Kauf vom Bau­trä­ger: Dar­auf musst du ach­ten

Vom Bauträger kauft man vor allem Neubauwohnungen, aber auch immer mehr Reihenhäuser oder Doppelhaushälften werden von Bauträgern errichtet und angeboten, die sich die begehrten Grundstücke aufgrund ihrer Größenvorteile aufgeteilt haben. Wenn deine Traumwohnung auf deinem Wunschgrundstück von einem Bauträger verkauft wird, solltest du auf einige Besonderheiten beim Kauf achten.

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, darauf Gebäude errichtet und diese anschließend verkauft. Als Käufer:in erwirbst du also in den allermeisten Fällen eine Wohnung, die der Bauträger noch nicht fertiggestellt hat. Beim Kauf solltest du fünf Besonderheiten nicht aus dem Blick verlieren:

Der Bauträgervertrag regelt die Kaufbedingungen wie Kaufpreis, Bauzeit und verweist meist auf eine separate Baubeschreibung. Es ist wichtig, den Vertrag und alle dazugehörigen Unterlagen genau zu prüfen und gegebenenfalls fachkundigen Rat einzuholen. Beim Bauträgervertrag ist besonders auf folgende Punkte zu achten:

• Vertragsstrafen: Achte darauf, dass der Vertrag Bestimmungen über Vertragsstrafen bei Verzögerungen oder Mängeln enthält, um deine Interessen zu schützen.
• Zahlungsmodalitäten: Kläre, nach welchem Zahlungsplan der Kaufpreis zu zahlen ist (siehe Tipp 3).
• Fristen und Termine: Prüfe, ob der Vertrag verbindliche Fristen für die Fertigstellung und Übergabe der Wohnung enthält.

Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Bauträgervertrages und enthält detaillierte Angaben zum geplanten Bauvorhaben. Sie beschreibt die Bauausführung, die verwendeten Materialien und die Ausstattungsmerkmale. Prüfe die Baubeschreibung sehr genau, denn sie ist sozusagen das vertragliche Herzstück deiner zukünftigen Wohnung. Was nicht darin steht, hat keine Gültigkeit. Das gilt in beide Richtungen: Der Bauträger darf von der Baubeschreibung nur abweichen, wenn das im Vertrag steht - ebenso kannst du dich nur auf Nebenabreden berufen, die du und deine Vertragspartner:innen im Vertrag besiegelt haben.

Wenn du eine noch nicht fertiggestellte Wohnung vom Bauträger kaufst, ist die Zahlung nach Baufortschritt üblich. Das bedeutet, dass du den Kaufpreis nicht auf einmal bezahlst, sondern in Raten, die sich nach der Fertigstellung richten. Diese Regelung bietet dir als Käufer:in mehr Sicherheit, da du erst zahlen musst, wenn der Bauträger bestimmte Baufortschritte erbracht hat. Achte darauf, dass im Vertrag klar festgelegt ist, welche Bauabschnitte welchen Zahlungen entsprechen. Die Makler- und Bauträgerverordnung sieht bis zu sieben Teilzahlungen vor. Die erste ist nach Beginn der Erdarbeiten fällig – nicht schon bei Vertragsunterzeichnung!

Bauträger wollen verkaufen. Aufgrund der gestiegenen Zinsen stehen auch die Projekte vieler Bauträger manchmal auf der Kippe, das heißt: Sie wollen so schnell wie möglich alle Wohnungen eines Projektes verkaufen. Doch auch wenn die Zeit drängt, sollte man sich nicht unter Druck setzen lassen. Der sogenannte „Schutz vor Übereilung“ ist hier ein wichtiger Aspekt. Er bezieht sich darauf, dass du als Käufer:in ausreichend Zeit haben solltest, um den Vertrag gründlich zu prüfen, und keine überstürzten Entscheidungen treffen musst. Der Gesetzgeber hat hierfür besondere Regelungen getroffen, um deine Interessen zu schützen: Mindestens 14 Tage vor der notariellen Beurkundung müssen dir alle Unterlagen - neben dem Vertrag selbst sind das unter anderem auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung - vorliegen, damit du sie prüfen (lassen) kannst. Nutze diese Zeit, um Dinge zu kontrollieren, die aus den Hochglanzprospekten des Bauträgers vielleicht nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind.

Immer wieder hört man von verwaisten Bauprojekten und insolventen Bauträgern. Achte deshalb bei der Auswahl deines Vertragspartners auf dessen Erfahrung, Referenzen und Ruf. Informiere dich über abgeschlossene Projekte und sprich mit anderen Käufer:innen, um Erfahrungen aus erster Hand zu erhalten. Außerdem ist es wichtig, die Bonität des Bauträgers zu prüfen, um sicherzustellen, dass er finanziell in der Lage ist, das Projekt abzuschließen.