Häuser kaufen

Kaum ein Lebensereignis ist so einschneidend wie der Kauf einer Immobilie – und kaum eine andere Episode im Leben birgt so viele Fallstricke. Daher sollte der Hauskauf gut durchdacht sein. Unsere Tipps helfen dir dabei, das passende Haus zum Kauf zu finden – lies hier, welche Haustypen es gibt, welche Kosten auf dich zukommen und ob sich der Hauskauf im Vergleich zur Miete wirklich lohnt.

1. Wie finde ich ein passendes Eigenheim?
   
2. Informationen zum Besichtigungstermin
3. Was muss ich beim Hauskauf unbedingt beachten?
4. Welche Hausarten gibt es?
5. Haus kaufen oder mieten: Vorteile und Nachteile
6. Wie viel kostet es, ein Haus zu kaufen?
7. Wie kann ich ein Eigenheim finanzieren?
8. Fragen zum Hauskauf

• Die Kosten für den Hauskauf liegen in der Regel im unteren bis mittleren sechsstelligen Bereich. Je nach Lage und Bodenrichtwert kann der Kaufpreis einer Immobilie jedoch auch die Grenze von einer Million überschreiten.

• Die Kaufnebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen und sollten bei der finanziellen Planung (Hausfinanzierung) unbedingt beachtet werden.

• Für die Immobiliensuche kannst du ImmoScout24 nutzen oder über uns einen Immobilienmakler in deiner Region finden, der dir bei der Suche hilft.

• Bei einem Hauskauf handelt es sich um ein sogenanntes Rechtsgeschäft. Das bedeutet, dass der Kauf einer Immobilie nur mit einem Notar durchgeführt werden darf.
  
  

Wenn du ein Eigenheim suchst, bist du bei uns genau an der richtigen Adresse. Wir bieten dir zahlreiche Services, Produkte und Werkzeuge, die dich bei der Suche nach deinem idealen Eigenheim untersützen.

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„Worauf muss ich beim Hauskauf achten?“ ist eine Frage, die bei Immobilienkäufer immer wieder aufkommt. Sie möchten eine Immobilie kaufen und benötigen Hilfe bei der Umsetzung, der Suche nach dem passenden Objekt und der geeigneten Baufinanzierung? Wir begleiten Sie Schritt für Schritt, damit Sie Ihre Immobilie schnell und einfach beziehen und Ihr neues Zuhause bequem einrichten können.

Schon vor dem Besichtigungstermin solltest du einige Aspekte begutachten. Dabei geht es nicht unbedingt um die Immobilie selbst, sondern vielmehr um die Umgebung und Infrastruktur.

Der Besichtigungstermin zählt zu den wichtigsten Momenten bei deinem Vorhaben, ein Haus zu kaufen. Hier erhältst du als potenzieller Käufer einen ersten Live-Eindruck vom angebotenen Objekt und kannst – sofern dir diese Immobilie grundsätzlich zusagt – deine Erfolgswahrscheinlichkeiten aktiv mitbeeinflussen.

Einerseits will der Hausverkäufer einen zufriedenstellenden Verkaufspreis erzielen, aber andererseits möchte er seine Immobilie in guten Händen wissen. Letzteres solltest du stets im Hinterkopf behalten, wenn du zum Besichtigungstermin erscheinst.

Auf ein gepflegtes, ordentliches Erscheinungsbild solltest du bei dem Besichtigungstermin mit dem Verkäufer großen Wert legen. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf den ersten Eindruck aus, sondern ist zugleich ein Zeugnis dafür, dass dir Ordnung und Akkuratesse wichtig sind.

Bei einem Immobiliengeschäft geht es nicht immer nur um Zahlen und Fakten, sondern auch und vor allem um Emotionen. Zeige im Rahmen des Besichtigungstermins nicht nur Interesse an dem Objekt selbst, sondern frage zunächst den Verkäufer beispielsweise nach seiner persönlichen Verbundenheit mit dem Haus, das er nun verkaufen möchte. So hinterlässt du nicht nur einen sympathischen Eindruck beim Verkäufer, sondern hebst dich gleichzeitig von der Käuferkonkurrenz ab.

Natürlich musst du als Interessent auch Punkte ansprechen, die weniger positiv sind. Dazu gehören unter anderem mögliche Mängel, die das zum Verkauf stehende Objekt aufweist. Doch vermittele hierbei nicht den Eindruck, dass du solche Informationen ausschließlich sammelst, um den Kaufpreis möglichst weit herunterzuhandeln.

Frage beispielsweise beim Verkäufer nach, welche Versuche er bereits unternommen hat, um einen bestimmten Mangel zu beheben oder frage einfach nach einem Ratschlag, was du als potenzieller Neueigentümer tun könntest oder solltest. So legst du den Gesprächsfokus auf eine Problemlösung und nicht unmittelbar auf das Feilschen des Kaufpreises.

Der Verkäufer wird im Rahmen des Verkaufs mehrere Besichtigungstermine abhalten und hierbei schnell merken, ob sich ein Interessent ernsthaft mit der Verkaufsanzeige auseinandergesetzt hat oder nicht. Bereite dich also gut auf den Besichtigungstermin vor, indem du die wichtigsten Eckdaten aus dem Exposé gut studierst und gezielte Fragen zum Haus stellst.

• Wann wurde das Haus erbaut und welchen Eindruck macht die Bausubstanz auf den ersten Blick?
• Welche Heiztechnik liegt dem Haus zugrunde? Wie alt ist diese?
• Wie gut ist die Fensterverglasung beschaffen? (Tipp: In der Regel ist das Herstellungsjahr in der Innenseite der Fensterverglasung vermerkt.)
• Bietet das Haus die Möglichkeit für einen schnellen Breitbandzugang ins Netz?
• Gibt es Unebenheiten im Fußboden?
• Wie steht es um den Keller? (Tipp: Mögliche Wasserränder weisen auf Probleme mit Feuchtigkeit hin, ebenso wie Rost und Verfärbungen an Wasser - und Gasleitungen.)
• Welche Bestimmungen finden sich im Bebauungsplan?
• Wie ist die Sonnenausrichtung des Hauses? (Je nach persönlicher Vorliebe sollte etwa das zukünftige Schlafzimmer zur sonnengetränkten Ostseite hin liegen – oder optimale Lichtverhältnisse in der Wohnküche sicherstellen. In der Regel spielen die Lichtverhältnisse jedoch vor allem für Balkon, Terrasse und Wohnzimmer eine Rolle.)
• Gibt es Durchgangs- oder fensterlose Zimmer?
• Gibt es viele Dachschrägen in den Zimmern?

Immer mehr Häuser heizen über eine Wärmepumpe, mit Pelletheizung oder über Solarenergie – und lösen damit die klassischen Öl- und Gasheizungen ab. Bei dieser Gelegenheit solltest du unbedingt den Energieausweis des Hauses prüfen. Dieser veranschaulicht die energetische Qualität des Gebäudes mithilfe eines einfachen Farbsystems. Als Grundlage dient dabei der Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter.

Falls das besichtigte Haus den eigenen Vorstellungen entspricht, ist anschließend die Preisverhandlung mit dem Verkäufer an der Reihe. Hierbei macht sich die ausführliche Besichtigung bezahlt, denn die gefundenen Mängel dienen als handfeste Argumente für einen Preisnachlass. Außerdem solltest du mit einer kostenlosen Immobilienbewertung den Wert des Hauses im Vorfeld überprüfen.

Grundsätzlich ist das Verhandeln des Verkaufspreises in der Branche gang und gäbe – rund fünf Prozent Preisnachlass sind keine Seltenheit. Das klingt zunächst nicht nach viel Geld, kann jedoch gerne mal bis zu 20.000 Euro Preisunterschied ausmachen.

Bei einem Hauskauf kommen einige bürokratische Aufgaben auf dich zu. Du erwirbst hierbei nicht nur eine Immobilie gegen Zahlung des Kaufpreises. Es handelt sich hier um ein sogenanntes Rechtsgeschäft: Es wird nicht nur eine unbewegliche Sache (die Immobilie), sondern gleichzeitig auch ein bestimmtes Recht (Eigentum am Grundstück) übertragen.

Im Grundbuch ist vermerkt, wer Eigentümer eines bestimmten Grundstücks ist. Eintragungen oder Änderungen im Grundbuch können nur mit einem Notar veranlasst werden. Als amtlicher Rechtspfleger liegt es in seinem beruflichen Tätigkeitsbereich, Rechtsgeschäfte zu begleiten und darauf zu achten, dass keine Rechtsverstöße stattfinden.

Wenn du also ein Haus kaufst, wirst du im Grundbuch als neuer Eigentümer des dazugehörigen Grundstücks vermerkt. Für diese Eintragung fallen Gebühren in Höhe von etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises an.

Hauskauf und Grundstücksübertragung sind in Deutschland ohne einen Notar nicht möglich. Er ist also integraler Bestandteil eines Immobiliengeschäfts und überwacht dieses auf seine Rechtmäßigkeit hin. Er setzt üblicherweise den Kaufvertrag auf und passt diesen bei Änderungswünschen der Vertragsparteien entsprechend an.

Außerdem dient der Notar sowohl dem Verkäufer als auch dir als Käufer als neutrale Beratungsinstanz bei rechtlichen Fragen in Bezug auf den Kaufvertrag. Die Notarkosten beim Hauskauf liegen bei etwa ein Prozent der Kaufsumme.

Mit dem Kaufvertrag werden alle wichtigen Punkte des Immobiliengeschäfts wie Zahlungsmodalitäten oder der Haftungsausschluss geregelt und festgehalten. Er bildet sozusagen die rechtliche Grundlage und bindet beide Vertragsparteien an die darin enthaltenen Abmachungen. Der zuständige Notar ist für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages zuständig und stellt sicher, dass sämtliche Vertragspunkte im Einklang mit geltenden Gesetzen formuliert sind.

Mit der Hausfinanzierung steht und fällt dein Vorhaben, ein Haus zu kaufen. Es gibt zahlreiche verschiedene Möglichkeiten und Wege, das neue Eigenheim zu finanzieren.

Als Faustregel gilt: Die Nebenkosten beim Hauskauf – also etwa zehn bis 15 Prozent der gesamten Kosten rund um den Hauskauf – sollten durch angespartes Eigenkapital abgedeckt sein.

Noch besser wäre es, wenn du 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten durch eigene Geldmittel stemmen kannst. Das verringert letztlich nicht nur die Zinskosten des Immobiliendarlehens. Es verkürzt außerdem die Laufzeit der Rückzahlung um mehrere Jahre.

Als Hauskäufer kommst du um die Grunderwerbsteuer nicht herum. Diese liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent der Kaufsumme. Auch die Grundsteuer wird als Grundstückseigentümer nach dem Hauskauf fällig. Wie hoch diese ausfällt und in welchen zeitlichen Abständen sie gezahlt werden muss, wird von den Kommunen individuell festgelegt.

Auf der Suche nach deinem Traumhaus wirst du mit vielen unterschiedlichen Arten von Häusern konfrontiert. Je nach persönlichen Umständen oder Zukunftsplänen kommt ein bestimmter Haustyp eher infrage als Alternativen. In der folgenden Übersicht findest du die verschiedenen Hausarten und die jeweilige Kurzbeschreibung dazu:

Ein Mehrgenerationenhaus ist auf den ersten Blick wie ein klassisches Einfamilienhaus und kann auch als solches genutzt werden. Jedoch ist im Mehrgenerationenhaus eine separate, meist kleinere Wohnung enthalten, in der beispielsweise die Großeltern leben.

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Bei Luxushäusern handelt es sich um exklusive Wohnobjekte, die in der Regel in vornehmen Wohnvierteln zu finden sind. Eine bestimmte Bauweise gibt es bei Luxushäusern nicht. Jedoch sind großzügig geschnittene Wohnräume sowie hochwertige Materialien typisch. Ein aufwendig gestalteter Vorhof, ein großer Pool- und Saunabereich im Innenbereich sowie üppige Garagenanlagen sind keine Seltenheit bei Luxushäusern.

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Das Stadthaus erhält seine Bezeichnung durch seine Lage. Da Grundstücke in Städten meist enger geschnitten sind, sind Stadthäuser häufig kompakter gebaut. Sie überzeugen jedoch besonders dank ihrer infrastrukturellen Vorteile (Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Schulen etc.).

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Die typische Stadtvilla verfügt nicht nur über einen großzügigen Grundriss, sondern auch über einen großflächigen Garten. Sofern nicht nur eine Wohnpartei darin lebt, kann eine Stadtvilla auch als Mehrparteienhaus konzipiert sein.

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Das Fachwerkhaus hat eine seit dem Mittelalter bestehende Tradition. Massive Holzbalken verzieren die Außenfassade und geben dem Fachwerkhaus so sein typisches Erscheinungsbild. Jedoch sind Fachwerkhäuser – zumindest Altbauten – meist sanierungs- bzw. renovierungsbedürftig.

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Bei einem Landhaus handelt es sich in der Regel um ein auf dem Land gelegenes, freistehendes Wohngebäude. Es fällt besonders durch seine häufig großzügige und exklusive Bauweise sowie eine große Gartenfläche auf.

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Besser bekannt als „Tiny House“ liegt der Fokus bei einem kleinen Haus auf der effizienten Nutzung weniger Quadratmeter Wohnfläche. Dieser Gebäudetyp ist eher für Singles oder für Paare ohne Kinder geeignet, da das Tiny House häufig nur über einen kleinen Schlafraum verfügt.

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Das Reetdachhaus ist ein Haustyp, der hauptsächlich im Bereich der Nord- bzw. Ostseeküste zu finden ist. Charakteristisch für diesen Gebäudetyp ist das Dach aus getrockneten Schilfrohren, welches für gutes Wohnklima bekannt ist.

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Ferienhäuser sind typische Renditeobjekte, welche zur Hauptsaison an Urlauber vermietet werden. Meist ist die Bauweise eines Ferienhauses etwas kompakter, jedoch als temporäre Unterbringung für Familien mit Kindern vollkommen ausreichend.

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Ein Designerhaus fällt durch seine einzigartige Bauweise und/ oder Inneneinrichtung auf. So unterschiedlich Designhäuser aussehen, so verschieden kann die Größe der Wohnfläche ausfallen. Wer bei der Wahl seines Traumhauses Wert auf eine gewisse Eigentümlichkeit und Einzigartigkeit legt, trifft mit der Wahl eines Designerhauses die richtige Entscheidung.

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Das Erkennungsmerkmal eines Schwedenhauses ist die Holzbauweise und die meist in auffälligen Farben (falunrot oder gutsherren-gelb) gestaltete Außenfassade mit weißen Sprossenfenstern, Türen und Geländern.

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Das Modulhaus ist ein moderner Typ eines Wohngebäudes. Das äußere Erscheinungsbild ist geprägt durch eine Container- bzw. Kastenbauweise. Die einzelnen Bauteile werden bereits in Werkhallen für die spätere Zusammensetzung vorgefertigt.

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Bei dem Nurdachhaus handelt es sich um ein Wohngebäude, bei dem die Dachflächen bis zum Boden reichen. Durch die spezielle Bauweise ist die Wohnfläche begrenzt und daher nicht unbedingt für Familien mit Kindern geeignet. Dafür überzeugt das Nurdachhaus mit lichtdurchfluteten Räumlichkeiten und einer gemütlichen Wohnatmosphäre.

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Ob du letztlich ein Haus kaufen oder mieten möchtest, sollte das Ergebnis einer gut durchdachten Entscheidung sein. Beide Varianten haben sowohl Vorteile als auch Nachteile. In der folgenden Übersicht findest du sämtliche Aspekte, die du bei deiner Entscheidungsfindung berücksichtigen solltest:

Der Kaufpreis eines Hauses wird durch viele verschiedene Faktoren wie Baujahr, Lage und Haustyp bestimmt. Daher lassen sich keine pauschalen Aussagen darüber treffen, wie viel Budget für einen Hauskauf eingeplant werden muss. In der Regel liegen die Preise für einen Hauskauf etwa im mittleren sechsstelligen Bereich, wohingegen es nach oben hin keine Begrenzung gibt.

Ein wesentlicher Faktor für große Unterschiede bei den Kaufpreisen von Immobilien ist die Lage. Immobilien in Großstädten sind tendenziell teurer als Objekte, die in ländlichen Gebieten gelegen sind. Dies liegt jedoch nicht nur am Gebäudewert einer Immobilie selbst, sondern vielmehr an den großen Unterschieden bei den Bodenrichtwerten.

Die Bodenrichtwerte geben den ungefähren aktuellen Grundstückswert in einem bestimmten Einzugsgebiet an. Während beispielsweise in Köln (Altstadt/Süd) der Bodenrichtwert bei 1.960 Euro je Quadratmeter liegt, zahlst du in dem nur wenig Kilometer entfernten Hürth-Hermülheim 550 Euro pro Quadratmeter.

Gut zu wissen: Du kannst die Bodenrichtwerte, die regelmäßig von den Gutachterausschüssen der deutschen Bundesländer aktualisiert werden, als Argument in Preisverhandlungen nutzen. So kannst du den vom Verkäufer vorgeschlagenen Kaufpreis herunterhandeln.

Bei zwei vergleichbaren Häusern würde sich der Kaufpreis aufgrund der Lage deutlich unterscheiden. Die folgende Beispielrechnung mit Immobilien in Köln (Altstadt/Süd) und Hürth-Hermülheim soll dies veranschaulichen:

Das Ergebnis: Der Unterschied beim Kaufpreis liegt in dieser Beispielrechnung bei 564.000 Euro. Der Einfluss der Lage auf den Kaufpreis einer Immobilie ist also wesentlich und sollte bei der Immobiliensuche unbedingt beachtet werden.

Wer plant ein Haus zu kaufen, darf die Nebenkosten nicht vernachlässigen. Zu diesen Kosten zählen Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer sowie mögliche Gutachterkosten und Maklergebühren. Die Kaufnebenkosten können je nach Region und individuellen Umständen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Diese Kostenkalkulation solltest du bei deiner Hausfinanzierung unbedingt mit einplanen, um eine finanzielle Fehlplanung im Vorhinein zu vermeiden.

Schon bevor du dich also für die Finanzierung der Immobilie bei einer Bank meldest, solltest du die Nebenkosten des Hauskaufs so detailliert wie möglich ausrechnen. Dabei hilft dir der ImmoScout24 Nebenkostenrechner.

Die Nebenkosten bei einem Immobilienerwerb sollten Käufer vorab kennen, um nicht nur zu wissen, mit welchen Gesamtkosten sie rechnen müssen. Auch bei der Finanzierungsfrage geht es darum genau zu ermitteln, wie hoch der Darlehensbedarf ist. Idealerweise werden die Nebenkosten bei einem Hauskauf durch Eigenkapital abgedeckt.

Wenn eine Immobilie beispielsweise ein Verkaufspreis von 200.000 Euro hat, ergibt sich daraus folgende Nebenkostenaufstellung:

¹ abhängig vom Bundesland

² je nach Umfang, Art der Immobilie und Schwierigkeitsgrad

Die Nebenkosten bei einem Hauskauf schwanken je nach Bundesland, Art und Größe der Immobilie sowie Baujahr teils sehr stark. Ein Grund mehr, um vorab die ungefähren Nebenkosten zu ermitteln. Das folgende Beispiel zeigt, wie eine solche Berechnung erfolgen kann.

• Verkaufspreis der Immobilie: 250.000 Euro
• Baujahr: 2005
• Gutachter: in Anspruch genommen
• Modernisierungen: nicht notwendig

Anteil der Nebenkosten (Nordrhein-Westfalen):
12,17 % (x 250.000 € = 30.425 €)

Anteil der Nebenkosten (Berlin):
5,24 % (x 250.000 € = 38.100 €)

Nun weißt du, welche Art von Haus zu dir passt und mit welchen Kosten du für den Hauskauf rechnest. Als Nächstes geht es daran, eine Finanzierung für das Eigenheim zu finden. Dafür solltest du schon vor dem Kauf des Eigenheims deine eigene finanzielle Lage geklärt werden.

• Das Eigenkapital für den Kauf des Eigenheims sollte möglichst hoch sein. Dadurch sinkt die Belastung durch die Schuldentilgung. Derzeit bewegen sich die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung auf einem historischen Tiefstand.
• Stelle vor dem Gespräch mit der Bank einen Budgetplan auf, der dein frei verfügbares Einkommen pro Monat aufzeigt.
• Berechne unter anderem, welche Zinsbindung und welche Tilgungsraten am besten zu deinem monatlichen Einkommen passen.
• Denke daran, auch Rücklagen für eventuell anfallende Reparatur-, Renovierungs- oder Wartungskosten sowie für Zeiten von Arbeitslosigkeit oder familiären Veränderungen zu bilden.