Gut be­ra­ten ist bes­ser ge­baut: War­um gu­te Bau­be­ra­tung ba­res Geld wert ist

Bauleute sind voller Vorfreude, sie wollen ein Haus bauen und träumen davon, wie die gemeinsame Zukunft in den eigenen vier Wänden aussehen wird. Doch bereits lange vor Baubeginn gilt es, die richtigen Weichen für eine glückliche Bauzeit zu stellen: mit einem sachkundigen Vergleich unterschiedlicher Hersteller und der Auswahl des besten Angebots. Hilfreich dabei ist eine Bauberatung, die alle wichtigen Entscheidungen kompetent begleitet.

1. Schlüsselfertig bauen: So einfach wie ein Autokauf?

2. Die Baubeschreibung: fachkundige Prüfung spart Ärger und Kosten

3. Checkliste: Haushersteller richtig vergleichen

4. Vertragsabschluss: Ruhe bewahren

5. Gut beraten: So findest du eine:n Bauberater:in

Da liegt er, der imposante Hausbaukatalog, der glänzende Prospekt oder gar der Druck der ersten Visualisierung für das Wunschhaus. Wer ein Haus bauen will, sollte diese kribbelnde Spannung genießen: Nichts ist mit der Freude zu vergleichen, endlich ein Haus so zu gestalten, dass es den eigenen Wohnbedürfnissen entspricht. Die Bauleute in spe verwenden meist sehr viel Zeit auf Details. Wo steht das Sofa, wie sieht der Garten aus, welche Ausrichtung haben die Kinderzimmer? Das ist verständlich, denn im Grunde genommen will niemand bauen, sondern vor allem schön wohnen.

Der Wunsch des zukünftigen Wohnglücks dominiert dann häufig auch die Gegenwart. Wer sich möglichst um wenig kümmern will, baut mit einem Haushersteller, der schlüsselfertiges Wohnen zu einem guten Preis verspricht. Schöne Bilder und mehr oder weniger aussagekräftige Versprechen gibt es bei allen Anbietern. Zuweilen könnte man annehmen, dass man sich ein Haus bauen lassen kann, wie man sich ein Auto bestellt: Motor, Typ und Ausstattung wählen, ein paar Extras hinzufügen – zack, fertig!

"Beratungsresistenz" bei Bauleuten

Für manche Bauleute erscheint es da geradezu abwegig, für die Auswahl eines geeigneten Bauunternehmens die Hilfe von Fachleuten in Anspruch zu nehmen. Weil es angeblich so einfach ist ein Haus zu „shoppen“, werden viele Bauleute beratungsresistent. Es ist ein psychologischer Effekt, den Thomas Rauer schon häufig beobachtet hat. Rauer ist Ingenieur und Bausachverständiger, der Bauleute bereits lange vor dem ersten Spatenstich berät. „Für manche Bauherren – und tatsächlich sind es meist die 'Herren' – ist es schwierig, Hilfe anzunehmen, weil sie meinen, dass sie das alles selbst hinbekommen müssten. Dabei verdrängen sie oft die Verantwortung, die sie für ihre Familie übernehmen.“ Denn: Viele der Weichenstellungen, die man bei der Auswahl eines Bauunternehmens macht, lassen sich im Nachhinein nur mit viel Aufwand wieder korrigieren. Thomas Rauer war über 25 Jahre in unterschiedlichen Hausbauunternehmen im Vertrieb tätig und weiß deshalb sehr genau, worauf Bauleute achten sollten, wenn sie die ideale Baufirma finden wollen.

Gute Berater:innen können Bauleuten viele Folgekosten ersparen, die diese in der Regel gar nicht sehen, weil sie fachlich nicht geschult sind. Bereits in der ersten Sondierungsphase finden sich Unklarheiten, die sich später als Ärgernisse und Streitpunkte herausstellen können. Eine wichtige Rolle in diesem Zusammenhang spielt die Baubeschreibung der Haushersteller, die alle wesentlichen Baudetails enthalten sollte. Sie ist die Grundlage für den Vergleich von Anbieter A und B. „Es gibt Baubeschreibungen, die auf zwei Seiten beschränkt sind, und andere, die umfassen zehn und mehr Seiten. Und es gibt Baubeschreibungen, die zwar lang und auch sehr anschaulich bebildert sind, aber zum Schluss weiß man immer noch nicht so recht, was man bekommt“, berichtet Thomas Rauer. Wenn da zum Beispiel steht: „Haustür von einem Markenhersteller“, hat das einen sehr geringen Aussagewert. Der Begriff „Markenhersteller“ kann vieles bedeuten – ob er gut oder eher mittelmäßig ist, steht auf einem anderen Blatt. Für seine Kund:innen ermittelt Rauer diese Leerstellen in der Baubeschreibung und fragt beim Hersteller ab, was damit konkret gemeint ist.

Bauleute am längeren Hebel

Solche Lücken gibt es in Hülle und Fülle, weiß auch Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbundes e. V.: „In einer aktuellen Studie haben wir festgestellt, dass in zwei Dritteln aller Inhalte einer Baubeschreibung für Ein- und Zweifamilienhäuser wesentliche Informationen fehlen oder unvollständige Angaben gemacht werden.“ Auch der Bauherren-Schutzbund berät seine Mitglieder bereits in der frühen Phase eines Neubauvorhabens: „Die Baubeschreibung ist Grundlage für jeden Hausbau und wichtiger Bestandteil des Vertrags. Verbraucher:innen sollten also ihre konkreten Vorstellungen darin wiederfinden. Dazu gehört, dass Produkte und Materialien, Ausführungen und Anlagentechnik exakt beschrieben und definiert werden“, erklärt Stange. Wer keine Äpfel mit Birnen vergleichen will, muss da nachfassen. Wichtiger noch: Er muss erkennen, was in der Baubeschreibung offenbleibt.

Für Bauleute mit Berater:in können solche Lücken sogar etwas Gutes haben: Sie sind eine Steilvorlage für Preisverhandlungen. Werden Leistungen vermisst, die immer dabei sein sollten, lässt sich entweder der Preis drücken oder eben der Einschluss der Leistungen fordern. „Kund:innen sollten niemals vergessen, dass sie sich mit fachlich geschulter Unterstützung am längeren Hebel befinden“, sagt Thomas Rauer.

Suche im Internet: mehr Meinung als Wissen

Viele Bauleute tummeln sich im Internet, um sich einen Eindruck von der Qualität eines Hausherstellers zu verschaffen, insbesondere in Foren oder auch bei den beliebten Bautagebüchern. Immerhin können künftige Hausbesitzer:innen auf diese Weise eine Grundstimmung zu einem Unternehmen erspüren. Aufgrund von Foreneinträgen solle man allerdings keine finale Entscheidung treffen, warnt der Bauherren-Schutzbund: „Foren-User verfügen über keine nachgewiesene Qualifikation – hier wird oft mehr Meinung als Wissen transportiert“, sagt Erik Stange. Auch Thomas Rauer hält davon wenig: „Es sind dort teilweise Fragen und Antworten zu finden, bei denen sich bei mir buchstäblich die Nackenhaare aufstellen. Wenn man auf jene Antworten vertraut ist man auf dem falschen Weg.“ Gerade in der Entscheidungsphase sollten Bauinteressierte vor allem diejenigen fragen, die bereits mit dem Wunschunternehmen gebaut haben: „Ich meine aber nicht die sogenannten Referenzlisten, mit denen die Anbieter gern arbeiten. Mein Tipp: Fahren sie in ein Baugebiet, in dem der Anbieter schon gebaut hat und klingeln Sie einfach an der Tür der Bauleute. Dann erfahren Sie wesentlich neutraler, wohin die Reise eventuell gehen könnte“, rät Rauer (siehe auch Checkliste: Haushersteller richtig vergleichen).

Wer ein schlüsselfertiges Haus bauen möchte, sollte den Haushersteller sehr genau unter die Lupe nehmen. Eine erste Prüfung kann anhand folgender Kriterien erfolgen:

• Hat jemand aus deinem Freundeskreis Erfahrungen mit dem Unternehmen gemacht?
  Frage in deinem Umfeld, z.B. auch bei Arbeitskolleg:innen, ob sie mit den von dir favorisierten Unternehmen bereits Bauerfahrungen machen konnten.
• Wie ist der Ruf des Unternehmens?
  Überprüfe im Internet, in Foren, in Online-Bautagebüchern oder auch den sozialen Medien, welchen Ruf das Unternehmen genießt. Beachte aber, dass Einzelmeinungen das Bild stark verzerren können. Wenn aber sehr viele Menschen gute Erfahrungen gemacht haben, ist das zumindest kein schlechtes Zeichen.
• Wie ist der Umfang und Inhalt der Baubeschreibung?
• Solltest du schon ein oder mehrere Angebote von unterschiedlichen Unternehmen haben: Wie vollständig sind die Angebote und wie unterscheiden sie sich in wichtigen Details? Falls du das nicht beurteilen kannst, solltest du dir spätestens in der Angebotsphase professionellen Rat von einer Bauberatung holen.

Nach dem Vergleich der Baubeschreibungen und der Auswahl des Herstellers gibt es meist ein konkretes Angebot. Auch dieses sollten Bauleute sehr genau unter die Lupe nehmen. Das Angebot muss zur Baubeschreibung passen und so konkret wie möglich die Leistungen des Herstellers benennen. „Immer wieder lassen sich Bauleute vor der Vertragsunterschrift unter Druck setzen“, berichtet Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund, „hier sollten sie sich ausreichend Zeit nehmen, um die Angebote prüfen zu lassen und miteinander vergleichen zu können.“

Wenn es nicht weiter geht, hilft Mediation

Manchmal schaltet der Haushersteller nach der Unterschrift plötzlich einen Gang zurück. Auch dann sind Bauherrenberater:innen eine kompetente Hilfe, die auch schon mal vermittelnd eingreifen, wie Thomas Rauer berichtet: „Ich habe gerade ganz aktuell Bauleute, die erst nach dem Kauf überlegt haben, sich beraten und helfen zu lassen. Warum? Weil der Hausanbieter nach Kauf auf einmal sehr viel unzuverlässiger und langsamer handelt, als es vorher suggeriert wurde. Diese Bauherren wussten neun Monate nach Unterschrift noch immer nicht, wann ihr Bauvorhaben begonnen wird. Da nützt es auch nichts, wenn der Anbieter relativ kurze Bauzeiten hat.“

Die Bauverzögerung ist eine große psychische Belastung, weil die Planbarkeit gegen Null tendiert. Wo sollen die Bauleute wohnen, wenn die jetzige Bleibe verkauft oder gekündigt wurde? Wo können sie ihre Möbel unterstellen? Außerdem kommen ganz handfeste finanzielle Nachteile auf die zukünftigen Hausbesitzer zu: Die Bank verlangt zum Beispiel Bereitstellungszinsen, wenn der Baukredit nicht abgerufen wird. Weil sie mit der Situation überfordert waren, engagierten die Bauleute Thomas Rauer, der beim Haushersteller intervenierte. Jetzt wissen die Bauleute, wann Baubeginn ist. Und der Hausanbieter weiß, dass er mit ihnen künftig anders umgehen muss.

Erste Anlaufstellen für die Suche nach einem Bauberater sind etwa der „Bauherrenschutzbund“, der „Verband Privater Bauherren“, der „Grundeigentümerverband“ oder die Verbraucherzentralen.

Achtet darauf, dass ihr einen Berater findet, der eure besonderen Probleme auch lösen kann, denn manche Berater haben sich auf die Baufertigstellung spezialisiert oder kümmern sich hauptsächlich um die Sanierung von Bestandsgebäuden.

Freie Bauberater findet ihr über eine Internetsuche.