Ei­gen­tums­über­tra­gung - Was gibt es da­bei zu be­ach­ten?

Das Eigentum an einer Immobilie wird durch den Eintrag ins Grundbuch übertragen. Hierfür muss eine notarielle oder öffentliche Urkunde vorliegen. 

Für die Eigentumsübertragung an Immobilien gibt es spezielle Formvorschriften, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind. Sie sollen die Beteiligten schützen und sind erheblich strenger als z. B. die Regelungen für den Kauf eines Autos. Beim Kauf eines Autos reichen die Einigung auf einen Kaufpreis und die Übergabe des Autos für eine Eigentumsübertragung aus. Das Eigentum an einer Immobilie wird dagegen erst durch den Eintrag ins Grundbuch übertragen.

Damit der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt werden. Zum einen muss die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ausdrücklich beantragt werden. Der Antrag kann von den Beteiligten persönlich abgegeben werden oder in deren Auftrag durch einen Notar. Zum anderen wird das Grundbuchamt eine Umschreibung des Eigentums nur dann vornehmen, wenn eine notarielle oder öffentliche Urkunde vorgelegt wird, welche den Anspruch des neuen Eigentümers auf Eintragung ins Grundbuch bestätigt. Der Käufer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung muss deshalb mit dem Verkäufer zunächst zum Notar gehen und den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen.

1. Auflassung: Die Einigung über die Eigentumsübertragung 

2. Eigentumsübertragung von bebauten Grundstücken 

Die Auflassungsvormerkung ist ein Anspruch auf Eigentumserwerb, der im Grundbuch vorgemerkt wird.

Trotz des unterschriebenen Kaufvertrages ist der Käufer noch lange nicht neuer Eigentümer (hat noch kein dingliches Recht, weil die Eintragung ins Grundbuch längere Zeit dauert). Um seine Interessen zu schützen, lässt man den Notar im Grundbuch den Anspruch auf Eigentumserwerb vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.

Die Kosten für den Notar übernimmt in der Regel der Käufer. Auch ein Schenkungsvertrag oder ein Vertrag über einen Tausch müssen, wenn es um eine Immobilie geht, notariell beurkundet werden. Hat der neue Eigentümer sein Eigentum durch Rechtsnachfolge (Erbschaft) erworben, kann er dem Grundbuchamt die Ausfertigung des Erbscheins oder ein notariell beglaubigtes Testament vorlegen. Hat der neue Eigentümer die Immobilie durch Zwangsversteigerung erworben, verlangt das Grundbuchamt die Vorlage des Zuschlagsbeschlusses. Ohne die Vorlage einer solchen öffentlichen oder notariellen Urkunde kann die Eigentumsübertragung an einer Immobilie nicht rechtsgültig vorgenommen werden.

Von der Zahlung des Kaufpreises bis zur Grundbucheintragung können beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung einige Wochen vergehen. Bis dahin wird der Anspruch des Käufers durch eine Vormerkung (Auflassungsvormerkung) im Grundbuch gesichert. Die Vormerkung erfolgt durch den Notar und soll verhindern, dass ein Verkäufer das Objekt zwischenzeitlich an einen Dritten verkauft oder es z. B. durch die Eintragung einer Hypothek belastet. Von dem Zeitpunkt an, an dem das Eigentum eines Grundstücks rechtsgültig übertragen wurde, hat der Eigentümer das Recht auf alle Nutzungen und trägt alle Lasten der Immobilie.

Einen getrennten Erwerb von Grundstücken und den auf den Grundstücken erbauten Immobilien gibt es in Deutschland nicht. Wird das Eigentum an einem Grundstück übertragen, werden damit gleichzeitig auch alle Bebauungen, die mit dem Grundstück verbunden sind, übertragen. Die Eigentumsübertragung bezieht sich daher auf alle vorhandenen Wohnhäuser und Nebengebäude, die sich auf dem verkauften Grundstück befinden.