Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung prü­fen & Geld spa­ren

Die stark gestiegenen Energiepreise wirken sich merklich auf die Höhe der Nebenkosten von Mieter:innen aus. Neben Energiesparmaßnahmen kann es sich für Mieter:innen auch lohnen, die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen. Denn nicht immer sind die Berechnungen korrekt: fast jede 2. Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft. Wir zeigen dir, wie du bei einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung vorgehst.

Wenn im Mietvertrag keine Nebenkostenpauschale, sondern eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart wurde, muss der:die Vermieter:in einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Darin sind die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen sowie die tatsächlich angefallenen Nebenkosten enthalten. Aus der Gegenüberstellung ergibt sich entweder eine Rückzahlung oder Nachzahlung für Mieter:innen.

Der Abrechnungszeitraum darf maximal zwölf Monate umfassen. Meist beginnt dieser Zeitraum am 1. Januar und endet mit dem 31. Dezember. Vermieter:innen dürfen nur über umlagefähige Nebenkosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) abrechnen und müssen diese Kostenpositionen zudem explizit im Mietvertrag auflisten. Die genauen Regelungen zur Nebenkostenabrechnung sind in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgehalten.

Wer schon einmal eine Nebenkostenabrechnung in der Hand hatte, wird feststellen, dass sie ziemlich komplex gestaltet und meist kaum verständlich ist. Und dieser Eindruck täuscht auch nicht, denn das Erstellen einer Nebenkostenabrechnung erfordert Expertise auf diesem Gebiet.

Die Wahrscheinlichkeit, dass sich bei der Erstellung Fehler einschleichen, ist daher sehr hoch – insbesondere, wenn Vermieter:innen sie eigenhändig erstellen. Laut dem deutschen Mieterbund ist sogar jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Für Mieter:innen kann das fatale Folgen haben, denn sie zahlen überwiegend blind geforderte Beträge nach. Damit genau das nicht passiert, ist es sinnvoll, seine Nebenkostenabrechnung professionell prüfen zu lassen. Gerade mit Blick auf die stark gestiegenen Energiepreise ist es für dich als Mieter:in umso wichtiger, den Inhalt der Nebenkostenabrechnungen genauestens zu prüfen. Im schlimmsten Fall zahlst du eine viel zu hohe Nachzahlung, die jedoch nicht gerechtfertigt ist.

Die jährliche Abrechnung der Nebenkosten enthält alle Aufwendungen, die im Laufe eines Jahres für die Bewirtschaftung des Wohnhauses angefallen und von den Bewohner:innen zu zahlen sind. Dazu zählen alle umlagefähigen Nebenkosten gemäß § 2 BetrKV. Darüber hinaus gibt es aber noch weitere wichtige Punkte, die in der Nebenkostenabrechnung nicht fehlen dürfen:

-        Genaue Angaben zum Objekt (Adresse und Wohnungsnummer)

-        Abrechnungszeitraum

-        Nutzungszeitraum

-        Erstellungsdatum

-        Zusammensetzung der Betriebskosten

-        Erläuterungen zu den Verteilerschlüsseln

-        Abrechnung zur Erstattung oder Nachzahlung

Neben den ganzen organisatorischen Daten bildet die Aufschlüsselung der Betriebskosten das Herzstück der Nebenkostenabrechnung. Dort findest du alle Kosten, die innerhalb des einjährigen Abrechnungszeitraums angefallen sind. Diese werden je nach Wohnungsgröße mithilfe eines Verteilerschlüssels auf alle Wohneinheiten aufgeteilt.

Vermieter:innen sollten einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung für ihre Mieter:innen erstellen. Damit diese auch rechtskräftig ist, müssen Vorschriften in Bezug auf den Abrechnungszeitraum, Fristen und den Verteilerschlüssel eingehalten werden. Als Mieter:in solltest du auf die folgenden Punkte besonders achten:

Als Abrechnungszeitraum wird die Zeitspanne bezeichnet, in der die Nebenkosten angefallen sind. Die meisten Vermieter:innen rechnen von 1. Januar bis zum 31. Dezember ab. Zieht der oder die Mieter:in unterjährig ein oder aus, kann sich der Abrechnungszeitraum entsprechend verkürzen. Auch eine Abweichung vom Kalenderjahr ist möglich. Jedoch darf der Abrechnungszeitraum nicht länger als 12 Monate ausfallen (§ 556 Abs.3 S.1 BGB)

Damit eine Nebenkostenabrechnung gültig ist, muss sie den Mieter:innen innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum zugehen (§ 556 Abs.3 S.2 BGB). Trifft die Nebenkostenabrechnung später bei den Mieter:innen ein, so hat der:die Vermieter:in keinen Anspruch mehr auf Nachzahlungen durch die Mietpartei.

Sollten berechtigte Gründe für eine verspätete Nebenkostenabrechnung vorliegen, die der:die Vermieter:in nicht zu rechtfertigen hat, kann die zwölfmonatige Abrechnungsfrist im Einzelfall auch überschritten werden (§ 556 Abs.3 S.3 BGB).

Solltest du als Mieter:in Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung haben, hast du insgesamt ein Jahr Zeit, um diese gegen den:die Vermieter:in vorzubringen (§ 556 Abs.3 S.5 BGB).

Die Nebenkostenabrechnung enthält alle umlagefähigen Kosten. Dazu zählen beispielsweise Stromkosten für das Licht, das du in der Waschküche oder abends im Treppenhaus einschaltest. Auch Kosten für Wartungsarbeiten am Aufzug zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Im Folgenden haben wir alle umlagefähigen Nebenkosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung aufgelistet:

Ist eine Nebenkostenabrechnung fehlerhaft, haben Mieter:innen das Recht auf Korrektur durch den:die Vermieter:in. Was aber, wenn nach der Korrektur eine noch höhere Nachzahlung herauskommt? Dann musst du als Mieter:in trotzdem nur die auf der ersten, falschen Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Kosten begleichen. Auf dem Rest bleibt dein:e Vermieter:in sitzen.

Gleiches gilt, wenn nach der Prüfung und Korrektur rauskommt, dass die Nachzahlung der Nebenkostenabrechnung zu hoch ausgefallen ist. Vermieter:innen sind dann in der Pflicht, die Differenz zu übernehmen und die zu viel entrichteten Nachzahlungen an die Mieter:innen zurückzuerstatten.