Grund­flä­che - Tat­säch­lich nutz­ba­re Flä­che ei­nes Ge­bäu­des

Grundfläche ist im Baubereich die Bezeichnung für den Bereich eines Gebäudes, der den Boden betrifft. Häufig ist hier auch von einer "bebauten Fläche" die Rede. 

Gemessen wird die Grundfläche an den jeweiligen Oberflächen, zum Beispiel am Außenputz, an der Wärmedämmung oder an der fertigen Holzverkleidung. Im Bauwesen wird die Grundfläche nach der Verwendung gegliedert. Sie ist nicht gleichzusetzen mit der Wohnfläche.

1. Die Unterteilung der Grundfläche 

2. Die Bedeutung der Brutto-Grundfläche 

3. Konstruktions-Grundfläche und Netto-Grundfläche

4. Was genau versteht man unter Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche? 

5. Wo liegt der Unterschied zwischen Grundfläche und Wohnfläche? 

6. Wo liegt der Unterschied zwischen Nutzfläche und Wohnfläche? 

7. Was gehört zur grundfläche einer Wohnung oder eines Hauses? 

8. Wie wird die Grundfläche errechnet? 

Zunächst wird die Brutto-Grundfläche (BGF) in die KGF (Konstruktions-Grundfläche) und die NGF (nutzbare Netto-Grundfläche) unterteilt. Mithilfe der einzelnen Flächen werden Gebäude miteinander verglichen und Kosten ermittelt. Die Berechnungsgrundlagen beruhen auf der DIN 277, die im Jahr 1987 definiert und 1993 sowie 2005 überarbeitet wurde. Hierbei entfielen die Begriffe HNF (Hauptnutzfläche) und NNF (Nebennutzfläche).

Die Brutto-Grundfläche ist die Summe aller Flächen, die sich aus sämtlichen Grundrissebenen des Gebäudes errechnet. Sie wird Bereich für Bereich und geschossweise ermittelt. Der erste Bereich sind die Flächen, die allseitig geschlossen und überdeckt sind, also der Keller, das Erdgeschoss, das erste und zweite Obergeschoss sowie das Dachgeschoss. Der zweite Bereich sind diejenigen Flächen, die zwar überdacht, jedoch nicht geschlossen sind. Hierzu zählen Durchfahrten, überdachte Loggien, überdachte Balkone oder teilweise überdachte Terrassen. Der dritte Bereich betrifft die nicht überdeckten Flächen wie nicht überdachte Balkone oder Terrassen und wird gemäß Wertermittlungsrichtlinie nicht immer zur BGF hinzugezählt.

Ebenfalls nicht zur BGF gehören:

• dekorative Vor- oder Rücksprünge an den Außenbereichen
• Kellerschächte und Kriechkeller
• Außentreppen
• bestimmte Hohlräume (z. B. durch abgehängte Decken)
• Dachflächen, die nicht nutzbar sind

Häufig wird statt Brutto-Grundfläche auch der Begriff Brutto-Geschossfläche verwendet. In der Norm findet dieser jedoch keine Verwendung.

Die Konstruktions-Grundfläche ist das Ergebnis der Grundflächen aller Bauteile. Dabei werden die Fertigmaße in Fußbodenhöhe einschließlich raumhoher Bekleidungen und Putz zugrunde gelegt. Die KGF wird auch als Differenz aus Netto- und Brutto-Grundfläche ermittelt. Der Begriff Netto-Grundfläche beschreibt die nutzbare Grundfläche eines Gebäudes. Des Weiteren besteht sie aus der technischen Funktionsfläche (TF), der reinen Nutzfläche (NF) und der Verkehrsfläche (VF). Die technische Funktionsfläche dient der Unterbringung von haustechnischen Anlagen (z. B. Raum für Klimaanlagen, Aufzug oder Heizung). Die Nutzfläche ist die Grundfläche, die sich in einem Gebäude effektiv nutzen lässt. Die Verkehrsfläche ist der Zu- bzw. Durchgang zu den Zimmern und dient ebenso als schneller Fluchtweg im Notfall.

Zwar ist in den meisten Fällen bekannt, dass zwischen Grundfläche und Wohnfläche einer Wohnung oder eines Wohnhauses ein Unterschied besteht. Dennoch wird hin und wieder fälschlicherweise in einem Mietvertrag oder einer Immobilienanzeige von der Grundfläche statt von der Wohnfläche gesprochen, die Begrifflichkeiten also verwechselt. Umso wichtiger ist es, die beiden Definitionen voneinander abzugrenzen, um Missverständnisse und daraus resultierende Streitigkeiten in der Praxis zu vermeiden. Ebenso verhält es sich mit den Begriffen Wohnfläche und Nutzfläche. Diese werden irrtümlicherweise des Öfteren synonym verwendet, unterscheiden sich jedoch in ihrer Bedeutung.

Alle anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zu einer Wohnung oder zu einem Wohnhaus gehören, bezeichnet man als Grundfläche. Sogenannte Zubehörräume wie beispielsweise nicht nutzbare Dachgeschossräume oder Keller gehören nicht zur Wohnfläche, wohl aber zur Grundfläche. Dieselbe Regelung findet für Geschäftsräume Anwendung. Sowohl die Planung der richtigen Finanzierung als auch die Bewilligung eines Darlehens hängen maßgeblich von der Wohnfläche ab. Mit 50 Prozent ihrer Fläche können auch Terrasse oder Balkon zur Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses hinzugezählt werden. Im Dachgeschoss gilt es darauf zu achten, dass bei einer Raumhöhe unter zwei Metern die Flächen ebenfalls lediglich zu einem bestimmten Anteil berechnet werden dürfen. Beträgt die Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern, wird die Fläche zu 50 Prozent als Wohnfläche berechnet. Eine Raumhöhe von weniger als einem Meter sorgt dafür, dass die Grundfläche des Dachgeschossraums gar nicht zur Wohnfläche gezählt werden darf.

Die Nutzfläche fasst alle Flächenanteile eines Hauses zusammen, die im Sinne der Zweckbestimmung des Gebäudes genutzt werden können. Die DIN 277 fasst sieben Hauptnutzflächen zusammen: Aufenthalt und Wohnen, Büroarbeit, Bildung, Unterricht und Kultur, Hand- und Maschinenarbeit, Verkaufen und Lagern, Pflegen und Heilen sowie sonstige Bereiche. Im Haus befinden sich darüber hinaus Verkehrsflächen und technische Funktionsflächen – sie gelten nicht als Teil der Nutzfläche. Dachboden und Kellerraum werden in diesem Zusammenhang zur Nutzfläche eines Hauses hinzugerechnet, ein Heizungsraum aber aufgrund seiner Eigenschaft als technische Funktionsfläche nicht. Das Treppenhaus zählt ebenso wenig zur Nutzfläche des Wohnraums, weil es als Verkehrsfläche eingestuft wird. 

Um herauszufinden, wie groß die gesamte Grundfläche der Wohnung ist, muss man wissen, welche Bestandteile nicht zur Wohnfläche gehören, um diese zur Wohnfläche hinzu zu addieren. Dazu gehören beispielsweise Türnischen. Die Türöffnungsflächen gehören nicht zur Wohnfläche. Auch eine Treppe mit mehr als drei Stufen mit Treppenabsätzen zählt nicht zur Wohnfläche, da der Raum, den sie einnimmt, als nicht nutzbar gilt. Eine einzelne Treppenstufe zwischen zwei Räumen oder als Übergang zu einer Terrasse oder einem Balkon gilt hingegen als Teil der Wohnfläche, sie wird bei der Messung nicht berücksichtigt. In einer Maisonette-Wohnung befindet sich eine Treppe zwischen zwei Räumen – der Raum unter der Treppe wird dabei als Wohnfläche definiert. Eine offene  Wandnische, die nicht bis zum Boden reicht oder eine Wandnische, die bis zum Boden reicht, aber weniger als 0,13 Meter tief sind, gehören nicht zur Wohnfläche. Sie müssen daher bei der Ermittlung der Grundfläche einer Wohnung separat gezählt werden. Zudem gibt es spezielle Regelungen für Säulen, freistehende Pfeiler, Schornsteine, Bekleidungen oder Vormauerungen, über die sich potenzielle Mieter oder Käufer im Vorfeld informieren sollten. 

Sie kann sowohl aus den Fertigmaßen des Raums oder aus den Rohbaumaßen gemessen und berechnet werden. Als Fertigmaß bezeichnet man das Maß von Wand zu Wand. Wählt man die Rohbaumaße, müssen von der mittels Fertigmaß ermittelten Grundfläche drei Prozent abgezogen werden. Grundsätzlich ist es immer sinnvoll, einen Experten zu Rate zu ziehen, wenn Zweifel bestehen. Nicht selten enthalten Miet- und Kaufverträge fehlerhafte Angaben über die Grund- bzw. Wohnfläche der Wohnung oder des Hauses.