So be­an­tragst Du ei­ne Löschungsbewilligung rich­tig

Wenn ein Schuldner seinen Kredit getilgt hat, besteht die Möglichkeit, die damit verbundene Sicherheit im Grundbuch (Grundschuld oder Hypothek) mit einer Löschungsbewilligung löschen zu lassen. Was Du zur Löschungsbewilligung wissen solltest und wie sie formgerecht beantragt wird, erfährst Du in diesem Beitrag.

1. Was ist eine Löschungsbewilligung?

2. Wie gehst Du bei Löschung der Grundschuld vor?

3. Kosten für Notar und Grundbuchamt

4. Was ist neben der Löschungsbewilligung dem Grundbuchamt vorzulegen?

5. Gibt es für die Löschungsbewilligung ein Muster?

6. Eintragung der Grundschuld bestehen lassen

7. Warum ist die Löschungsbewilligung trotzdem zu beantragen? 

• Eine Löschungsbewilligung benötigt eine notarielle Form.
• Erst nachdem die mit der Grundschuld verbundene Forderung beglichen (Volltilgung des Baudarlehens) ist, kann eine Löschungsbewilligung beantragt werden.
• Die Ausstellung der Löschungsbewilligung vom Kreditgeber ist kostenlos. Es fallen jedoch Notar- sowie Grundbuchgebühren an.
  
• Es ist auch möglich, die eingetragene Grundschuld bestehen zu lassen. Diese kann dann erneut als Sicherheit für beispielsweise einen Modernisierungskredit dienen. 

Als Löschungsbewilligung einer Grundschuld wird im Grundbuchwesen die Zustimmung eines Kreditgebers zur Löschung eines im Grundbuch auf das Grundstück des Schuldners (Eigentümers) eingetragenen Sicherheitsrechts (Hypothek oder Grundschuld) bezeichnet.

Das Grundbuchrecht verlangt für die Löschungsbewilligung der Grundschuld eine notarielle Form. Für die Löschung einer Grundschuld ist immer die Zustimmung des von der Löschung Betroffenen erforderlich.

Kreditgeber verlangen als Sicherheit für eine Baufinanzierung oder ein anderes Darlehen häufig einen Eintrag ins Grundbuch. Damit können sie sich über eine Hypothek oder Grundschuld gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers absichern.

Kann der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, hat der Kreditgeber Zugriff auf das Grundstück, das Haus oder die Wohnung des Kreditnehmers. Der Kreditgeber hat dann gegebenenfalls die Möglichkeit, über eine Zwangsversteigerung der Immobilie des Schuldners an sein Geld zu kommen.

Für den Haus- oder Wohnungseigentümer, der bei einer Bank ein Darlehen aufgenommen hat, um seine Immobilie zu finanzieren, ist die Löschungsbewilligung von Bedeutung, wenn er sein Darlehen abgezahlt hat. Er kann dann verlangen, dass der Kreditgeber sein eingetragenes Recht auf Sicherheit aufgibt und den Grundbucheintrag löschen lassen.

Hierfür benötigt der Eigentümer zunächst eine Löschungsbewilligung. Den Antrag stellt er bei seiner Bank oder seiner Bausparkasse. Über einen Notar kann er diese Löschungsbewilligung dann zusammen mit seinem Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt einreichen. Beides wird in der Regel in einer notariell beglaubigten einheitlichen Urkunde zusammengefasst (Löschungsbewilligung im weiteren Sinne).

Das Grundbuchamt prüft, ob die formellen Voraussetzungen der Löschung vorhanden sind, d. h. ob der Antrag auf Löschung, die Bewilligung der Löschung und ggf. die Zustimmung des Grundstückeigentümers vorliegen. Ist dies der Fall, wird ein Löschungsvermerk im Grundbuch eingetragen.

Hat ein Eigentümer seinen Baufinanzierungskredit abbezahlt, kann er von seinem Kreditinstitut eine Löschungsbewilligung der Grundschuld, die im Grundbuch als Sicherheit eingetragen ist, verlangen. Liegt die Löschungsbewilligung vor, kann der Eigentümer die Löschung der Grundschuld oder Hypothek beim Grundbuchamt beantragen.

Die Löschung der Grundschuld ist mit Kosten verbunden. Neben Notargebühren erhebt auch das Grundbuchamt Gebühren für die Löschung des Grundbucheintrags. Deshalb kann es in manchen Fällen überlegenswert sein, eine Grundschuld bestehen zu lassen.

Bleibt das Sicherheitsrecht eingetragen, kann die Grundschuld möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt für weitere Baufinanzierungen (z. B. Reparaturarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen) in Anspruch genommen werden, ohne dass neue Kosten entstehen.

Um die Grundschuld zu löschen, muss mit Kosten in Höhe von mehreren hundert Euro – je nach Höhe der eingetragenen Grundschuld – gerechnet werden.

Bei der Löschung einer Grundschuld in Höhe von 180.000 Euro entstehen in etwa folgende Kosten:

Wird die neue Baufinanzierung von einer anderen Bank geleistet, kann der Eigentümer mit der alten und der neuen Bank klären, ob der Altgläubiger eine Abtretungsurkunde ausstellen und der Neugläubiger diese akzeptieren würde. In solch einem Fall werden die Kosten für die Löschung und die Kosten für die Neueintragung der Grundschuld gespart.

Eine solche Rechnung kann auch für einen Käufer überlegenswert sein, der in der Regel den Erwerb seiner Immobilie auch über Kredite finanzieren wird, für die eine Sicherheitsleistung erforderlich ist. Er kann so Gebühren für die Neueintragung der Grundschuld sparen.

Um eine Belastung des Grundstücks, also beispielsweise eine Grundschuld, aus dem Grundbuch zu löschen, müssen dem Grundbuchamt verschiedene Unterlagen vorgelegt werden:

• Löschungsbewilligung des eingetragenen Gläubigers

• Antrag auf Löschung der Grundschuld bzw. Zustimmung zur Löschung des Eigentümers

• Grundschuld- oder Hypothekenbrief bei Briefrechten

Bei den einzureichenden Unterlagen ist stets eine gesetzlich festgeschriebene Form einzuhalten. Die Löschungsbewilligung sowie die Zustimmung vom Grundstückseigentümer müssen notariell beglaubigt werden.

Der Gläubiger, in der Regel also die kreditgebende Bank, stellt in den meisten Fällen einen Vordruck für die Löschungsbewilligung bereit.

In der Löschungsbewilligung werden folgende Angaben erfasst:

• Gläubigerstadt

• Grundbuchblatt

• Flurstück

• Nummer des Grundbucheintrags

• Hohe der Grundschuld

• Gläubiger

• Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers

• Zustimmung des Eigentümers, der die Grundschuld löschen möchte

• Ort, Datum und Unterschrift des Eigentümers

In einigen Fällen ist es aufgrund der geringeren Kosten ratsam, den Grundbucheintrag über die Grundschuld bestehen zu lassen. Dies ist unter anderem bei einer Umschuldung oder einer möglicherweise später folgenden Finanzierung zu erwägen. Die Gründe hierfür sind zum einen geringere Kosten, zum anderen ein geringerer Aufwand.

Mit der Löschung der Grundschuld sind immer Kosten verbunden. So fallen Gebühren für das Grundbuchamt und Notarkosten an. Die Grundschuld kann jedoch auch dann im Grundbuch eingetragen bleiben, wenn der Kredit abbezahlt ist. Man spricht dann von einer sogenannten Eigentümergrundschuld. Es ist dabei stets empfehlenswert, die Löschungsbewilligung von der Bank zu beantragen. Der Löschungsantrag muss jedoch nicht gestellt werden. So kann der Eigentümer die Löschung zu jedem Zeitpunkt beantragen, ist also auf der sicheren Seite.

Ist die Grundschuld zu einer Eigentümergrundschuld geworden, kann die Bank entgegen vieler Annahmen nicht mehr über diese verfügen. Eine Abtretung an eine andere Bank und Fälligstellung sind also nicht möglich.

So kann der Eigentümer die Grundschuld für mögliche weitere Kredite nutzen, was vor allem den Vorteil hat, dass der Rang des Sicherungsrechtes bestehen bleibt. Der Rang eingetragener Sicherungsrechte ergibt sich aus dem Zeitpunkt ihrer Eintragung. Dabei geht das Recht, das früher eingetragen wurde, einem später eingetragenen Recht eines anderen Gläubigers vor.

Mit dem Bestehenlassen der Eigentümergrundschuld kann einem später folgenden Darlehensgeber also eine attraktive Darlehenssicherheit angeboten werden. 

Kurz gesagt: Die Löschungsbewilligung sollte nach Abzahlung des Kredites also stets beantragt werden, die Grundschuld kann jedoch im Grundbuch bestehen bleiben.