Kaum freie Wohnungen, viel Konkurrenz bei der Suche und hohe Mieten waren bisher Merkmale der Großstädte. Erstmals steigen nun die Mieten im Umland stärker als in den Innenstadtbereichen der Metropolen - auch, weil immer mehr Suchende dahin ausweichen. Wie gut sind die Chancen im Speckgürtel noch?
Der angespannte Mietmarkt der Metropolen weitet sich zunehmend auf das Umland aus und der Preisvorteil von Mietwohnungen weiter außerhalb der Großstädte schmilzt. Die aktuelle ImmoScout24-Umkreisanalyse der fünf größten deutschen Städte zeigt, dass in den meisten Fällen die Mietpreise in einem Radius von 15 bis 100 Kilometer stärker steigen als im direkten Stadtbereich.
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Was für Eigentum längst gilt, ist jetzt auch bei Wohnungen und Häusern zur Miete Fakt: Die Bewohner:innen der großen Metropolen weichen mehrheitlich auf Randgebiete aus, um ein neues Zuhause zu finden.
Anfang 2024 suchen erstmals mehr Bewohner:innen der sieben größten deutschen Metropolen in deren Speckgürtel nach einer neuen Mietwohnung (41,9 Prozent) als innerhalb der Stadtgrenzen (35,8 Prozent). Im Vorjahr waren die Verhältnisse noch entgegengesetzt. Anfang 2023 sahen sich 43,8 Prozent der Suchenden innerhalb der Stadt um und nur 35 Prozent suchten im Speckgürtel. Das ist die größte Bewegung innerhalb der letzten fünf Jahre.
Besonders stark zeigt sich die Entwicklung in Berlin. Zwar werden immer noch überwiegend Mietimmobilien innerhalb der Großstadt gesucht (43,1 Prozent), doch der Anteil der Suchanfragen ist im Vergleich zum Vorjahr um 9,5 Prozentpunkte zurückgegangen und verteilt sich nun auf den Speckgürtel und das erweiterte Umland. In München entfällt nunmehr jede zweite Suchanfrage auf den Speckgürtel und die Suchanfragen im Umland sind um 2 Prozentpunkte gestiegen. In Köln wird ebenfalls seit diesem Jahr mehrheitlich im Speckgürtel gesucht. Nur noch etwas mehr als ein Drittel der Suchanfragen entfällt auf den Innenstadtbereich. 2023 war das Verhältnis umgekehrt.
Der angespannte Mietmarkt der Metropolen weitet sich zunehmend auf das Umland aus: Nicht nur die Nachfrage aus den Großstädten verschiebt sich in den Speckgürtel und ländlichen Raum, auch die Mietpreise klettern im Umkreis der Metropolen deutlich nach oben.
Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:
Innerhalb der Großstädte übersteigt die Nachfrage nach Mietwohnungen deutlich das vorhandene Angebot. Neben dem Kauf ist der Umzug in den Speckgürtel eine Option für die erfolgreiche Suche nach einem neuen Zuhause. Aber auch hier hat die Nachfrage zugenommen und die Preise steigen zum Teil noch stärker als in den Städten. Das zeigt sich besonders in Hamburg und der näheren Umgebung von Berlin.
Die angespannte Lage am Berliner Wohnungsmarkt drängt Mietsuchende nun vorrangig in den Speckgürtel. Das hat besonders Auswirkung auf die Mieten in einem Radius von 31 bis 50 Kilometer um das Berliner Stadtzentrum. Hier sind die durchschnittlichen Mietpreise pro Quadratmeter von 11,28 Euro im Jahr 2023 auf 12,64 Euro im Jahr 2024 gestiegen. Das entspricht einem durchschnittlichen Preisanstieg von 12,1 Prozent. In keiner anderen Metropole ist im Umland ein so hoher Preisanstieg zu beobachten. Für Mietsuchende ist die Konsequenz, dass die durchschnittliche Mietersparnis im Umland bis zu 50 Kilometer Entfernung um 5 Prozentpunkte geschrumpft ist. In diesem Radius liegt auch Potsdam, das den Durchschnittspreis nach oben treibt.
In München zeigt sich im weiteren Umland eine ähnliche Verteuerung. Im Radius von 76 bis 100 Kilometer von der Innenstadt entfernt ist der Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung innerhalb eines Jahres von 10,14 Euro auf 11,10 Euro gestiegen. Das entspricht einer Verteuerung um 9,5 Prozent. Hier liegen aber auch größere Städte wie Augsburg oder Ingolstadt. Im direkten Stadtbereich Münchens waren es durchschnittlich nur 4,5 Prozent.
Wer in der Umgebung von Hamburg sucht, ist ab einer Entfernung von 15 Kilometer mit stärker gestiegenen Mietpreisen konfrontiert. Dasselbe gilt für Köln. Nur wer seinen Suchbereich stark vergrößert – 76 Kilometer und mehr vom Kölner Stadtzentrum entfernt – kann bei der Miete etwas mehr sparen als noch 2023.
Anders sieht es in Frankfurt am Main aus, wo zwischen 2023 und 2024 im Stadtbereich die durchschnittlichen Angebotsmieten pro Quadratmeter von 14,96 Euro auf 16,31 Euro gestiegen sind. Im weiteren Umland fällt der Anstieg deutlich geringer aus. Darum ist die Ersparnis ab einer Entfernung von 15 Kilometer auch noch größer als im Vorjahr. Besonders in der Entfernung von 31 bis 50 Kilometern zur Main-Metropole sind die Mietkosten im Vergleich zum Vorjahr noch einmal 4 Prozentpunkte erschwinglicher geworden.
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