Renovierungspflicht 2025 – die­se Rech­te ha­ben Mie­ter:in­nen

Grundsätzlich sind Vermieter:innen dazu verpflichtet, die Substanz der Immobilie zu erhalten. Allerdings kann diese Verantwortung auf die Mieter:innen übertragen werden. Beim Auszug kommt oft die Frage auf: Wer trägt die Renovierungspflicht? In diesem Ratgeber liest du, wann dein:e Vermieter:in von dir verlangten darf, die Wohnung zu streichen oder renovieren und welche Vorgaben du ignorieren kannst.

Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich dabei nicht um Reparaturen, sondern eher um kosmetische Ausbesserungen. Eine juristische Definition von Schönheitsreparaturen gibt nicht. Schönheitsreparaturen dienen dem Erhalt und der Verschönerung einer Immobilie.
Typische Schönheitsreparaturen können beinhalten:

• Malern: Das Streichen von Wänden und Decken in neutralen Farben.
• Tapezieren: Das Abziehen und Erneuern von Tapeten.
• Fußbodenbeläge: Reparaturen oder Erneuerung von Bodenbelägen, wie das Abschleifen von Parkett oder das Austauschen von Teppichen.
• Fenster: Lackieren oder Streichen von Fensterrahmen.
• Türen: Reparaturen oder Neulackieren von Türen.
• Fliesen: Reinigen oder Erneuern von Fliesen in Küche oder Bad.

Die Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung sind oft eine Quelle für Unstimmigkeiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen. Die Regelungen dazu können je nach Bundesland und individuellem Mietvertrag variieren. Hier sind jedoch einige allgemeine Regeln, die für Deutschland gelten:

1. Vertragliche Regelungen: Es ist üblich, dass Schönheitsreparaturen im Mietvertrag geregelt werden. Deshalb solltest du prüfen, welche konkreten Vereinbarungen im Mietvertrag festgehalten sind.

2. Starre Fristen unwirksam: Früher waren „starre Fristen“ für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag üblich, wie beispielsweise „alle drei Jahre muss renoviert werden“. Solche Klauseln sind heute meist unwirksam. Der Gesetzgeber meint, dass diese „starren Fristen“ Mieter:innen unangemessen benachteiligen können.

3. Kleinreparaturklausel: Neben den Schönheitsreparaturen kann es auch eine Klausel für Kleinreparaturen geben. Diese betrifft oft geringfügige Reparaturen, für die der Mieter aufkommen muss. Auch hier gelten bestimmte rechtliche Beschränkungen.

4. Rückgabeklausel: Manchmal wird im Mietvertrag festgelegt, dass der Mieter bei Auszug die Wohnung in einem bestimmten Zustand zurückgeben muss. Solche Klauseln müssen jedoch ebenfalls angemessen und rechtlich wirksam formuliert sein.

5. Unwirksame Klauseln: Falls der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält, die den Mieter unangemessen benachteiligen, können diese unter Umständen angefochten werden. Es ist ratsam, im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen.

6. Beratung durch einen Anwalt: Bei Unsicherheiten oder Konflikten ist es ratsam, sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Dieser kann den individuellen Mietvertrag prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte empfehlen.

Es ist immer ratsam, vor größeren Maßnahmen Rücksprache mit der:m Vermieter:in zu halten und eventuell notwendige Zustimmungen schriftlich in einem Übergabeprotokoll festzuhalten. Zudem sollten Mieter:innen den Zustand der Wohnung vor Einzug genau dokumentieren, um Missverständnisse und Streitigkeiten bei Auszug zu vermeiden. Das Anbringen von Löchern in Wände oder Decken sollte vorsichtig erfolgen, um Schäden zu minimieren. Was du auf keinen Fall ohne Zustimmung der Vermietung darfst: Bauliche Veränderungen vornehmen. Das kann etwa eine Veränderung der Bodenbeläge sein. Wenn die Wohnung etwa mit einem Teppichboden belegt ist, der dir nicht gefällt, solltest du ihn nicht ohne Rücksprache herausreißen.

Wenn es in der Wohnung feste Einrichtungen, wie Einbauschränke oder feste Regale gibt, solltest du vorher die Vermietung fragen, bevor du etwas änderst. Denn solche Änderungen können das Erscheinungsbild der Wohnung erheblich beeinträchtigen. Während der Mietzeit darfst du das Mietobjekt in jeder beliebigen Farbe streichen. Vermieter:innen dürfen nicht vorschreiben, dass in einer bestimmten Farbe gestrichen werden muss. Selbst beim Auszug darf dein:e Vermieter:in nicht verlangen, dass du die Wohnung weiß streichst. Regenbogenfarben sollte die Wohnung bei Auszug aber nicht sein, es gibt die Einschränkung, dass es sich um helle, neutrale Farben handeln muss. Das wurde gesetzlich so entschieden.

Wichtig für dich: Nicht alle Schönheitsreparaturen sind automatisch Mieter:insache. Was du – etwa beim Auszug – renovieren musst, ist in der Regel im Mietvertrag festgelegt. Bevor du die Ärmel hochkrempelst, solltest du einem Blick in deinen Mietvertrag  werfen, um zu überprüfen, ob du für bestimmte Reparaturen tatsächlich verantwortlich bist.

Gemäß § 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) lautet die grundlegende Regelung:"Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten."

Dieser Paragraph bildet die Grundlage für das Mietverhältnis und definiert die Hauptpflichten beider Vertragsparteien. Im Mietrecht gibt es weitere Regelungen, die die Rechte und Pflichten von Mieter:innen und Vermieter:innen detaillierter festlegen.

Oft findet sich in Mietverträgen der Begriff „besenrein“. Was meinen Vermieter:innen damit? Erst seit es dafür ein eigenes Gerichtsurteil gibt, kann diese Frage objektiv beantwortet werden. In diesem BGH-Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05 wurde festgelegt: „Besenrein“ ist eine Mietsache dann, wenn grobe Verschmutzungen beseitigt wurden. Die Wohnung muss bei der Übergabe nicht von Grund auf gereinigt werden.

Empfehlenswert ist es, die Wohnung bei Auszug so zu hinterlassen, wie man sie beim Einzug vorgefunden hat. Typischerweise beinhaltet "besenrein" das Entfernen von persönlichen Gegenständen, das Reinigen von Böden, Fenstern, sanitären Einrichtungen und anderen Oberflächen. Kleinere Schäden, die durch den normalen Gebrauch entstanden sind, müssen nicht unbedingt repariert werden, es sei denn, dies wurde im Mietvertrag anders vereinbart.

Der Gesetzgeber verbietet Vermieter:innen, von Mieter:innen zu verlangen, umfassende Renovierungsarbeiten durchführen, es sei denn, dies wurde rechtswirksam im Mietvertrag so vereinbart. Mieter:innen müssen keine Schönheitsreparaturen durchführen, die über das übliche Maß hinausgehen. Ein gewisser Grad an Abnutzung durch normalen Gebrauch ist akzeptabel.

Vermieter:innen können nicht ohne Grundlage im Mietvertrag eine professionelle Endreinigung verlangen. In der Regel reicht es aus, wenn die Wohnung "besenrein" übergeben wird. Sollte dein:e Vermieter:in für Reparaturen Geld von dir verlangen, muss der:die Vermieter:in die Forderung juristisch begründen und durch Rechnungen nachweisen können.

Vermieter:innen dürfen die Kaution nicht ohne rechtliche Grundlage einbehalten. In den Bundesländern gibt es klare Regeln, wann und warum Vermieter:innen Teile oder die gesamte Kaution einbehalten dürfen. Du solltest sowohl deinen Mietvertrag als auch die Gesetze in deinem Bundesland prüfen. Das einzige, was überall gilt: Die Bausubstanz der Mietimmobilie darf nicht verändert werden.

Die Frage, wer für das Streichen bei einem Auszug verantwortlich ist, hängt unter anderem davon ab, was im Mietvertrag steht. In der Regel verlangen Vermieter:innen, dass die Wohnung bei Auszug in einer hellen, neutralen Farbe gestrichen sein muss. Du kannst die Wohnung bei Auszug nicht mit knallroten Wänden abgeben, aber weiß müssen die Wände nicht sein. Wenn die helle Wandfarbe während deiner Wohnzeit bei Auszug noch in Ordnung ist, musst du in den meisten Fällen gar nicht streichen.

Zusätzlich gibt es gesetzliche Regelungen, die in den Bundesländern unterschiedlich sein können. Unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen dürfen Vermieter:innen verlangen, dass die Wohnung bei Auszug in einem angemessenen Zustand hinterlassen wird. Das bedeutet normalerweise, dass die Räume besenrein und gepflegt sein sollten. Du bist als Mieter:in nicht dazu verpflichtet, Schäden zu beseitigen, die durch normale Abnutzung und gewöhnlichen Gebrauch entstanden sind. Dies betrifft typische Gebrauchsspuren, die im Laufe der Mietdauer entstehen.

Die Frage, wer für welche Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wird üblicherweise im Mietvertrag festgelegt. In vielen Fällen sind Vermieter für Instandhaltungsarbeiten und Renovierungen verantwortlich. Vermieter:innen können nicht verlangen, dass die Immobilie in einem besseren Zustand zurückgegeben wird als sie beim Einzug war. Falls du die Wohnung renoviert hast, obwohl die Klausel unwirksam war oder es keine Vereinbarung über die Einzugsrenovierung gibt, hast du das Recht, die Kosten binnen sechs Monaten zurückzufordern.