So kannst du dir mehr Haus leis­ten

Bei der Finanzierung stellt sich vor allem eine Frage: Was kann ich mir monatlich leisten? Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die monatliche Belastung zu senken und trotzdem schnell in den eigenen vier Wänden zu wohnen. An diesen Stellschrauben kannst du drehen. 

Es ist eine gute Nachricht: Die Bauzinsen sinken wieder - zwar zögerlich, aber sie beleben das Kreditgeschäft. Doch mit den immer noch hohen Kreditkosten ändert sich wahrscheinlich auch dein Blick auf den Baukredit: Nicht mehr die absoluten Kreditkosten stehen im Vordergrund, sondern vor allem die monatliche Tragbarkeit.

Im dritten Quartal 2023 verzeichneten die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute eine leichte Belebung des Neugeschäfts in der Immobilienfinanzierung. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, erklärte dazu: „Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen zieht wieder leicht an.“ Auch unser ImmoScout24-Zinsbarometer spricht eine deutliche Sprache: In den letzten Wochen sind die Zinsen gesunken - auf ein Niveau vom Sommer 2023, als hätte es die Aufschläge vom Herbst nie gegeben.

Gut für dich: Jedes Zehntel hinter dem Komma spart langfristig viel Geld. Neben den absoluten Zinskosten sind für dich aber vor allem bezahlbare Monatsraten wichtig. Denn sie entscheiden darüber, ob du dir eine Immobilie dauerhaft leisten kannst und ob dir die Bank einen Kredit gibt. Im vergangenen Jahr sind die durchschnittlichen Monatsraten kontinuierlich gestiegen, wie der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung zeigt. Im Oktober 2023 lag die Rate bei 1.563 Euro, im Dezember 2022 waren es noch 1.455 Euro.

Die perfekte Baufinanzierung ist ein kleines bisschen wie ein klassisches Konzert: Alle Instrumente müssen harmonisch zusammenspielen. Jeder einzelne Erfolgsfaktor ist wichtig und sollte so optimiert werden, dass er perfekt passt. Vor allem vier stehen für dich im Fokus:

Die Höhe der Tilgung beeinflusst die Höhe der monatlichen Belastung. Bei einer höheren Tilgung sinkt die Restschuld schneller und damit auch die Zinsbelastung. Die typische Tilgungshöhe für eine Baufinanzierung liegt in Deutschland bei 2,0 Prozent. Wer mehr tilgen kann, profitiert von einer schnelleren Rückzahlung des Darlehens und damit von niedrigeren Gesamtkosten. Umgekehrt senkt eine geringere Tilgung die monatliche Belastung.

Um die Monatsrate trotz steigender Zinsen möglichst niedrig zu halten, entscheiden sich derzeit viele Kreditnehmende für eine niedrigere Anfangstilgung. Das ist ein echter Trend, wie der Immobilienfinanzierer Dr. Klein mitteilt. Im Oktober 2023 lag der durchschnittliche Tilgungssatz bei 1,77 Prozent. So niedrig war die Tilgung zuletzt im Sommer 2011.

Die Zinsbindungsfrist legt fest, wie lange du an den vereinbarten Zinssatz gebunden bist. Bei einer kurzen Zinsbindungsfrist hast du zwar die Chance, von sinkenden Zinsen zu profitieren, es besteht aber auch das Risiko, dass die Zinsen steigen und du deine monatliche Rate erhöhen musst. Bei einer langen Zinsbindung bist du vor Zinsschwankungen geschützt. Allerdings sind die Zinsen bei einer langen Zinsbindung in der Regel höher als bei einer kurzen Zinsbindung. Derzeit raten die meisten Finanzierungsexpert:innen trotzdem zu langen Zinsbindungsfristen. Wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen aufgrund der sinkenden Inflation wieder sinken werden, kann man den Kredit auch splitten - in einen langen „Sicherheitsteil“ und einen kürzeren Kredit, den man schneller umschulden kann.

Da es in diesem Artikel um bezahlbare Raten geht, fährst du mit einer langen Zinsbindungsfrist besser, weil du die Raten schon heute für einen langen Zeitraum kalkulieren kannst. Sollte dann noch eine Restschuld bestehen, ist diese geringer als bei einer kurzen Zinsbindungsfrist. Vergleiche aber die Zinsen für kurze und lange Verträge: Fällt die längere Laufzeit kaum ins Gewicht, solltest du unbedingt eine lange Zinsbindung wählen. Und noch etwas spricht dafür: Nach zehn Jahren kannst du den Vertrag kündigen, ohne hohe Vorfälligkeitsentschädigungen befürchten zu müssen. Diese „Notbremse“ hat der Gesetzgeber extra für dich eingebaut.

Die wichtigste Stellschraube, um deine monatliche Belastung zu senken, ist die Höhe deines Eigenkapitals. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto geringer ist dein Kreditbedarf und desto niedriger sind die monatlichen Raten. Das Eigenkapital ist sozusagen der Dirigent, nach dem sich das ganze Orchester ausrichtet. Ist es hoch, brauchst du einfach viel weniger Kredit und zahlst niedrigere Raten und weniger Zinsen. Außerdem bekommst du günstigere Darlehen, weil die Bank nicht das volle Risiko für die gesamte Summe tragen muss.

Der Mindesteigenkapitalanteil für eine Baufinanzierung sollte bei zehn Prozent liegen. Wer mehr Eigenkapital einbringen kann, profitiert von niedrigeren Zinsen. So kann eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent oder mehr zu einer Zinsersparnis von bis zu 0,5 Prozentpunkten führen.

Woher bekommst du Eigenkapital? Zum Beispiel aus Ersparnissen, aus einer Erbschaft oder aus dem Verkaufserlös einer anderen Immobilie. Wenn du nicht über genügend Eigenkapital verfügst, kannst du auch versuchen, deinen Eigenkapitalanteil durch zusätzliche Sparanstrengungen oder einen zweiten Kredit zu erhöhen.

Bauen oder Kaufen ohne Förderung ist eigentlich ein No-go. Doch mit der aktuellen Haushaltssperre der Bundesregierung hat sich die Situation drastisch verändert. Am 14.12.2023 wurde das wichtige Programm Klimafreundlicher Neubau (KFN) von der Förderbank KfW abrupt gestoppt. Neue Anträge sollen laut Bundesregierung wieder möglich sein, sobald der Haushalt 2024 in Kraft tritt. Geht es nach den Plänen der Regierung, wird der neue Haushalt bis Anfang Februar von Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Erst danach können wieder neue Anträge gestellt werden. Bisher nicht betroffen ist die Wohneigentumsförderung für Familien - hier können weiterhin Förderanträge gestellt werden.