Klar, die eigene Immobilie ist ein großer Traum für viele. Aber wo lohnt es sich eigentlich angesichts übertriebener Kaufpreise wirklich noch, in die eigenen vier Wände zu investieren?
Ob eine Immobilie übertrieben teuer oder erschwinglich ist, entscheidet die Kombination aus Standort, Preis, Leerstand und das Verhältnis zwischen Kauf- und Mietpreisen. Auch die lokale Kaufkraft im Verhältnis zum Preisniveau, die sogenannte Erschwinglichkeit, spielt eine Rolle für die Bewertung, ob es sich eher lohnt, zu kaufen oder doch lieber zu mieten. Diese Unterscheidung kam in den letzten Jahren für viele Kaufwillige gar nicht in Betracht – zu eindeutig schlug das Pendel in Richtung „kaufen“ aus. Was aber, wenn die Mietersparnis angesichts überteuerter Kaufpreise gar keine echte Ersparnis mehr ist?
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Mittlerweile werden in vielen Regionen regelrechte Mondpreise verlangt. Solange die günstigen Kreditzinsen einen Teil des Preisauftriebs schlucken konnten, war dies dennoch für viele Immobilienkäufer:innen eine gangbare Lösung – doch mittlerweile ziehen die Kreditzinsen merklich an. Banken schauen auch genauer hin, ob die Wunschimmobilie überhaupt das Geld wert ist, das für sie aufgerufen wird. Die Folge: geringere Beleihungswerte, höhere Zinsen wegen eines Risikoaufschlags und obendrein höhere Ansprüche ans Eigenkapital. Mitunter steigen dann die Preise, die Kreditzinsen und zusätzlich die Eigenkapitalanforderungen.
Für den aktuellen Immobilienatlas der Wirtschaftswoche hat ImmoScout24 das Zahlenmaterial geliefert. München schießt hinsichtlich der Kaufpreise erneut den Vogel ab: 7825 Euro kostet hier der durchschnittliche Quadratmeter, mit Abstand gefolgt von Frankfurt am Main (5525 Euro/Quadratmeter) und Hamburg (5150 Euro/Quadratmeter).
Würde eine gut verdienende Familie 40 Prozent (1840 Euro) ihres Nettoeinkommens (4600 Euro) für die Kredittilgung einsetzen, die insgesamt über 35 Jahre läuft, könnte sie einen Kredit von 601.000 Euro aufnehmen. Mit 150.000 Euro Eigenkapital ließen sich die Kaufnebenkosten bezahlen und die freie Investitionssumme auf 695.000 Euro aufstocken, rechnet die Wirtschaftswoche vor.
Vor Jahren hätte sich diese Familie damit ein hübsches Anwesen leisten können. Heute jedoch reicht die Summe für gerade einmal 89 Quadratmeter Eigentum in München, 126 Quadratmeter in Frankfurt am Main und 135 Quadratmeter in Hamburg.
Entsprechend kommt der Immobilienatlas 2022 bei der Frage “Wo lohnt sich der Immobilienkauf?“ bei den 14 größten deutschen Städten nur dreimal zu der Antwort „kaufen“. Diese drei Städte sind Dortmund, Bremen und Essen. Bei Städten wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln ist der Immobilienkauf derzeit nicht erschwinglich – auch weil es ein hohes Risiko für Preisübertreibungen und im Verhältnis zu den Preisen günstigere Mieten gibt. Die gute Nachricht: Im Umland lassen sich noch immer erschwingliche Immobilien finden. Die Prämisse beim Immobilienkauf heißt aktuell also mehr denn je: Raus aufs Land.
Die Deutschen wohnen auf immer mehr Quadratmetern, wie das Marktforschungsinstituts Empirica Regio in einer aktuellen Studie herausgefunden hat. Dabei gibt es ein regelrechtes Stadt-Land-Gefälle: Im Jahr 2020 freuten sich Landbewohner über durchschnittlich 54,4 Quadratmeter pro Kopf, in Kleinstädten und Vororten waren es immerhin noch 47 Quadratmeter. In den Großstädten wird der Platz knapp, denn hier erstreckt sich Wohnen und Leben durchschnittlich nur noch auf 40,9 Quadratmeter.
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