Zweckentfremdungsverbot: Wann ist Ver­mie­tung an Fe­ri­en­gäs­te er­laubt?

Veröffentlicht am 19. September 2017
Aktualisiert am 07. Juli 2020

Als Alternative zu Hotels oder Pensionen sind Privatunterkünfte nach dem Prinzip „Homesharing“ bei Tourist:innen sehr beliebt. Mit den sogenannten Zweckentfremdungsverboten wollen Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt verhindern, dass hierdurch regulärer Wohnraum verloren geht. Besonders streng sind die gesetzlichen Regelungen in Berlin. Aber auch in anderen Städten gibt es strenge Regelungen.

Als sogenanntes „Airbnb-Gesetz“ wurde das 2014 erlassene Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) bundesweit bekannt. Insbesondere in den von Tourist:innen favorisierten Bezirken wie Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg oder Friedrichshain hatte sich die Vermietung von Privatwohnungen an zahlende Gäste immer stärker verbreitet. Vermittlungsportale wie „Airbnb“, „9flats“ oder „Wimdu“ beförderten diese Entwicklung. Viele Wohnungen wurden nicht nur gelegentlich, sondern dauerhaft zur Vermietung an Tourist:innen genutzt. Dies soll durch das ZwVbG unterbunden und zweckentfremdete Wohnungen wieder zu regulärem Wohnraum werden.

Grundsätzlich darf nach dem Berliner ZwVbG Wohnraum nur dann zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt werden, wenn eine Genehmigung des zuständigen Bezirksamts vorliegt. Nach einer ersten Neufassung des Gesetzes im Jahr 2016 regelt nun die am 1. Mai 2018 in Kraft getretene Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) die Details. Dies sind die wichtigsten Regeln:

• Eine Genehmigung ist immer erforderlich, wenn die gesamte Wohnung an Feriengäste vermietet werden soll. Genehmigungen können befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden.
  
  
• Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bestehen „gute Chancen“ auf eine Genehmigung, wenn man eine Berliner Hauptwohnung während der eigenen Abwesenheit an Feriengäste vermieten will. Eine zeitliche Begrenzung gibt es nicht, aber der Charakter als Hauptwohnsitz muss erhalten bleiben.
  
  
• Handelt es sich um einen Nebenwohnsitz, dann ist die Vermietung als Ferienwohnung auf 90 Tage im Jahr begrenzt.
  
  
• Mit der Genehmigung wird eine Registriernummer vergeben, die beim Anbieten der Wohnung auf Internetportalen oder in Printmedien angegeben werden muss.
  
  
• Für die Genehmigung wird eine Gebühr von 100 Euro für eine Hauptwohnung, beziehungsweise 150 Euro für eine Nebenwohnung fällig.

Das Formular für den Genehmigungsantrag steht hier zum Download zur Verfügung.

Wer nur einzelne Zimmer seiner Berliner Hauptwohnung an zahlende Gäste vermieten will, braucht dafür keine Genehmigung, solange es sich um maximal 49 Prozent der gesamten Wohnfläche handelt. Küche und Bad werden dabei zur Hälfte angerechnet. Die teilweise Nutzung als Ferienunterkunft muss aber beim Bezirksamt mit diesem Formular gebührenfrei angezeigt werden. Es wird dann eine Registriernummer vergeben, die ebenfalls bei Airbnb oder einer anderen Plattform deutlich sichtbar angegeben werden muss.

Wer in Berlin ohne Genehmigung oder Registrierung an Feriengäste vermietet, muss seit der Gesetzesnovelle von 2018 mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro rechnen. Ausschlaggebend für die Höhe der Strafe ist der wirtschaftliche Vorteil, den ein Wohnungsinhaber aus der Vermietung zieht. Verstöße bei der Ferienwohnungsvermietung, die bis Mitte 2019 geahndet wurde, sollen die Bußgelder im Durchschnitt bei 6000 Euro gelegen haben, in Einzelfällen bei bis zu etwa 37.000 Euro.

Für die Genehmigungs- und Registrierungspflicht privater Ferienunterkünfte in Berlin spielt es keine Rolle, ob der/die Gastgeber:in Wohnungseigentümer:in oder Mieter:in ist. Allerdings brauchen Mieter:innen die ausdrückliche Genehmigung ihres/ihrer Vermieter:in, wenn er/sie Feriengäste beherbergen will. Das gilt nicht nur für Berlin, sondern bundesweit. Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung reicht laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht aus. Wer trotz Abmahnung weitervermietet, riskiert möglicherweise sogar eine Kündigung. Die Genehmigung des/der Vermieter:in muss mit dem Antrag beim Berliner Bezirksamt vorgelegt werden.

Einkünfte aus der Vermietung an Feriengäste müssen bei der Steuererklärung in der „Anlage V“ angegeben werden. Eigene Aufwendungen wie die anteilige Wohnungsmiete oder Handwerkerleistungen können abgezogen werden. Versteuert wird nur der Gewinn. Mieteinnahmen von bis zu 520 Euro pro Jahr bleiben steuerfrei, dann sind allerdings auch keine Kosten absetzbar. Bei einer Untervermietung in größerem Stil oder mit Sonderleistungen wie etwa Frühstück, kann auch Gewerbesteuer fällig werden. Die Grenzen zwischen privater Vermietung und Gewerbebetrieb sind fließend. Im Zweifelsfall ist steuerrechtliche Beratung notwendig. Für jede Übernachtung in Berlin ist zudem die sogenannte City Tax von fünf Prozent ans Finanzamt abzuführen. Diese Übernachtungssteuer gibt es auch in anderen Städten und Gemeinden, zum Beispiel in Bremen und Hamburg.

Das Gesetz war umstritten. Das Marktforschungsinstitut Innofact hat Ende Januar 2016 für das Beratungsunternehmen Sition Property Marketing eine repräsentative Befragung von 1.046 Bundesbürger:innen zum Thema Zweckentfremdungsverbot durchgeführt. Die meisten Bürger:innen hielten bei der Einführung das Berliner Zweckentfremdungsverbot für unsinnig.

Über zwei Drittel der befragten Bürger:innen gaben an, dass die private Vermietung eigener Wohnungen etwa an Tourist:innen über Online-Portale wie Airbnb, Wimdu oder 9flats auch ohne Genehmigung möglich sein sollte. Über 70 Prozent der Befragten waren außerdem der Meinung, dass sich das Verbot aufgrund der begrenzten Anzahl privat vermieteter Unterkünfte kaum auf die Wohnungsmärkte auswirken würde.

Auch außerhalb Berlins darf privater Wohnraum nicht uneingeschränkt an Feriengäste vermietet werden. Vor allem in Metropolen und Ballungsräumen gibt es ähnliche Zweckentfremdungsverbote wie in der Hauptstadt. Da es aber keine bundesweit einheitlichen Bestimmungen gibt, müsst ihr euch stets vor Ort bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung informieren, bevor ihr eure Wohnung oder Teile davon als Ferienunterkunft anbietet. Hier beispielhaft die Regelungen einiger Großstädte im Überblick:

In der Hansestadt dürfen Eigentümer:innen oder Mieter:innen ihre Hauptwohnung nur räumlich oder zeitlich begrenzt an Tourist:innen vermieten. Wer weniger als 50 Prozent der Gesamtfläche an wechselnde Gäste vermietet, darf dies zeitlich unbegrenzt tun. Die ganze Wohnung dürft ihr wechselnden Nutzer:innen bei eigener Abwesenheit nur für weniger als acht Wochen innerhalb eines Jahres überlassen. Wie in Berlin gibt es eine Registrierungspflicht für Ferienwohnungen, aber hier mit einem einfachen Online-Verfahren.

In der bayerischen Landeshauptstadt ist eine Vermietung als Ferienunterkunft ohne Genehmigung erlaubt, wenn sie weniger als 50 Prozent der Wohnfläche betrifft. Die Überlassung der gesamten Wohnung, zum Beispiel während des eigenen Urlaubs, ist für bis zu acht Wochen im Kalenderjahr genehmigungsfrei möglich. Bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot drohen ähnlich hohe Strafen wie in Berlin.

Die Rheinmetropole geht seit 2019 verstärkt gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vor. Erlaubt ist die Untervermietung an Tourist:innen, wenn der größere Teil der Wohnung dauerhaft bewohnt bleibt, oder es sich um eine gelegentliche Überlassung der gesamten Wohnung (bis zu sechs Wochen im Jahr) handelt.

In Baden-Württemberg erlaubt es ein landesweites Zweckentfremdungsverbot-Gesetz den Gemeinden, entsprechende Satzungen zu erlassen. In der Landeshauptstadt, aber auch in Freiburg oder Heidelberg, ist eine gelegentliche Vermietung zu touristischen Zwecken genehmigungsfrei möglich. Eine feste zeitliche Begrenzung dafür gibt es bisher nicht.

In der hessischen Metropole dürfen seit 2018 Wohnungen nur für maximal acht Wochen pro Jahr an Feriengäste vermietet werden. Der/Die Wohnungsinhaber:in müssen dafür bei der Stadt eine Genehmigung beantragen.