Er­schlie­ßungs­kos­ten für Grund­stü­cke be­rech­nen – So geht's

Der erste Schritt zum Eigenheim startet oft mit dem Kauf eines Grundstücks. Allerdings können neben dem Kaufpreis weitere Kosten anfallen, wie etwa die Erschließungskosten. Aber was bedeutet „Erschließung“ überhaupt, welche Leistungen sind darunter zu verstehen, und wie hoch können die Kosten ausfallen? Das erfährst du in diesem Artikel.

Unter Erschließung fallen alle Maßnahmen, die notwendig sind, um ein Grundstück für den Bau und die Nutzung eines Gebäudes vorzubereiten. Dazu zählen beispielsweise der Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom und Gas. Erst wenn diese Infrastrukturen vorhanden sind, ist ein Grundstück „erschlossen“. Ein erschlossenes Grundstück ist also sozusagen baureif und kann ohne weitere Infrastrukturmaßnahmen bebaut werden.

Ein Grundstück gilt rechtlich also dann als erschlossen, wenn es über einen Zugang zu den öffentlichen Verkehrswegen verfügt und die wichtigsten Versorgungsleitungen (wie Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sind. Das ist nicht nur aus praktischen Gründen wichtig – ohne diese Erschließung gibt es keine Baugenehmigung.

Damit ein Grundstück als erschlossen gilt, müssen einige Vorkehrungen getroffen werden. Erschließungsmaßnahmen umfassen mehrere zentrale Bereiche:
 

1. Verkehrsanbindung: Dazu zählen Straßen, Gehwege und eventuell Parkplätze. Die Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz ist essenziell für die Zugänglichkeit und Nutzung eines Grundstücks.
   
   
2. Versorgungsleitungen: Hierbei geht es um die Anschlüsse an Wasser-, Abwasser-, Strom- und Gasleitungen. Zusätzlich können weitere Leitungen wie Telefon- und Internetanschlüsse dazugehören.
   
   
3. Entwässerung: Ein Grundstück benötigt oft eine eigene Entwässerungseinrichtung, die das Regenwasser ableitet, um Überschwemmungen zu vermeiden.
   
   
4. Beleuchtung: Eine funktionierende Straßenbeleuchtung gehört ebenfalls zur Erschließung, damit das Gebiet auch nachts sicher begeh- und befahrbar ist.

Die Erschließung eines Grundstücks wird in der Regel durch die Kommune organisiert und teilweise auch durchgeführt. Das bedeutet, dass die Stadt oder Gemeinde die Erschließungsmaßnahmen plant und die notwendigen Arbeiten durchführt oder an externe Bauunternehmen vergibt. Die Kommune hat ein großes Interesse daran, dass die Infrastruktur in einem neuen Baugebiet so schnell und effizient wie möglich hergestellt wird, denn davon profitieren letztlich alle.

Erschließungskosten fallen häufig erst an, wenn die Kommune mit den Baumaßnahmen beginnt. Das kann auch einige Zeit nach dem Kauf des Grundstücks sein. Die Höhe und Fälligkeit der Erschließungskosten hängen dabei stark vom individuellen Baugebiet und den örtlichen Gegebenheiten ab. Es gibt drei mögliche Fälle:
 

• Vor dem Bau: Die Erschließung ist schon abgeschlossen, bevor du das Grundstück kaufst. In diesem Fall sind die Kosten in der Regel bereits im Kaufpreis enthalten.
  
  
• Während des Baus: Oft werden Grundstücke auch in Gebieten verkauft, die noch erschlossen werden müssen. Dann kommen die Kosten auf dich zu, sobald die Erschließung erfolgt und die Kommune dir die Rechnung stellt.
  
  
• Nach dem Bau: In manchen Fällen zieht die Kommune erst nachträglich die Erschließungskosten ein. Das ist zwar eher selten, aber nicht ausgeschlossen. Informiere dich deshalb genau, ob du noch mit Nachzahlungen rechnen musst.

Die Erschließungskosten können stark variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab:
 

1. Lage des Grundstücks: In städtischen Regionen liegen die Erschließungskosten häufig höher als in ländlichen Gebieten. Das liegt an den oft aufwendigeren Maßnahmen und der teureren Bodenbeschaffenheit in Ballungsgebieten.
   
   
2. Art der Erschließungsmaßnahmen: Der Anschluss an Gas, Wasser, Strom und Abwasser ist mit unterschiedlichen Kosten verbunden. Je mehr Versorgungsleitungen verlegt werden müssen, desto höher fallen die Kosten aus.
   
   
3. Bodenbeschaffenheit: Ist der Boden sehr hart oder steinig, erhöhen sich die Kosten für die Verlegung von Leitungen.
   
   
4. Größe des Grundstücks: Die meisten Kommunen berechnen die Erschließungskosten auf Basis der Grundstücksfläche. Pro Quadratmeter können die Kosten hier zwischen 30 und 120 Euro liegen.

Die Erschließungskosten sind in der Regel vom:von der aktuellen Eigentümer:in des Grundstücks zu tragen. Wenn du also ein Grundstück kaufst, das noch nicht vollständig erschlossen ist, wirst du als Käufer:in die Erschließungskosten tragen müssen – auch wenn die Kosten erst nach dem Kauf anfallen. Es ist daher ratsam, vor dem Kauf genau zu klären, ob und wann mit Erschließungskosten zu rechnen ist.

Vorsicht: Verkäufer:innen geben in den Kaufverträgen häufig an, ob ein Grundstück erschlossen ist oder noch Erschließungskosten zu erwarten sind.

Zur Berechnung der Erschließungskosten kannst du dich an die Gemeinde oder den Bauträger wenden. Oftmals wird dir hier bereits ein pauschaler Betrag oder eine Schätzung genannt, die auf den durchschnittlichen Erschließungskosten pro Quadratmeter basiert. Für eine Beispielrechnung kannst du dir die Fläche deines Grundstücks und den durchschnittlichen Erschließungssatz pro Quadratmeter heranziehen. Angenommen, du kaufst ein Grundstück mit 600 Quadratmetern und die Erschließungskosten liegen bei 70 Euro pro Quadratmeter, ergibt sich folgende Rechnung:

600 Quadratmeter x 70 Euro = 42.000 Euro

Das ist eine grobe Rechnung und soll dir nur einen ersten Überblick geben. Die genauen Kosten können sich je nach den individuellen Bedingungen deines Grundstücks und der Kommune ändern.

Ein vollständig erschlossenes Grundstück bietet dir einige Vorteile:
 

• Bauplanung: Mit einem erschlossenen Grundstück hast du eine gesicherte Planungsgrundlage. Du kannst sofort loslegen, ohne auf zusätzliche Maßnahmen der Kommune warten zu müssen.
• Wertsteigerung: Ein erschlossenes Grundstück hat in der Regel einen höheren Marktwert, da für potenzielle Käufer:innen kein zusätzlicher Aufwand mehr entsteht.
• Finanzielle Sicherheit: Du weißt genau, welche Kosten auf dich zukommen und musst keine unvorhergesehenen Ausgaben für die Erschließung befürchten.

Mit der folgenden Liste, kannst du abchecken, ob du alle relevanten Schritte gegangen bist, um die Höhe der Erschließungskosten herauszufinden:
 

• Vor dem Kauf prüfen: Kläre vor dem Grundstückskauf, ob das Grundstück erschlossen ist und welche Erschließungskosten bereits gezahlt wurden oder noch anfallen.
• Kostenfaktoren verstehen: Beachte, dass die Erschließungskosten von vielen Faktoren wie der Lage, der Art des Baugebiets und der Bodenbeschaffenheit abhängen.
• Mit der Kommune sprechen: Frage bei der Gemeinde oder der Stadt nach, ob weitere Erschließungsmaßnahmen geplant sind und wann du mit der Kostenzahlung rechnen musst.
• Langfristig denken: Ein erschlossenes Grundstück mag teurer sein, doch dafür erhältst du eine höhere Planungssicherheit und sparst dir späteren Aufwand.