Restwertmethode: Be­rech­nung mit For­mel bei Im­mo­bi­li­en & Ge­bäu­de

Häufig wird die Restwertmethode von Finanzämtern angewendet, wenn eine Bewertung eines Gebäudes erforderlich ist. Die Restwertmethode bewertet nicht die gesamte Immobilie bestehend aus Grundstück, Außenanlagen und Gebäude. Sie nimmt lediglich eine Bewertung des Gebäudes vor. Der Rechenvorgang ist simpel, es wird vom Kaufpreis der Grundstückswert subtrahiert. Das Ergebnis wird dann als Restwert bezeichnet und für weitere Berechnungen verwendet. Wichtig ist, dass diese Methode häufig bei Streitigkeiten vor Gericht nicht anerkannt wird.

• Für die Aufteilung der Anschaffungskosten ohne Restwertmethode bietet sich die vereinfachte Verkehrswertermittlung an.
• Im Internet kann eine Excel-Tabelle mit der Bezeichnung "Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises" vom Bundesministerium für Finanzen heruntergeladen werden.
• Neben der Restwertmethode gibt es noch das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.

Die Restwertmethode ist einfach, sie kann allerdings für die betroffenen Eigentümer ungünstig sein. Wurde die Immobilie durch den neuen Eigentümer sehr günstig erworben, führt die Restwertmethode meist zu einem zu niedrigen Restwert des Gebäudes, da das Grundstück vorher mit seinem ursprünglichen Wert herausgerechnet wurde.

Besser wäre es, den Kaufpreisvorteil gleichmäßig auf Gebäude und Grundstück zu verteilen. Gerade für Kapitalanleger ist im Rahmen der Abschreibung ein besonders hoher Gebäudewert von Vorteil, da das Grundstück nicht abgeschrieben werden darf. Jedoch ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) in diesen Fällen eindeutig und demnach ist die Verteilung der Kosten von Grundstück und Haus durch die Restwertmethode nicht angemessen. Für die steuerliche Abschreibung ist es keineswegs unmöglich, die Restwertmethode anzuwenden und die daraus resultierende Aufteilung von Grund und Boden beim Finanzamt geltend zu machen. Doch die Finanzämter müssen der Berechnungsgrundlage nicht folgen. Da es in diesem Zusammenhang immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Finanzämtern und Steuerpflichtigen kommen kann, hat das Bundesministerium für Finanzen eine Möglichkeit der Aufteilungsberechnung geschaffen, die von Steuerpflichtigen und Finanzämtern verwendet werden kann.

Geeigneter als die Restwertmethode ist nach Auffassung des Bundesministeriums für Finanzen eine vereinfachte Verkehrswertermittlung. Für diesen Zweck wurde eine Berechnungsgrundlage mit der Bezeichnung „Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises“ als Excel-Formular entwickelt, die im Internet aufgerufen werden kann. Inhalte dieser Berechnungsmöglichkeiten sind beispielsweise das Baujahr, der Kaufpreis, die Wohnfläche in Quadratmetern sowie der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter. 

Häufig wechseln Immobilien im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder wegen eines Notverkaufes die Eigentümer. Die Kaufpreise sind in den genannten Fällen meist moderat. Innerhalb von Familien werden Immobilien oft zu symbolischen Preisen weit unterhalb des Verkehrswertes im Rahmen eines vorgezogenen Erbes veräußert. Wenn bei solchen Käufen die Restwertmethode Anwendung findet, wird meist dem Grundstück ein zu hoher Wert beigemessen, während das eigentlich zu bewertende Gebäude zu niedrig angesetzt wird. Verbraucher sind gut beraten, sich gegen die Anwendung der Restwertmethode zur Wehr zu setzen, wenn der Kauf der Immobilie nicht zu ungefähr marktüblichen Konditionen abgewickelt wurde. Sie sollten eine Bewertung nach dem tatsächlichen Verkehrswert oder dem Sachwert der Immobilie anstreben.

Da die Restwertmethode nicht die beste Methode ist, den Kaufpreis für eine Immobilie festzulegen, sollte eine handhabbare Wertermittlung die Verhandlungsgrundlage für den Hauskauf sein. Grundsätzlich sind drei Wertermittlungsverfahren anwendbar, die rechtlich durch die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV)“ anerkannt sind. Dies sind das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Jedes Verfahren hat seine Vor- und Nachteile, weswegen sich bei jedem eine ausführliche Beratung von fachkundigen Experten in jedem Fall vor dem Hauskauf erfolgen sollte, um nicht zu viel für eine Immobilie zu bezahlen.