erheblich die Struktur, Gestalt und Entwicklung des besiedelten Raumes sowie die Bewohnbarkeit von Dörfern und Städten. Das am 1. Juli 1987 in Kraft getretene Baugesetzbuch fasste das Städtebaurecht, das bis dato im Bundesbaugesetz von 1960 und dem Städtebauförderungsgesetz von 1971 geregelt war, in einem Gesetz zusammen. Seitdem wurde das Baugesetzbuch mehrfach, unter anderem im Rahmen des Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau), novelliert.

1. Baugesetzbuch im Rahmen des Städtebaurechts

2. Allgemeines Städtebaurecht gemäß Baugesetzbuch

3. Was enthält das Baugesetzbuch?

4. Was ist der Unterschied zwischen Bauordnungs- und Bauplanungsrecht?

5. Wo darf laut Baugesetzbuch gebaut werden?

Das Bauplanungsrecht, auch Städtebaurecht genannt, ist in Deutschland ein Teilgebiet des öffentlichen Baurechts.

Im Gegensatz zum Bauordnungsrecht, welches sich mit dem Wie der Bebauung eines Grundstücks befasst, regeln die Bestimmungen des Bauplanungsrechts die Frage, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Die entsprechenden Regelungen finden sich im Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und einer Reihe anderer baurechtlicher Nebengesetze.

Die Funktion des Städtebaurechts besteht in erster Linie darin, die rechtliche Qualität des Bodens sowie dessen Nutzbarkeit zu bestimmen. Damit regelt das Bauplanungsrecht die flächenbezogenen Anforderungen an Bauvorhaben und schafft die planerischen Voraussetzungen für die Bebauung und Nutzung einzelner Grundstücke. Ziel ist es, die geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen. Als wesentliches Element in diesem Zusammenhang gilt die Bauleitplanung. Das Baugesetzbuch sowie die auf das BauGB gestützten Rechtsverordnungen, wie die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die Planzeichenverordnung und die Wertermittlungsverordnung, bilden die wichtigsten Rechtsquellen des Städtebaurechts.

Im ersten Kapitel des Baugesetzbuches ist das allgemeine Städtebaurecht geregelt. Hier werden vor allem die Bauleitplanung sowie die sie begleitenden Maßnahmen behandelt. Mithilfe der Bauleitplanung soll die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in einer Gemeinde vorbereitet und geleitet werden. Zu den Bauleitplänen, die von den Gemeinden erstellt werden, zählen der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Darüber hinaus werden hier hohe Anforderungen an die Qualität des Planungsvorgangs formuliert und die angemessene Integration diverser unterschiedlicher Belange in das Planungsergebnis gefordert. Da im Zuge der Bauleitplanung die Nutzung von Grundstücken auch eingeschränkt werden kann, sind im Baugesetzbuch zudem Regelungen über die Entschädigung für diese planungsbedingten Wertverluste enthalten.

Das Baugesetzbuch gliedert sich in vier Kapitel, die jeweils in verschiedene Teile und untergeordnete Abschnitte unterteilt sind. Das erste Kapitel enthält das allgemeine Städtebaurecht, im zweiten Kapitel folgt das besondere Städtebaurecht. In den beiden folgenden Kapiteln des BauGB finden sich dann sonstige Vorschriften sowie Überleitungs- und Schlussbestimmungen.

Das erste Kapitel des BauGB befasst sich mit dem allgemeinen Städtebaurecht. Darin werden zunächst Aufgaben, Begriffe und Grundsätze der Bauleitplanung definiert. Es folgen verschiedene Vorschriften zur Aufgabenverteilung, wobei vor allem die Aufgaben der Gemeinden definiert werden. Diese müssen unter anderem die Bauleitpläne aufstellen und Belange des Umweltschutzes bewerten. Darüber hinaus sind Vorschriften enthalten, wie und wann die Öffentlichkeit beziehungsweise andere Behörden an dem Verfahren zu beteiligen sind. Der zweite Abschnitt des ersten Kapitels befasst sich dann mit dem sogenannten Flächennutzungsplan, dem vorbereitenden Bauleitplan. Der dritte Abschnitt regelt Zweck und Inhalt des verbindlichen Bauleitplans, des sogenannten Bebauungsplans. Im ersten Kapitel des Baugesetzbuches folgen dann noch zahlreiche weitere Vorschriften, unter anderem zu den Themen Teilung von Grundstücken, Vorkaufsrecht der Gemeinde und zur Bodenordnung.

Das zweite Kapitel im Baugesetzbuch widmet sich dem besonderen Städtebaurecht. Hier finden sich unter anderem allgemeine Vorschriften zu städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen sowie konkrete Vorgaben zur Vorbereitung und Durchführung. Darüber hinaus sind besondere sanierungsrechtliche Vorschriften, Regelungen zu Sanierungsträgern und anderen Beauftragten sowie zum korrekten Abschluss der Sanierung und zur Städtebauförderung enthalten. Es folgen Abschnitte zu den Themen städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen mit Definitionen zu Zuständigkeiten und Aufgaben, insbesondere zur Erfüllung bestimmter Aufgaben durch die Gemeinde. Es folgen Vorschriften zum Stadtumbau, zu Maßnahmen der Sozialen Stadt, privaten Initiativen zum Erhaltungssatz und städtebaulichen Geboten. Weitere Teile des besonderen Städtebaurechts im Baugesetzbuch  befassen sich mit dem Sozialplan und dem Härtefallausgleich, Miet- und Pachtverhältnissen sowie mit städtebaulichen Maßnahmen im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur.

Das dritte Kapitel des Baugesetzbuches enthält sogenannte sonstige Vorschriften, unter anderem zur Wertermittlung, zu allgemeinen Zuständigkeiten, zur Planerhaltung zum Verwaltungsverfahren und zu Verfahren vor den Kammern beziehungsweise Senaten für Baulandsachen. Das vierte und letzte Kapitel im Baugesetzbuch enthält dann Überleitungs- und Schlussvorschriften, unter anderem Sonderregelungen für einzelne Länder, für Flüchtlingsunterkünfte, zur sparsamen Nutzung von Energie und für überschwemmungsgefährdete Gebiete.

Das Baugesetzbuch ist Teil des Bauplanungsrechtes. Hierzu gehören auch weitere Nebenbestimmungen wie beispielsweise die Baunutzungsverordnung. Hierbei handelt es sich um bundeseinheitliche Vorschriften, die die Fragen beantworten sollen, ob ein Grundstück generell bebaubar ist und wie groß das Maß der baulichen Nutzung auf einem bestimmten Grundstück sein darf. Das Bauordnungsrecht ist dagegen landesrechtlich geregelt. So gibt es beispielsweise die Bayerische Bauordnung (BayBO) oder die Bauordnung für Berlin (BauO Bln). Hier werden vor allem die Fragen geklärt, wie das konkrete Bauvorhaben im Detail ausgeführt werden muss. Vor allem werden hierbei Anforderungen an Bauteile und den Bau an sich definiert, um unter anderem Maßstäbe für Standsicherheit und Brandschutz zu setzen. Das Bauplanungsrecht definiert also, im Rahmen des Baugesetzbuches, vor allem Aufgaben für die Gemeinden, während das Bauordnungsrecht konkreter auf die Anforderungen eines konkreten Bauvorhabens eingeht.

Das Baugesetzbuch legt fest, dass die Gemeinden berechtigt und sogar verpflichtet sind, die Bauleitpläne aufzustellen. Bei den Bauleitplänen wird zwischen dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan unterschieden. Der Flächennutzungsplan beschreibt in der Regel das gesamte Gebiet einer Gemeinde, enthält jedoch keine konkrete Festsetzung, sodass er für den Eigentümer eines Grundstücks keine konkrete Aussage treffen kann. Anders ist das bei dem Bebauungsplan, der ebenfalls durch das Baugesetzbuch definiert wird. Dieser beschränkt sich auf Teile der Gemeinde und wird aus dem Flächennutzungsplan ermittelt. Der Bebauungsplan trifft für Behörden und auch für Grundstückseigentümer rechtsverbindliche Aussagen. Konkret bedeutet das, dass Grundstückseigentümer nicht zwangsläufig bauen können, wenn das Grundstück im Flächennutzungsplan als Bauland ausgewiesen ist. Ist das Grundstück jedoch im Bebauungsplan als Bauland definiert, kann das Recht zum Bauen laut Baugesetzbuch in den darauffolgenden sieben Jahren nur gegen eine Entschädigung von der Gemeinde entzogen werden. Das Baugesetzbuch enthält zu diesem Fall ebenfalls konkrete Regelungen hinsichtlich möglicher Entzugsgründe sowie zu etwaigen Entschädigungszahlungen durch die Gemeinde.