Das kannst du bei der Wohnungsbesichtigung nicht brin­gen

Wenn du zur Wohnungsbesichtigung eingeladen wirst, hast du sicherlich eine Menge Fragen und eine ganze Liste von Kriterien, die du bei der Besichtigung überprüfen möchtest. Doch wie weit darfst du überhaupt gehen?

Hier geht es nicht um die üblichen Selbstverständlichkeiten. Dass du pünktlich bist, mit sauberer Kleidung erscheinst und möglichst alle wichtigen Unterlagen vorbereitet hast, die Vermieter:innen sehen wollen. Das ist natürlich klar.

Wir wollen hier auf die unkonventionellen, aber dennoch berechtigten Fragen eingehen. Viele setzen voraus, dass die angebotene Wohnung leer steht - denn wenn noch Vormieter:innen die zu besichtigende Wohnung bewohnen, gelten ganz andere Maßstäbe.

Wahrscheinlich hattest du schon in deiner alten Wohnung Probleme mit bröckelndem Putz und maroden Wänden. Insofern ist der Wunsch zwar verständlich, aber diese „Prüfung“ ist nicht erlaubt. Denn das wäre Sachbeschädigung. Falls du es doch probierst, kann die Vermieterin oder der Vermieter die Schadensbeseitigung von dir verlangen.

In Zeiten der Wohnungsnot kommen viele Mieter:innen auf diese Idee. Möglicherweise sind auch einige Vermieter:innen dafür durchaus aufgeschlossen. Erlaubt ist es in vielen Fällen tatsächlich, denn: Die Höhe der Miete ist grundsätzlich Verhandlungssache. Wibke Werner, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins e. V., deutet aber berechtigterweise auf Ausnahmen hin: 

„Vermieter:innen verstoßen gegen die Mietpreisbremse, wenn sie eine zu hohe Miete fordern. Das dürfte einige Vermieter:innen davon abhalten, mehr als die zulässigen zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.“ 

Die Mietpreisbremse gilt vor allem in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, also zum Beispiel in Berlin, Hamburg, München, Köln und Stuttgart. In den Flächenstaaten ist die Gültigkeit sehr unterschiedlich. In Hessen gilt sie in 49 Städten und Gemeinden, in Mecklenburg-Vorpommern nur in zwei.

Ein klares Ja. Solange du deine Nachbarn nicht störst, ist das sogar zu empfehlen, denn wer schon länger in der Wohnanlage wohnt, kennt sich in der Regel besser aus - und kann dir Dinge sagen, die du bei einem kurzen Besuch gar nicht mitbekommst. Vor allem für lärmempfindliche Menschen kann es hilfreich sein, jemanden im Haus nach Lärmproblemen oder Hellhörigkeit zu fragen.

Auch das ist erlaubt, wenn du dein Messgerät mitbringst und nichts in der Wohnung beschädigst. Zur Sicherheit solltest du aber den Vermieter um Erlaubnis fragen.

Das mag für viele Vermieter:innen seltsam klingen, aber auch das ist möglich, da du dabei keinerlei Schaden anrichtest. Mit handlichen Strahlenmessgeräten kann man Alpha-, Beta-, Gamma- und Röntgenstrahlung messen. Um die Belastung mit dem krebserregenden Radon zuverlässig zu ermitteln, müsste man allerdings eine Langzeitmessung durchführen. Radon kann gefährlich werden, wenn ein bestimmter Richtwert überschritten wird. Das deutsche Strahlenschutzgesetz legt dafür einen Grenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter Luft fest. Gefährdet sind vor allem Keller und Souterrainwohnungen, da Radon aus dem Boden in die Gebäude eindringt.

Grundsätzlich ist dies erlaubt, wenn Vermieter:innen die Besichtigung selbst durchführen. Bei Makler:innen solltest du das lieber nicht machen. Warum, weiß Wibke Werner vom Berliner Mieterverein e. V.: „Makler:innen dürfen keine Geschenke annehmen. Das wäre ein Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz.“

Hier gilt eine einfache Regel: Von außen darfst du alles fotografieren, von innen musst du den Eigentümer um Erlaubnis fragen. Wenn die Wohnung noch bewohnt ist, darfst du auch nichts ohne Wissen des Vormieters fotografieren.

Die Besichtigung zu verschiedenen Tageszeiten ist sinnvoll, denn die Umgebung verändert sich mit dem Tag und vor allem mit der Tageszeit. Insofern spricht nichts dagegen, mehrere Termine mit Vermieter:innen zu vereinbaren. Das Problem dabei: Nicht alle Vermieter:innen werden das mitmachen und im Zweifelsfall Mieter:innen bevorzugen, die ihnen weniger Mühe bereiten.

Das ist die verschärfte Variante der vorherigen Frage. Das wäre sicherlich möglich, aber Vermieter:innen werden sich nur in echten Mietermärkten (also dort, wo sehr viele Wohnungen auf zu wenige Mieter:innen kommen) darauf einlassen. Umso wichtiger ist es, auf den richtigen Besichtigungstermin zu achten. Wibke Werner vom Berliner Mieterverein e. V. rät zur Vorsicht:

„Werden Besichtigungstermine nur in den Abendstunden und im Dunkeln angeboten, sollte das aufhorchen lassen. Dann lohnt sich ein Blick aus dem Fenster, um zu sehen, ob eine Lärmquelle oder ein Hindernis den Lichteinfall beeinträchtigt. Tipp: Man sollte darauf achten, dass die Besichtigung zu üblichen Zeiten (nachmittags, früher Abend) stattfindet und nicht zu spät am Abend oder sehr früh am Morgen.“

Du möchtest, dass deine Eltern, Großeltern, Geschwister und sogar deine Freundinnen und Freunde dich bei deinem Besuch begleiten? Grundsätzlich ist das möglich, wenn du es vorher ankündigst. Ansonsten wird eine Besucherkolonne deine:n Vermieter:in sicherlich verunsichern.

Also: Nicht einfach im Dutzend auftauchen, sondern vorher Bescheid sagen. Ist die Wohnung noch bewohnt, gelten andere Regeln: Hier muss man sich vor der Besichtigung abstimmen, welche Personenzahl zumutbar ist. Das hängt natürlich auch von der Größe der Wohnung ab.

Wahrscheinlich hat niemand etwas dagegen, wenn du den Wasserhahn oder die Dusche aufdrehst, um die Wasserqualität, die Temperatur und den Druck in den Leitungen zu überprüfen. Die Vorstellung, mit Handtuch und Duschhaube zur Besichtigung zu erscheinen, wirkt nicht nur befremdlich, sondern ist auch nicht ratsam. Die meisten Vermieter:innen werden diesen Wunsch verweigern – vielleicht mit einem Schmunzeln, vielleicht mit einem Stirnrunzeln.

Besser wäre es, denn die Untervermietung ist regelmäßig von der Zustimmung der Vermieter:innen abhängig - sowohl wenn sie als Ganzes untervermietet werden soll (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB) als auch bei einer teilweisen Untervermietung (§ 553 BGB).

Wibke Werner vom Berliner Mieterverein e. V. ergänzt: „Wenn Mieter:innen bei Vertragsbeginn darüber schweigen, handelt es sich im Fall der nicht genehmigten Untervermietung um eine Pflichtverletzung, die im schweren Fall zur fristlosen Kündigung führen kann. Ist bereits bei Vertragsabschluss bekannt, dass eine Untervermietung erforderlich wird, muss die Genehmigung auch zu diesem Zeitpunkt angesprochen werden.“ 

Eine allgemeine Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung bedeutet allerdings nicht automatisch, dass der Mieter seine Wohnung an Feriengäste weitergeben darf. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 08. Januar 2014 (Az.: VIII ZR 210/13) klargestellt.

„Die Vermietung der gesamten Wohnung über Airbnb stellt kein berechtigtes Interesse dar, sodass der Vermieter die Genehmigung auch verweigern kann. Mieter, die beabsichtigen, an wechselnde Feriengäste zu vermieten, müssen außerdem mit einem Bußgeld des Bezirksamtes rechnen, da dies einen Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbotsverordnung darstellt“, erklärt Wibke Werner.