Wie Sie Er­schlie­ßungs­kos­ten für das Grund­stück be­rech­nen

Die Erschließungskosten – auch Erschließungsbeitrag genannt – sind eine Kommunalabgabe, die sich in die technische und verkehrsmäßige Erschließung aufteilt. Welche Kosten auf dich zukommen können und wann keine Erschließungskosten anfallen, erläutern wir dir in diesem Beitrag.​

​Erschließungskosten werden in technische und verkehrsmäßige Erschließungskosten unterteilt. Technische Erschließungskosten sind Kosten, die für den Anschluss des Grundstücks an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze anfallen. Diese müssen komplett übernommen werden. Verkehrsmäßige Erschließungskosten werden anteilig in Rechnung gestellt.

Welchen Kosten zu den technischen und verkehrsmäßigen Erschließungskosten gehören, haben wir hier aufgelistet:

Eine wesentlich rechtliche Voraussetzung für die Erhebung der verkehrsmäßigen Erschließungskosten ist, dass die Straße dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist. Nach § 129 Baugesetzbuch (BauGB) beträgt der Kostenanteil bei den technischen Erschließungskosten für den:die Besitzer:in maximal 90 Prozent. 

Grundsätzlich ist eine bestehende Erschließung die direkte Voraussetzung für die Bebaubarkeit von Grundstücken. Somit ist sie notwendig, damit aus Bauerwartungsland Bauland werden kann.

Meist wird eine Baugenehmigung nur dann erteilt, wenn die Erschließung des Grundstücks gesichert ist. Generell braucht man nur beim Bau einer Immobilie mit Erschließungskosten rechnen, beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist das Grundstück in aller Regel schon erschlossen.  

Die Höhe der Kosten für die Erschließung kann nicht pauschal im Voraus angegeben werden, denn sie hängt vom Materialeinsatz und den benötigten Arbeitsstunden ab. Das bedeutet, dass Bauherren:innen, deren Haus weit von der Hauptanschlussstelle entfernt ist, mit mehr Kosten zu rechnen haben als jene, die das Versorgungsnetz direkt vor der Haustür haben. Zudem können sich die Gebühren, die für die Erschließung erhoben werden, von Stadt zu Stadt erheblich unterscheiden.

Grundstückseigentümer:innen müssen sich an den Erschließungskosten mit bis zu 90 Prozent beteiligen. Deshalb ist es wichtig, sich vorab über den Grad der Erschließung des Grundstücks zu informieren. Nur so können Grundstückskäufer:innen entscheiden, ob die zusätzlichen Kosten für die Erschließung in den finanziellen Rahmen passen.

Die Preise von erschlossenen Grundstücken liegen meist über denen von nicht erschlossenen Grundstücken. Entsprechend entfallen beim Erwerb eines bereits erschlossenen Grundstückes die Erschließungskosten und der Aufwand, der mit den Antragsstellungen für die verschiedenen Anschlüsse einhergeht.

Erschließungskosten können für den Anschluss an folgende Punkte fällig werden:

• öffentliche Trinkwasserversorgung
• öffentliche Kanalisationssystem
• Stromnetz
• Gasversorgung
• Kabelfernsehnetz
• Telefonnetz
• örtliche Verkehrsnetz (Straßen-, Bürgersteigherstellung)

Eventuell fallen Kosten für die Straßenbeleuchtung an.

Bei den Erschließungskosten für den Anschluss an die Kanalisation beziehungsweise Abwasser muss in üblichen Neubaugebieten mit Kosten von rund 4.000 bis 5.000 Euro gerechnet werden. Die Höhe der Erschließungskosten kann aber auch auf über 7.000 Euro steigen, wenn längere Strecken überbrückt werden müssen.

Ein Tipp für alle angehenden Hausbesitzer:innen ist deshalb, sich schon vor dem Grundstückserwerb darüber zu informieren, ob dieses unerschlossen, teilerschlossen oder gar voll erschlossen ist. Falls das Grundstück zumindest teilerschlossen ist, befinden sich die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Gas oftmals schon an der Straße, so dass diese nur noch auf das Grundstück verlängert werden müssen.

Ist der nächste Anschlusspunkt für Kanalisation und Abwasser allzu weit weg, ist es in manchen Fällen auch möglich, einen Abwassertank auf dem Grundstück aufzustellen oder diesen unter der Erde einzugraben. Da regelmäßig ein Entsorgungsfahrzeug kommen muss, sind bei dieser Variante die laufenden Kosten nicht zu vernachlässigen. In der Regel wird diese Methode deshalb auch nur in ländlichen Gebieten mit einem mangelnden Versorgungsnetz und großen Grundstücken angewendet.

Für eine öffentliche Erschließung ist meistens mit Gesamtkosten zwischen 9.500 und 14.800 Euro zu rechnen. Wie hoch der Betrag letztendlich ausfällt, hängt von den entsprechenden Arbeiten und dem Aufwand ab. Falls die Kommune Grundstücksbesitzer:innen mit 90 Prozent beteiligen, sind Kosten zwischen 8.550 und 13.320 Euro zu zahlen.

Wird Rohbauland erschlossen, wird es deutlich kostspieliger. In dem Fall können schnell Beträge von 20.000 Euro anfallen. Wer sich ein unerschlossenes Grundstück kauft und dieses erschließen lassen möchte, der müsste demzufolge mit rund 18.000 Euro Erschließungskosten rechnen. Von daher lohnt es sich kaum, ein unerschlossenes Grundstück zu kaufen. Hinzu kommen auch noch die Verlegungen von Rohren und Co. innerhalb des Grundstücks, die Grundstücksbesitzer:innen zahlen müssen. 

Kommunen tragen meistens nur 10 Prozent der Gesamtkosten. 

Erschließungskosten sind als Beiträge an die Kommune oder an die zuständigen Versorgungsämter zu entrichten.

Bezüglich der Verkehrswege lassen sich zwei unterschiedliche Beitragsarten benennen: Der Erschließungsbeitrag bezieht sich auf den Neubau einer Straße. Diese Kosten sind durch das Baugesetzbuch (BauGB) vom Bundesrecht gedeckt. Die Kosten für eine Verbesserung oder den Ausbau einer bereits bestehenden Straße oder Erschließungsanlage wird durch das Kommunalabgabenrecht (KAG) der Bundesländer bestimmt und ist dementsprechend Landesrecht.

Ähnlich verhält es sich mit den Erschließungskosten für die leitungsgebundenen Einrichtungen für die Wasser- und Abwasserversorgung. Auch dort ist bei dem Neubau einer Anlage ein Herstellungsbeitrag möglich. Gibt es eine Verbesserung, wird ein Verbesserungsbeitrag relevant.

Die Erschließungskosten werden über einen Bescheid festgesetzt, der auch noch Jahre nach der Erschließung ausgestellt werden kann. Gegen diesen Bescheid lässt sich Widerspruch einlegen, der jedoch auf der rechtlichen Grundlage der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) keine aufschiebende Wirkung hat.

Für die Verteilung der Erschließungskosten auf die betreffenden Grundstücke werden im Baugesetzbuch (BauGB) drei unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe herangezogen.

Demnach lassen sich die Kosten wie folgt ermitteln:

• durch die bauliche oder andere Nutzungsart

• durch die Fläche des Grundstücks in Quadratmetern

• durch die Grundstücksbreite in Metern an der Erschließungsanlage

Der jeweilige Verteilungsschlüssel für die Erschließungskosten wird durch den Verteilungsschlüssel der Gemeindesatzung festgelegt. Bereits bei der Angabe eines Bodenwertes wird gekennzeichnet, ob für ein Grundstück mit Erschließungskosten zu rechnen ist oder nicht. Dafür wird für erschließungspflichtige Grundstücke die Abkürzung „ebp“ und für die erschließungsbeitragsfreien Grundstücke die Abkürzung „ebf“ verwendet.

Ob die Erschließungskosten steuerlich absetzbar sind, hängt von der Art der Kosten und der Situation ab. Bei einem betrieblich genutzten Grundstück oder einem Mietobjekt sind die Kosten in voller Höhe absetzbar.

Hinsichtlich des privaten Wohnraums sieht es jedoch ganz anders aus. Die Finanzbehörden lehnen die Absetzung der Erschließungskosten im privaten Bereich bis auf wenige Ausnahmen komplett ab. Zu den Ausnahmen gehören: 

Handelt es sich um Modernisierungskosten, gibt es somit die größte Steuerminderung. Die Abschreibung der Hausanschlusskosten über die Nutzungsdauer von 50 Jahren hingegen wird sich kaum bemerkbar machen. 

Handelt es sich um eine Ersterschließung, gibt es sogar überhaupt keine Steuerminderung. Bei der Ersterschließung gehören die anfallenden Kosten nämlich zum Grundstück und nicht zum Haus, weswegen die Kosten steuerlich nicht relevant sind.​