So wäh­len Sie das pas­sen­de Grund­stück für Ihr Bau­vor­ha­ben

Sie haben beschlossen, Ihr eigenes Haus zu bauen und suchen nun nach dem passenden Grundstück. Es soll zu Ihrem Traumhaus passen, aber auch erschwinglich sein und das Wohnen nach Ihren Vorstellungen ermöglichen. Welche Faktoren bei der Baugrundsuche eine Rolle spielen, erfahren Sie in diesem Artikel.

1. Was Sie bei der Suche nach einem passenden Grundstück beachten sollten 

2. Grundstücksgröße- und zuschnitt

3. Quadratmeterpreis

4. Rechtliche Kriterien beim Grundstückskauf

5. Bodeneigenschaften

6. Infrastruktur

7. Lage

8. Unterlagen

• Wählen Sie das Grundstück, auf dem Sie Ihr Haus bauen möchten, nicht nur nach Größe und Preis aus. Auch die Lage, die Bodeneigenschaften und viele weitere Faktoren spielen eine Rolle.
• Sichern Sie sich durch einen Blick in Unterlagen wie den Bebauungsplan, das Baulastenverzeichnis und den Flächennutzungsplan ab.
• Für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche benötigen Sie ein etwa 800 Quadratmeter großes Grundstück.

Auf der Suche nach einem Grundstück ist es sinnvoll, eine Checkliste zu erstellen, auf der Sie Ihre Anforderungen festhalten. Bei Besichtigungen können Sie die Liste nutzen, um das Grundstück zu bewerten. Legen Sie Ihr Hauptaugenmerk auf die folgenden Aspekte:

Die Größe des Grundstücks spielt bei der Suche eine wichtige Rolle, denn Sie entscheidet maßgeblich über die Grundfläche des Hauses. Eine Mindestgröße gibt es meist nicht. Der Bebauungsplan gibt jedoch Auskunft darüber, welche Mindestabstände zu den Grundstückgrenzen eingehalten werden müssen und wie groß die maximale Bebauungsfläche sein darf.

Sind Sie sich unsicher, wie groß die Fläche für Ihr Traumhaus sein muss, können Sie zunächst Richtwerte heranziehen. Entscheidend dafür ist der gewünschte Haustyp – vergessen Sie dabei nicht, Platz für den Garten, eine Garage, ein Carport oder Ähnliches einzuplanen.

Die durchschnittliche Grundfläche für ein Einfamilienhaus beträgt 150 Quadratmeter, also kann von einer Fläche von mindestens 10 x 15 Metern ausgegangen werden. Hinzu kommen die folgenden Faktoren:

• Fläche für die Begrenzung, in der Regel mindestens drei Meter auf jeder Seite

• Fläche für die Garage und eine Einfahrt, etwa 5 x 5 Meter

• Garten, der bei einer Hausbreite von zehn Metern rund 30 Meter tief ist

Daraus ergibt sich eine Fläche von rund 850 Quadratmetern.

Für den Bau eines Einfamilienhauses sind also im Schnitt 800 Quadratmeter Grundstück angemessen.

Bei der Grundstücksbewertung spielt natürlich der Preis eine wichtige Rolle. Wahrscheinlich haben Sie sich ein festes Budget gesetzt, dass Sie nicht überschreiten möchten. Bringen Sie zunächst beim Verkäufer in Erfahrung, ob das Grundstück bereits erschlossen oder die Erschließungsabgabe im Kaufpreis enthalten ist. Andernfalls fallen die Kosten für die Erschließung auf Sie zurück.

Wollen Sie wissen, ob das Grundstück zu einem angemessenen Preis angeboten wird, können Sie den Bodenrichtwert heranziehen. Dabei handelt es sich um einen amtlich ermittelten Durchschnittswert zur Bestimmung von Grundstückswerten. Dazu werden amtlich gesammelte Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region sowie der Entwicklungszustand der Lage herangezogen. Einsehen können Sie den Bodenrichtwert bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse.

Zusätzlich zum Quadratmeterpreis müssen Sie noch mit weiteren Kosten für das Grundstück rechnen:

• Erschließungskosten: je nach Gemeinde

• Bodengutachten: circa 500 bis 1.500 Euro

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises

• Vermessung: circa 1.000 Euro

• Grundbuch- und Notargebühren: circa 1,5 Prozent des Kaufpreises

• Eventuelle Maklercourtage: zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises

Wenn Sie ein Grundstück bewerten, dürfen Sie rechtliche Kriterien bei der Einschätzung nicht außer Acht lassen. Für Ihren Hausbau sind diese Punkte besonders wichtig, da es sich um eine umfangreiche Finanzierung handelt. Achten Sie auf diese Kriterien:

• Bebauungsplan: 

In diesem ist festgehalten, wie Bauweisen, Bauhöhen, Baulinien, Baugrenzen sowie Verlauf und Breite von Verkehrsflächen geregelt sind. Wichtig ist die Grundflächenzahl (GRZ), denn diese gibt an, welche Grundfläche das Haus höchstens vorweisen darf.

• Grundbuchauszug: 

Ein Blick ins Grundbuch ist unverzichtbar. Nur so erfahren Sie, ob Wege-, Nutzungs- oder Vorkaufsrechte für das Grundstück bestehen.

• Künftige Pläne in der Umgebung: 

Ein Industriegebiet in der direkten Nachbarschaft wünscht sich kein Bauherr. Checken Sie daher, welche Nutzung für die Nachbargrundstücke vorgesehen ist. Befinden sich Mischgebiete in der Nachbarschaft, könnten dort in Zukunft industrielle Betriebe errichtet werden.

• Hypothek: 

Im Grundbuch ist festgehalten, ob das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist. Diese ist nicht an eine Person, sondern an das Grundstück selbst geknüpft – Sie kaufen die Belastung also mit. Umgehen können Sie dieses Risiko, indem Sie Vereinbarungen mit dem Verkäufer sowie mit der Bank treffen.

• Auflagen des Denkmal- und Naturschutzes: 

Bestehen solche Auflagen, kann das für Sie erhebliche Einschränkungen in der Umsetzung Ihres Bauprojektes bedeuten. In einem Naturschutzgebiet dürfen Sie in der Regel gar nicht bauen, bei Denkmalschutz bestehen oftmals sehr individuelle Vorschriften für das jeweilige Grundstück.

Ob Sie Ihre Vorstellungen vom Hausbau auf dem Grundstück umsetzen können, hängt von der Beschaffenheit des Bodens ab. Weicher Sandboden erfordert nämlich andere bauliche Maßnahmen als fester Lehmboden. So kann es sein, dass Ihre bevorzugte Bauform auf dem Grundstück nicht realisiert werden kann.

Darüber hinaus spielen Altlasten eine wichtige Rolle.

Die Belastung des Bodens kann nicht nur aus einer früheren Nutzung (zum Beispiel Produktionsbetrieb, Tankstelle etc.) herrühren, in vielen Fällen werden schädliche Rückstände auch von belasteten Nachbargrundstücken angeschwemmt. Da Sie als Grundstückseigentümer für die in der Regel sehr hohen Sanierungskosten auch dann haften, wenn Sie die Verschmutzung nicht verursacht haben, sollten Sie das Baugrundstück vor Unterzeichnung des Kaufvertrags genauestens überprüfen.

Werden gesundheitsbedenkliche Rückstände im Boden gefunden, sollte vom Kauf abgesehen werden. Denn eine Bodenreinigung ist mit erheblichen Kosten verbunden. Möchten Sie genau wissen, welche Eigenschaften der Boden aufweist, kann Sie ein Bodengutachter unabhängig beraten. Er wird Ihnen mitteilen, welche Bauformen und Gebäudearten sich auf dem jeweiligen Boden umsetzen lassen.

Die Infrastruktur spielt bei der Suche nach einem Grundstück für den Hausbau eine entscheidende Rolle. Sie sollten vor allem auf diese Punkte achten:

• Verkehrsanbindung (Straßen und öffentliche Verkehrsmittel)

• Entfernung zum Arbeitsplatz

• Erreichbarkeit von Kindergärten und Schulen

• Einkaufsmöglichkeiten

• Erreichbarkeit von Ärzten und Krankenhäusern

• Vereinsleben

• kulturelle Angebote

Bei der Bewertung der Lage eines Grundstücks spielen unterschiedliche Aspekte eine Rolle. Wir raten Ihnen, das Grundstück zu unterschiedlichen Tageszeiten, also auch nachts, und an unterschiedlichen Wochentagen zu besichtigen. So können Sie die unterschiedlichen Sonnenstände, aber auch das Nachtleben und die Unterschiede zwischen Wochentagen und dem Wochenende analysieren.

• Ausrichtung:

Achten Sie darauf, ob das Haus, das Sie bauen möchten, ausreichend Tageslicht erhält. Wichtig ist auch, dass es im Garten sonnige und schattige Bereiche gibt.

• Aussicht:

Besteht freie Sicht auf die Umgebung? Kann die schöne Aussicht möglicherweise verbaut werden?

• Hochwassergebiete:

Erkundigen Sie sich, ob das Grundstück in einem Hochwassergebiet liegt.

• Störfaktoren in der Nähe:

Befinden sich Sportanlagen, Schulen, Kläranlagen oder landwirtschaftliche Betriebe in direkter Nähe zum Grundstück, könnte das für Störungen im Alltag sorgen.

Werfen Sie einen Blick auf das direkte Umfeld. Unterhalten Sie sich mit Anwohnern, um mehr über das Nachbarschaftsgefüge und die Kontakte untereinander zu erfahren.

Bevor Sie sich für ein Baugrundstück entscheiden, sollten Sie einen Blick in die folgenden Unterlagen werfen:

• Flächennutzungsplan:

Hier erfahren Sie, ob in Zukunft große Baumaßnahmen wie der Bau neuer Straßen oder Gewerbegebiete geplant sind.

• Baulastenverzeichnis:

Auf dem Grundstück liegende Baulasten wie Wegerechte finden Sie in diesem Dokument.

• Bebauungsplan:

Im Bebauungsplan erfahren Sie, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Hier sind Bau- und Grundstücksgrenzen, die Art der baulichen Nutzung, vorgeschriebene Dachneigungen, die zulässige Anzahl von Vollgeschossen, die Grundflächen- und Geschossflächenzahl und zulässige Bauweisen festgehalten.