Warm, kalt, brut­to, net­to: Wie setzt sich die Mie­te zu­sam­men?

Inserierst du deine Immobilie, solltest du die Nettomiete bzw. Grundmiete nennen, aber auch die Bruttomiete beziffern können. Wir räumen in diesem Beitrag mit den Begrifflichkeiten Brutto-, Netto-, Kalt-, Warm- und Grundmiete auf und geben dir praktisches Wissen für deine Vermietung an die Hand.

Beim Vermieten einer Immobilie ist die Miete eine wichtige Größe. Es gibt aber nicht nur „die eine“ Miete.

Vielmehr setzt sie sich zusammen aus:
 

• Grundmiete 
• Betriebskosten 
• Heiz- und Warmwasserkosten

Bei der Frage „wie viel Miete kostet die Wohnung?“ handelt es sich meist lediglich um die Grundmiete.

Mit der Nettomiete (auch Kaltmiete oder Grundmiete) ist lediglich der Gebrauch der Mietsache abgegolten. Für den Betrieb fallen jedoch zusätzliche Kosten an, die beim Gebrauch des Gebäudes oder Grundstücks entstehen.

Es handelt sich hierbei um die sogenannten betrieblichen Nebenkosten wie etwa

• Wasserversorgung,
• Müllabfuhr,
• Versicherung,
• Grundsteuer,
• Allgemeinstrom etc.

Dazu kommen die Kosten für Heizung und Warmwasser. Die Nettomiete und die Nebenkosten zusammen ergeben die Bruttomiete oder Warmmiete.

Die Kaltmiete bezieht sich auf die reinen Mietkosten. Sie entfallen auf die Nutzung der Mietsache ohne die betrieblichen Nebenkosten.

Andere Begriffe für Kaltmiete sind:

• Grundmiete
• Nettomiete
• oder auch das veraltete und heutzutage immer seltener benutzte Wort „Mietzins“.

Du multiplizierst die Wohnfläche des zu vermietenden Objektes mit dem Quadratmeterpreis aus dem Mietspiegel:

Wohnfläche in m² × Preis/m² = Kaltmiete

68 m² × 5,95 €/m² = 401,20 €

Achte bei Neuvermietungen auf die eventuell geltende Mietpreisbremse. Ist sie wirksam, darf die Kaltmiete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine Ausnahme hiervon bildet die Erstvermietung eines Neubaus.

Mieterhöhungen beziehen sich immer auf die Kalt- oder Nettomiete. Sie sind erlaubt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese darf maximal um 20 Prozent überschritten werden. Die Mieterhöhungen dürfen laut Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 BGB) nur alle 15 Monate durchgeführt werden. Achte darauf, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent beträgt.

Die Warmmiete, auch Bruttomiete genannt, ist die Gesamtmiete. Sie setzt sich wie folgt zusammen:
 

• Kaltmiete + Nebenkosten = Warmmiete bzw. Bruttomiete

Die Warmmiete umfasst alle umlagefähigen Nebenkosten, die für den Zeitraum in dieser Wohneinheit angefallen sind. Die korrekte Bezeichnung ist hier Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung werden die tatsächlich entstandenen Kosten mit den Vorauszahlungen verrechnet und entweder ein Guthaben ausgezahlt oder eine Nachzahlung verlangt.

Zu den umlagefähigen Betriebs- bzw. Nebenkosten gehören folgende Positionen:

• Wasserversorgung und -entsorgung
• Beleuchtung,
• Müllentsorgung,
• Gartenpflege und Hauswart
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Grundsteuer

Im Gegensatz zu den umlagefähigen Nebenkosten sind die Verwalternebenkosten, bestehend aus Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, nicht umlagefähig.

Ebenfalls nicht unter die Nebenkosten fallen:

• Kosten für Telefon, TV, Internet, Elektro-Durchlauferhitzer
• Kosten für Gasetagenheizungen und Nachtspeicheröfen

Für den:die Mieter:in sind auch die Kosten für Strom und Telefon- bzw. Internetanschluss genauso wie ein Elektro-Durchlauferhitzer und elektrisch betriebene Heizvorrichtungen ein relevanter Faktor, der die Miete erhöht. Diese Kosten werden vom Versorgungsunternehmen dem:der Mieter:in direkt berechnet.

Die Nebenkosten müssen im Mietvertrag verankert werden, anderenfalls kannst du sie deinen Mieter:innen nicht berechnen. Du musst dabei aber nicht jede Kostenposition einzeln aufführen. Es reicht ein Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) im Mietvertrag in folgender Weise:

Der Mieter ist neben der Mietzahlung dazu verpflichtet, anfallende Betriebskosten laut § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu übernehmen.

Kostenpositionen aus der BetrKV wie die Fahrstuhlwartung, die du bei dir nicht umlegen kannst, entfalten dabei keinerlei Wirkung. Sollte eine Kostenposition jedoch fehlen, wie die Reinigung der Dachrinnen, solltest du sie unter Punkt 17 der BetrKV „Sonstige Betriebskosten“ ergänzen. Nur so hast du das Recht, diese Kosten auf deine Mieter:innen umzulegen.

Die Zusammensetzung der Miete kann komplex erscheinen. Dagegen hilft ein grundlegendes Verständnis der Begriffe Kaltmiete, Warmmiete, Nettomiete und Bruttomiete. Die Kaltmiete/Nettomiete stellt die Basis dar, während die Warmmiete/Bruttomiete die Betriebskosten integriert, die durch den Gebrauch der Immobilie entstehen. Ein klarer Mietvertrag mit präzisen Angaben zur Kaltmiete und den Nebenkosten gemäß der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) schützt sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen vor Missverständnissen und sorgt für eine reibungslose Mietbeziehung.