Musterbrief Ab­leh­nung Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Schönheitsreparaturen müssen laut aktueller Rechtssprechung nicht in jedem Fall durchgeführt werden. Möchten Sie Schönheitsreparaturen beim Vermieter ablehnen, hilft Ihnen unser kostenloser Musterbrief.

Bitte beachten Sie, dass unsere Musterschreiben lediglich als Beispiel dienen, um Ihnen eine Formulierungshilfe zu bieten. Im Zweifel wenden Sie sich jedoch bitte an einen Anwalt oder eine fachkundige Beratungsstelle.

<Absenderadresse>


<Anschrift Vermieter>


Mängelanzeige /Mietminderung                          

<Adresse Mietobjekt (ggf. Mietvertragsnr.)>
                                                                                                                        <Datum>

<Anrede> ,


hiermit weise ich/ wir Sie darauf hin, dass die Renovierungsklausel gemäß Ziffer/ § <XY> in meinem/unseren Mietvertrag vom <Datum> nicht den Anforderungen, die insbesondere die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an solche Klauseln stellt, genügt und daher unwirksam ist. Eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht meinerseits/ unsererseits somit nicht. Es obliegt stattdessen gemäß der gesetzlichen Regelung § 535 BGB Ihnen als Vermieter, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Also müssen Sie auch die notwendigen Schönheitsreparaturen durchführen.

Einer Renovierung bedürfen derzeit folgende Räume:

·         <Aufzählung der betroffenen Räume aufzählen>

·         …

Betreffende Räume wurden jedenfalls seit meinem/ unserem Einzug vor <XY> Jahren  nicht renoviert. Die üblichen Renovierungsfristen sind folglich zwischenzeitlich verstrichen. Bitte setzen Sie sich deshalb innerhalb von zwei Wochen ab Zugang dieses Schreibens mit mir in Verbindung, um die zu renovierenden Räumlichkeiten zu besichtigen und einen Termin zur Durchführung der notwendigen Schönheitsreparaturen abzustimmen.

Sofern gewünscht, können die erforderlichen Schönheitsreparaturen auch auf Ihre Kosten von mir/ uns/ einem Fachbetrieb vorgenommen werden. Teilen Sie mir/ uns Ihren Entschluss dann bitte schriftlich mit. Ich/ wir werde/n Ihnen dann eine Vorschussrechnung zukommen lassen.

Mit freundlichen Grüßen

____________________________

<Unterschrift> (aller Mieter!)

• Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich, vielfach werden Renovierungsarbeiten jedoch mit dem Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Das ist jedoch nur möglich, wenn die entsprechenden Klauseln rechtswirksam formuliert sind. Bei unwirksamen Klauseln fällt die Renovierungspflicht auf den Vermieter zurück.
• Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich Arbeiten, die über malermäßige Instandsetzungen hinausgehen oder die Flächen betreffen, die sich außerhalb der Wohnung befinden. Das wären beispielsweise neue Bodenbeläge oder Außenanstriche von Fenstern und Türen.
• Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen nach folgender Wohndauer fällig: drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen; fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume sowie Flure, Dielen und Toiletten; sieben Jahre für andere Nebenräume.
  

Das heißt jedoch nicht, dass Mieter zwingend verpflichtet werden können, gemäß diesen Fristen zu renovieren. Entscheidend ist, ob tatsächlich Abnutzungserscheinungen zu erkennen sind.

Eine Vielzahl von Renovierungsklauseln in Mietverträgen wurden mittlerweile vom Bundesgerichtshof (BGH) für unzulässig erklärt. Das betrifft insbesondere folgende häufig anzutreffende Bestimmungen:

• die oben genannten allgemeinen Fristen für Schönheitsreparaturen werden verkürzt oder als starre Fristen vereinbart. Heißt es beispielsweise, die Wohnräume seien „spätestens alle fünf Jahre“ zu renovieren, so ist die Bestimmung ungültig. Formulierungen wie „in der Regel alle fünf Jahre“ oder „üblicherweise nach drei Jahren“ sind jedoch zulässig und der Mieter muss renovieren, sofern Abnutzung vorliegt.

• Ungeachtet einer Fristenregelung zu Schönheitsreparaturen wird auch zwingend eine Endrenovierung bei Auszug vorgeschrieben. Das geschieht manchmal in Form einer sogenannten Abgeltungsklausel: Der Mieter soll damit verpflichtet werden, einen Kostenanteil für noch nicht fällige Renovierungen zu übernehmen. Ein Beispiel: Wäre zum Beispiel das Badezimmer in drei Jahren zu renovieren und der Mieter zieht nach einem Jahr aus, dann müsste er laut Abgeltungsklausel zwei Drittel der späteren Renovierungskosten tragen. Derartige Klauseln sind jedoch vollständig unwirksam.

• Wenn Mieter eine Wohnung unrenoviert übernehmen, dürfen sie vom Vermieter nicht zur renovierten Rückgabe verpflichtet werden. Der BGH sieht darin eine unangemessene Benachteiligung, wenn die Mieter Schäden beseitigen müssten, die sie gar nicht verursacht haben.

• Wenn die Ausführung der Schönheitsreparaturen durch einen „Fachhandwerker“ (bzw. „Fachbetrieb“ oder „Fachfirma“) vorgeschrieben wird, ist dies ebenfalls unzulässig.

• In manchen Mietverträgen werden Vorgaben zur Farbwahl bei Schönheitsreparaturen gemacht. Auch diese Klauseln wurden zum Teil für unwirksam erklärt. Während der Mietzeit dürfen dem Mieter grundsätzlich keine derartigen Vorschriften gemacht werden. Nur für die Endrenovierung kann der Mieter in gewissem Maße Vorgaben machen und zum Beispiel verlangen, dass die Räume in einem hellen oder neutralen Farbton übergeben werden. Er kann aber nicht verlangen, dass etwa alles weiß gestrichen wird.

• Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren sowohl der Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen als auch der Schadensersatzanspruch innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung, soweit vertraglich keine längere Frist vereinbart wurde.