Wel­cher Finanzierungstyp bist du?

Eines vorab: Egal, welcher Finanzierungstyp du letztlich bist, es lohnt sich immer, mehrere Banken und Vermittler zu vergleichen. Das konkrete Kreditangebot beruht meist auf Darlehenshöhe, eingesetztem Eigenkapital und die Immobilie selbst. Aber "die" Bank mit allzeit günstigen Konditionen gibt es nicht. Ein gutes Angebot kann sich sogar nach wenigen Tagen wieder ändern. Du solltest also stets mehrere Angebote im Blick behalten.

Eine wichtige Hilfe dabei: Welcher Finanzierungstyp du bist. Hier erfährst du es:

Sicherheit bedeutet für dich: Du willst beim Abschluss schon wissen, wie lange du benötigst, um deinen Kredit vollständig abzubezahlen. Du kennst die Zinsen und die Monatsraten für die gesamte Laufzeit, bis deine Immobilie dir gehört. Dann bist du der Typ für ein Volltilgerdarlehen. Das heißt so, weil du damit den gesamten Kreditbetrag ablösen wirst: nicht zu einem Drittel, nicht zur Hälfte, sondern vollständig. Das Darlehen kann also durchaus 20, 30 oder mehr Jahre laufen. Volltilgerdarlehen sind aufgrund der langen Laufzeit teurer als Darlehen mit Zinsbindungsfristen von nur fünf oder zehn Jahren.

Weil die Zinsen aber sowieso gerade günstig sind, kannst du dir die Sicherheit auch leisten. Bei einem Kredit mit kurzer Laufzeit wirst du wahrscheinlich eine Anschlussfinanzierung benötigen. Sind die Zinsen bis dahin gestiegen, zahlst du eventuell sogar mehr, als der Zinsaufschlag für die Vollfinanzierung beträgt. Das sogenannte Zinsänderungsrisiko ist mit dem Volltilgerdarlehen für dich jedenfalls kein Thema mehr. Allerdings sind viele dieser Darlehen so flexibel wie eine gemauerte Hauswand – nämlich gar nicht. Sondertilgungen oder Ratenwechsel sind meist nicht drin – und wenn doch, dann nur in sehr geringem Umfang. Kleiner Lichtblick: Die brettharte Inflexibilität musst du nur zehn Jahre durchziehen, danach könntest du den Kredit ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Die Corona-Pandemie hat viele Menschen dafür sensibilisiert, dass sie flexibel bleiben müssen – oder wollen. Kurzarbeit, Krankheit, gar ein Jobverlust, aber auch erfreuliche Ereignisse wie die Geburt eines Kindes oder eine Erbschaft, eine Abfindung oder ein Riesenbonus kommen meist ungeplant und haben erheblichen Einfluss auf deine Baufinanzierung. Wenn das Geld knapp wird, möchtest du vielleicht die Rate reduzieren. Wenn du plötzlich über eine größere Summe verfügst, möchtest du stattdessen die Laufzeit des Kredits und damit auch die Höhe der Zinsen reduzieren, indem du eine größere Summe als Sondertilgung zurückzahlst. Es gibt Banken, die bei ihren Darlehen Sondertilgungen von ein bis zehn Prozent pro Jahr erlauben und bei denen du die Ratenhöhe oder sogar den Tilgungssatz ändern kannst. Das ist manchmal sogar mehrfach ohne Extrakosten möglich. Wenn du ein flexibles Darlehen benötigst, dass alle Drehungen und Wendungen des Lebens mitmacht, solltest du auf solche Bedingungen im Vertrag ganz besonders achten.

Wenn die Preise für Immobilien steigen, dann tun es auch die Nebenkosten. Je nach Bundesland kommt für Makler, Grunderwerbssteuer und Notar einiges zusammen. Falls du nur wenig Eigenkapital in die Finanzierung einbringst, geht das vermutlich schon für die Nebenkosten drauf. Dann benötigst du eine Bank, die nicht 60 oder 80, sondern 100 Prozent der Kosten für deine Immobilie auch tatsächlich finanziert. Man spricht dann von der vollständigen Beleihung des Hauses. Den dazugehörigen Kredit nennt man Vollfinanzierung. Viele Banken bieten das an, aber natürlich erkaufst du dir die Vollfinanzierung mit höheren Zinsen. Ein sehr sicheres, entsprechend hohes Einkommen ist Pflicht, um diesen Kredit zu bekommen. Achte darauf, dass du die Raten nicht zu komfortabel niedrig hälst, weil es sonst eine kleine Ewigkeit dauert, bis der Kredit abgezahlt ist. Die anfängliche Tilgung sollte also schon bei drei oder vier Prozent liegen.